賈華杰 席斯

　　“明代張居正從提出清丈全國土地到實施基本完成，也就是兩年多的時間，而我從2003年接到房地產稅任務時是滿頭黑發，七年過去了，我頭發基本上全白了。”在9月17日-18日召開在中國土地稅費金改革國際研討會上，深圳市國土房產評估發展中心耿繼進主任感嘆的說。

　　這場會議由國土資源部調控與監測司和中國土地勘測規劃院舉辦，會議旨在為房地產稅改革厘定政策思路，與會者68人，國土部、稅務系統共34名官員與會。

　　會上，杭州、深圳城市相關官員分享他們的設計和成果，并表示他們城市已具備房產稅試點的條件，而多位政策制定者參會的目的之一在于為房地產稅改革厘定政策思路。

　　本報記者從北京市地稅局獲得的消息是，房產稅試點最快年底公布，明年正式實轉。

　　房產稅沖刺

　　9月17日-18日召開在中國土地稅費金改革國際研討會上，與會者一致認為，部分城市推出房產稅的條件已經成熟。與此同時，房產稅在國慶前后出臺的消息開始傳出。

　　對此，北京市地稅局回應經濟觀察報，“房產稅確實要試點，但最快得年底公布，明年開始試行。”

　　房產稅最早提出在1986年，當時國務院發布暫行條例，規定在城市、縣城、建制鎮和工礦區針對營業性用房征收，而居民住宅到目前為止沒有征收保有環節的房地產稅。

　　2003年前后，中央文件確立了中國房地產稅收制度需要改革。那一年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市開始進行物業稅“空轉”。

　　2004年，土地政策開始推行“招拍掛”政策，對土地一次性征收“土地拍賣出讓金”，土地出讓金成為地方政府主要財政依靠，物業稅的開征將與一次性征收“土地拍賣出讓金”形成沖突，之后“物業稅”很少被提起。

　　今年4月17日，國務院發布的新版國十條中，“物業稅”稱謂也沒有出現，轉而與1986年出臺的“房產稅”暫行條例銜接，這份旨在調控房價的文件提到，要加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”。

　　8月24日，發改委財政金融司司長徐林表示，我國將推進房產稅改革。“這個稅種我們一直在進行研究，它的開征也可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。”

　　在9月17日這次會議上，國土資源部胡存智指出，土地稅費金制度承載著復雜的經濟社會關系，是促進資源合理利用、調節土地經濟社會關系最直接、最有力、最重要的杠桿。

　　會上，國土部資產處處長雷愛先也表示，房地產稅的要義在不動產的保有環節將現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并為統一的房地產稅，實現簡化稅種，徹底改變目前房地產稅稅制流通環節極重、保有環節極輕的現狀。

　　業內人士普遍認為，此次房產稅的呼聲加大與最近一段時間部分城市出現量價齊升有很大關系，但地產商并不認賬，9月20日，SOHO中國有限公司的董事長潘石屹說，“近兩天各種房地產調控的謠言滿天飛。我告訴記者要有自己理性的判斷，不要跟風。”

　　深杭或率先試點

　　深圳、杭州被認為是房地產稅可能最先試點的城市。其被納入試點的理由是兩個地方房地產評稅技術標準基本成熟。

　　房地產稅改革可分三個階段，從2004年到2005年是起步階段，從2006年到2008年是深化階段，從2009年開始是推進和實踐階段。

　　在起步階段，包括北京、南京在內的六個試點城市開展一些相應的探討和研究，北京最早提出采用成本法建立CAMA系統(批量評估)，南京提出基準價格加上修正系數的修正方法，實際上是市場法，重慶也開發比較好的CAMA。

　　2006年-2008年，房地產稅改革在總結了前期階段經驗基礎上，政策層面把試點地區范圍相應擴大到十個。

　　2009年之后，房地產稅改革試點城市丹東市開發了CAMA系統，而杭州市用于契稅征管開發的契稅征管系統已經非常完善。

　　現在，浙江杭州財政局直屬征收管理局局長卓安軍表示，“已在社區、物業等單位配合支持下，實地到每個住宅小區，對每一棟樓房進行勘察、拍照，登記住宅樓地址門牌，了解住宅樓所處的區域狀況、交通條件、生活服務配套設施和環境質量、物業管理情況，核對房屋性質、層數、類型、建成年份等信息，摸清每一棟住宅樓的第一手信息。”

