開發商坐地起價 警惕樓市“興登堡兇兆”

　　田新杰

　　上海外環外某樓盤近日開盤，現場來了至少兩千人，一度引起前往該樓盤的高速道路長時間擁堵，開盤搖號現場火爆異常，唱號過程也因現場秩序難以維持而被迫多次中斷。這兩千多人中，有1700多人在約一周前預先付了5萬元“意向金”，可是當天的房源只有400余套，當唱號未過500時，房源其實已搶購一空。

　　值得一提的是，最終該樓盤的銷售價格和之前開發商對外的說法，高出2000元/平方米，提價超過10%，也創下了所在區域內同類產品的單價歷史新高。火爆的市場需求，似乎難以令開發商放棄坐地起價的念頭。

　　盛極而衰，中房指數研究院的最新報告提出要警惕“興登堡兇兆”(此為預測股市崩盤的一個市場指標，其核心理念是當股市同時出現大量的近52周新高和近52周新低的股票，市場就前途堪憂了)。目前正呈現樓市交易回升，開發商對價格居高不下，高端客戶購房意向重趨活躍的狀況，在樓市并無新的嚴厲政策的情況下，市場出現越來越普遍的樂觀情緒，這正是興登堡兇兆的前奏。

　　“興登堡兇兆”？

　　“這或許是開發商的營銷策略，但仍難免有坐地起價之嫌。”得知上述事件來龍去脈的一位業內人士表示。

　　類似的情況，并非個案。隨著最近一段時間成交量的連續回升，不少開發商正在醞釀“隨行就市”的定價策略。與此同時，國內多個城市已出現這種坐地起價的情況。在南京，一個名為城東紫氣鐘山的項目即爆出臨時漲價。據披露，該樓盤推出以65-70平方米戶型為主的60套房源，前期宣傳大多房源總價控制在100萬以內，“蓄水”情況良好，許多購房者提前交納了2萬元誠意金。臨開盤前一天晚上，意向客戶卻被告知“老客戶開盤價格在之前所定價格的基礎上每平方米上漲100元，新客戶則上漲200元。”

　　而另一種情況則更為普遍存在：在前期相對低價房源取得不錯銷售成交后，開發商迅速對后期房源停止優惠，逐步提高價格。有些樓盤的最新價格甚至已經超過此輪價格調整前的最高位。

　　一位不愿透露姓名的開發商營銷負責人這樣坦言，“以目前不少樓盤小幅優惠獲得的市場反應看，開發商有較充足的理由和空間去醞釀回升或者直接提升價格。尤其是一些銷售任務完成情況良好的樓盤，及銷售業績壓力并不大的開發商。”

　　在廣州，樓市也再次出現“量價齊升”。近期開盤的項目，銷售火爆，一些樓盤成為“日光盤”。8月底，當地某知名樓盤二期開盤，推出的266套單位在短短兩小時內即告售罄，成交金額達3億；同一天開盤的另一個大型開發商旗下樓盤，300多套單位悉數推出，3小時內賣出近九成，平均1分鐘成交1套，銷售金額近3億元。

　　不過，在統計層面上，卻沒有看到與這些情況對應的數據表現。央行最新的數據披露，8月份上海個人住房消費貸款繼續下滑，同比和環比分別多減183.8億元和13.3億元，其中新建房和二手房貸款分別減少5.1億元和5.5億元。有分析認為，除了統計與實際市場成交之間的時間差外，第三套房貸等進一步收緊的信貸政策，也是這一數據首次出現下滑的重要原因。

　　一位代理行的區域負責人告訴本報記者，信貸政策確實嚴了很多，但還是有不少空子可鉆，而且，未能在銀行信貸數據中體現出當前樓市現狀的一點是，一次性付款及不通過銀行個人住房消費貸款籌集購房資金的買家比例，明顯增加。

　　一些地方的樓市成交數據也讓人迷惑。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周(9月6日-9月12日)上海市商品住宅成交面積為25.6萬平方米，環比上漲6%，連續兩周維持在20萬平方米以上；而全市商品住宅成交均價為20011元/平方米，環比下跌11%。

　　可以發現，低端樓盤占據了主力成交位置，是成交均價下跌的主要原因，而并非真正的房價下跌。但同時有消息披露，除了高端樓盤本身銷售量和銷售表現的原因外，有關部門對高價樓盤銷售的入市節奏控制，再次成為造成統計數據“人為拉低”。

　　或許，樓市“興登堡兇兆”的出現，本身應該引起各方的警惕，但當有人為因素將這一兇兆進行掩飾的時候，風險本身存在被忽視進而被放大的可能。

　　二次探底：反彈難持續

　　SOHO中國的董事長潘石屹近日連續“潑冷水”。他最新表示，在供應量大增、政策又不放松的前提下，樓市實現“金九銀十”可能比較困難。在租售比如此低的情況下，房價要反彈，只會“越走越危險”。

　　中房指數研究院的分析師則坦言，從近期中央高層對樓市調控的表態來看，房價是決定調控效果的關鍵指標。“一旦樓市反彈過高以至超過警戒線，并不排除新一輪政策調控的到來。而一旦樓市價格回升超過20%，更嚴厲政策出臺的可能性是相當大的。”

　　中國房地產指數系統調研發現，多數營銷總監仍對4季度政策走勢保持著較悲觀預期，認為政策將更趨嚴厲；37%的受訪者認為將維持現狀，其余13%的人員則表示說不清楚，無人認為政策將趨于緩和。

　　有開發商負責人表示，新政前所未有的嚴厲程度令市場對此次政府調控決心保持著很高預期，這是當前樓市的最大不確定性因素。

　　但對4季度房地產市場的走勢，營銷總監表示了普遍的樂觀。75%的受訪者認為4季度樓市形勢將比較好，25%表示不確定，沒有受訪者認為4季度樓市將有較差表現。幾乎無人認為上海四季度房價將出現下滑。

　　在對市場作出如上樂觀判斷后，多數房地產商表示，仍然會采用積極優惠措施來促動銷售。其中有四分之一的受訪者選擇了降價這一直接方式，但更多數仍選擇了各種非價格優惠措施。對市場的樂觀預期和自身營銷策略的反差，一方面是出于4季度樓盤大量集中上市爭奪購房者的考慮，另一方面也反映了房地產商對價格上漲引致更嚴厲政策出臺的隱憂。

　　“新政下反彈難持久，或致樓市二次觸底。”世聯地產卻認為。

　　“二次調控”未至，并不意味著成交量可以持續增長，價格可以實現普遍的回升和快速的上漲。世聯研究指出，這輪樓市反彈或將導致樓市的“二次觸底”。退一步講，若真迎來政府的“二次調控”，則只會加速樓市的“二次觸底”。