作者:■宮宏蕾 劉彩娜

　　席卷全球的次貸危機聲尤在耳，全球經濟復蘇的腳步尚不堅實，而我們好像已經忘記了危機爆發的原因，或者說這場危機和我們從來就沒有關系。2008年到2009年，短短的兩年時間我國的房地產市場就經歷了過山車般的變化，迅速從谷底沖出，又被扔到浪尖之上。尤其進入2010年，更是演繹了讓所有人瞠目結舌的瘋狂的一幕，不論是專家學者、業內人士還是普通百姓，誰也想不到房價上漲會超過50%，局部地區上漲甚至超過100%。難道一次“中國式次貸危機”真的會在我國上演？面對這種現象，除了極少數人還在宣稱房價合理之外，絕大多數人都認為我國的房地產價格出現了問題，最起碼局部地區房價已經“過熱”并開始顯現泡沫。

　　2010年4月，國家相繼出臺了一系列的房地產新政。隨后各地，尤其是房價過快上漲的地區，如北京、上海、重慶、深圳等也相繼出臺了抑制房價過快上漲的政策，體現了政府關注民生的決心和態度，也體現了政府抓時機促轉型的智慧。但是新政后我國的房地產市場出現了量跌價平的狀況，新政的效果還沒有完全的顯現出來，不論是房地產開發商還是住房購買者和投資者，甚至一些地方政府，多在觀望。最新數據顯示，與6月份70個大中城市房屋銷售價格環比首次出現下降不同，7月份房價環比下降腳步停止，與上月持平。就具體城市來看，北京盡管銷售面積和銷售額依然呈下降態勢，但新建住宅價格環比卻上漲了0.3個百分點。

　　房子究竟是不是商品

　　過去我們討論房價時，許多專家學者，尤其是房地產業界人士都把它當成純商品看待。在完全市場經濟假設下，成本決定價值，供求關系決定價格。以我國的現狀，僅僅是13億人口的基數和每年超過1%的城鎮化進程兩點因素，就決定了住房的供小于求的狀況，價格會不斷上漲。但我們要看到，即使是城鎮化進程即將完成和已經完成的歐美發達國家，也不能把住房完全商品化，也有部分保障性住房要有國家解決。美國政府提出了一個“居者有其屋”的計劃，企圖用市場的手段、政策的扶持解決低收入家庭的住房問題，沒想到卻制造了一場世界性的經濟危機。而中國恰恰是有以上不可回避的兩點因素，更決定了住房和“民生”不可分割的關系，也就決定了住房在中國的第一屬性是居住，是民生大事，而住房商品化只能是第二屬性。

　　房子應不應該作為投資品

　　既然住房的第一屬性是居住，不是商品，那么我們購買住房的首要目的也應當是滿足居住需要，住房的建設也應該以保障性住房為主。購買住房的第二個目的應當是滿足人們日益增長的物質文化需要，也就是改善人們的居住條件。購買住房的第三個目的才是投資需要。房地產是具有抵御通貨膨脹的作用，然而從長期來看，房地產價格的增長是和居民可支配收入及GDP的增長幅度呈正相關，收益相對穩定，不應該產生暴利收入。同時由于房地產投資必然要占用過多的社會資源，必須通過稅收手段調節投資收益。綜上所述，房地產不能作為投資的唯一途徑，它僅限于資產配置的一部分。

　　當前房地產調控政策的深刻含義

　　改革開放30多年，中國經濟一直保持著較高的增長水平，取得了舉世矚目的成績。但近幾年來一些矛盾也越來越突出，如能耗問題，由于投資一直在GDP中占有重要地位，我國每年幾乎消耗占全世界30%以上的所有能源和物資。如貿易爭端問題，由于我國的出口產品多數都是高耗能、低附加值的，越來越多的中國產品被征收反傾銷稅。我們一方面要注意一些國家的貿易保護主義傾向，充分利用國際貿易法案保護我們的利益。另一方面我們要認識到中國已經過了靠“世界加工廠”實現高速發展的初級階段，經濟結構調整勢在必行。

　　2008年的全球經濟危機對我國的經濟造成了一定影響，但更多的是機遇。我們完全可以通過擴大內需，進一步提升消費在GDP中的比重，同時利用供求淘汰落后產能和產品，從而實現經濟增長模式的轉變。但是過度的財政政策重新刺激了全社會的固定資產投資熱潮，同時制造了虛假的供求關系，使得本已回歸理性的房地產市場再度火熱起來。好在中央政府及時發現問題，迅速出臺了相關政策，勒住即將脫韁的野馬。這次不同以往，我們要充分相信政府的決心和智慧，房價的調控是和經濟增長模式的轉變緊緊結合在一起的，房價一定會回歸到合理的位置的。

　　房地產價格治理是個系統工程，單一政策難以見效。

　　實現經濟結構戰略調整不可能一蹴而就，我國的經濟增長也不可能馬上和房地產脫鉤。我們不希望房地產價格飛速上漲，巨大的泡沫時刻威脅中國的經濟發展，我們更不希望房地產從此一蹶不振，那對中國經濟發展同樣不是福音。目前中央及各地采取的房地產價格調控措施總體上看還都是試探性的和單方面的，所以效果并不明顯。要想維護房地產持續穩定的發展，必須從財政政策、稅收制度、金融支持及輿論引導等全方位進行治理。

　　正確理解了房地產的屬性，我們在分析房地產價格走勢時就不會犯兩個錯誤：一是把當前的中國住房簡單地看成是商品，認為供求關系是決定價格的主要因素；二是當前討論中國的房價時一概而論，把保障性住房、改善型住房和投資性住房混為一談。

　　綜合影響房價的幾大因素，如供求關系、GDP增長、居民可支配收入增長、稅收調節等，房價將回落至2009年初的水平。然后形成三塊市場，即“保障房靠政府”，價格增長幅度和最低工資收入相關。“改善房靠市場”，價格由供求關系決定，預計以每年6%-8%左右的幅度增長。而“消費（投資）房靠稅收”，價格和超額占有成本相關。

　　堅持調控政策的持續性與穩定性至關重要

　　目前，調控政策似乎已經走到了拐點上，多數城市的成交量已經開始有所回升，老百姓也開始議論房價是否已經見底。在這個關鍵時刻，政府是否能夠堅持持續的宏觀調控政策非常重要，千萬不要再重演2008年因刺激內需導致房地產調控政策中斷，而造成的房價報復性反彈。如果是那樣，這一輪的報復性反彈將更加激烈，關鍵是政府的信用會受到質疑。正確的理解了房地產調控政策，我們就有理由相信政府“以人為本”的施政綱領，在中國一定可以實現“居者有其屋”的和諧社會。