　　深圳房地產評稅技術標準從2006年開始起草，到目前已經完成了第七稿。

　　深圳的數據管理主要思路沿用了明萬歷年間首輔張居正的做法，將田地山塘挨次排列、丘段連綴地繪制在一起，標明所有人、天地的四個方位，其形似魚鱗而被稱為魚鱗圖冊。此次深圳的數據管理分為幾個步驟，首先是宗地，其次是地塊，然后再到房子，最后到人。

　　此外，深圳的房屋信息系統還可以進行空間查詢。“所有的房屋資料放在GIS(地理信息系統)數據庫的，可以做到立體查詢，有一點像星球大戰，一棟一棟房子樹在那里，可以從這個窗子進去看窗子外面的。”耿繼進形象地比喻。

　　北京“金融街報告”

　　除了深圳和杭州，上海和北京也被納入房地產稅收的試點城市，但國稅總局官員告訴記者，上海本來有望在今年6月試點的，但最后拿出來的方案很不成熟，所以否掉了。

　　國稅總局官員還表示，其實財政部和國稅總局是非常希望有幾個省市能夠出來做試點，還曾承諾因為試點而造成投資開發減少的，中央財政會通過轉移支付給予彌補。但有些城市并不想試點，比如北京財政局說，如果在北京試點，就得同時把北京周邊的河北、天津也應納入試點，否則對區域來說不公平。

　　不過，在國家稅務總局的支持下，北大林肯中心已經對北京金融街做了“模擬評稅”。

　　金融街是北京市第一個大規模整體定向開發的金融產業功能區。南起復興門，北至阜成門，西起西二環路，東至金融大街的帶狀區域。

　　項目參與者曲衛東介紹，選取金融街的原因是，該區域內不動產項目均為1993年后建成，品質較高，樓齡較短，登記數據比較完整。

　　在金融街試點“空轉”試驗中，稅率是按1%測算的，按照評估的價值測算房地產稅額大小與現行征收的房產稅、教育費附加和城建稅之和基本相當。如果房產稅以1%稅率開征，和現行企業的稅負基本一致，甚至略有降低。這也意味著，未來房產稅征收后，教育費附加、城建稅將停止征收，并入新房產稅中去。

　　曲衛東說，我們通過金融街的項目得出主要的結論是，目前中國大陸政府所擁有土地和房屋登記數據基本上可以滿足商業房地產評稅的需要。“目前香港是3%，加拿大是2%-3%區間的稅率，將來政府通過這個角度獲取比較穩定的甚至略有增長的房地產稅收入，還是很有把握的。”

　　所以，北大林肯中心提出建議，國家及時開始對全國的房屋開展普查工作，利用三年時間，把全國的房屋全部普查完成，房地產稅，特別是改革的重要的目標對住宅將來開征房地產稅就很有把握了。

　　仍存在障礙

　　會上國務院發展研究中心倪紅日教授呼吁，盡快推出對經營性房地產稅制改革，“完全按照市場評估價值進行征稅的條件基本成熟，只要把現在的試點馬上普及就可以了。”

　　但房產稅正式推出仍存在一些障礙。

　　國務院發展研究中心認為，對于稅率和免征額的確定要給予地方政府一定的自由裁量權，稅要作為地方稅種，并成為級次較低地方政府主要稅收來源。

　　此時研討會上，國家稅務總局收入規劃核算司副司長王道樹認為，“現在我們面臨最大的問題是，房產稅的研究已經十年多了，制度建設和實際工作一直在做，但是社會上感覺到進展不是那么快，給全社會和市場的預期也不是很明晰。”

　　王道樹認為，房產稅的基本功能還是籌集收入和調節國家和財產所有者收入分配。但目前房地產價格上漲，特別是2009年以來房地產市場大幅度的漲價，民眾從情緒化的角度考慮，上對房地產稅抑制價格的功能給予過大的希望，恰恰會丟掉最基本的功能。“如果市場下行了，我們又怎么考慮呢？”王道樹說。

　　所以，未來房地產稅是調控“核武器”的說法將會被淡化，這有利于房產稅的推進。

　　除了上述問題，倪紅日教授認為試點推進另一個難點是在對個人住宅征稅領域。他建議，應該對居民住宅進行廣泛或者說全面清查和摸底，建立地理信息系統的基礎之上，按照價值或者是按照一定的標準，先對前10%高檔住宅開始征稅。

　　至于更詳細做法，國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬建議，房地產稅的計稅依據是市場評估價值，同時要規定對基本居住需求不征稅。免征額和稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自于20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。

　　來源：經濟觀察網