不得投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應限期撤銷或者轉讓退出；只能投資處于成長期、成熟期企業(yè)股權

　　俞燕

　　中國保監(jiān)會于昨天發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《辦法1》)和《保險資金投資股權暫行辦法》(下稱《辦法2》)。在下半年債股兩市仍將低迷震蕩，保險公司陷入資產(chǎn)配置壓力加大的憂慮之時，兩《辦法》的出臺意味著保險資金投資不動產(chǎn)和股權投資將正式進入實戰(zhàn)階段。

　　不動產(chǎn)：專地專用 不得炒賣

　　兩個《辦法》是上月保監(jiān)會發(fā)布的《保險資金運用管理暫行辦法》的兩個配套文件。這兩個《辦法》遵循了審慎穩(wěn)妥、強化約束等原則，對投資主體、資質條件、投資方式、投資標的、投資規(guī)范、風險控制和監(jiān)督管理等事項，進行了全面和系統(tǒng)的規(guī)定。

　　《辦法1》對保險資金投資不動產(chǎn)，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(含一級土地開發(fā))；不得投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(項目公司除外)。而在《保險資金運用管理暫行辦法》中只規(guī)定，“不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設”。

　　此前保監(jiān)會主席吳定富曾公開透露，不動產(chǎn)投資“三不準”，即“不允許保險資金投資居民住宅、不允許直接投資商業(yè)地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)”。與該表述相比，《辦法1》中的“三不準”保留了不得炒地賣地、不得投資民宅，新增了“不得投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(項目公司除外)”的規(guī)定。

　　值得一提的是，《辦法1》還要求，保險公司不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應限期撤銷或者轉讓退出。去年底今年初，中國人壽通過兩次收購，成為遠洋地產(chǎn)第一大股東，不過尚未達到控股地位。目前遠洋地產(chǎn)作為中國人壽的聯(lián)營企業(yè)。

　　《辦法1》要求，保險公司須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。

　　在設定投資標的條件時，《辦法1》規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)應產(chǎn)權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效，并且應“地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市”。

　　這意味著保險資金投資不動產(chǎn)設定了“區(qū)位限制”，有業(yè)內人士認為，該規(guī)定實則提高了保險資金投資不動產(chǎn)的門檻。不過，《辦法1》同時規(guī)定，保險資金投資醫(yī)療、汽車服務等不動產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動產(chǎn)、購置自用性不動產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

　　一位保險資產(chǎn)管理公司投資人士表示，《辦法1》對保險資金投資不動產(chǎn)的標的進行區(qū)位限制，主要是考慮到北京、上海等一線城市的一些黃金地段的商用房產(chǎn)，帶有稀缺資源的特征，具有較大的增值潛力和安全邊際，比較適合保險資金進入。從目前的情況來看，保險公司也多在京、滬、穗、深，以及東部沿海省份的省會，以自用等方式購置了不動產(chǎn)。

　　股權：側重成熟項目 不能投VC

　　《辦法2》規(guī)定，保險資金只能投資處于成長期、成熟期或是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)股權，或具有明確的上市意向及較高的并購價值。不得投資設立或者參股投資機構，不能投資高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權。同時規(guī)定，不能投資創(chuàng)業(yè)風險投資基金(VC)。

　　有分析師指出，保險資金具有資本量龐大和投資周期長等特性，與PE一般5到7年的投資周期以及相對較低流動性的特點相適應，是僅次于養(yǎng)老基金的最適合投資于PE的機構投資者。但創(chuàng)業(yè)風險基金投資偏重于早期投資，存在流動性等風險。保險資金的特點不是以追求高收益為主，而是追求合理的資產(chǎn)負債匹配和穩(wěn)健的保值增值，因此禁止涉及VC，可能是保監(jiān)會出于防范風險的考慮。

　　股權投資研究機構清科研究中心日前發(fā)布的報告認為，保險公司將成為重要的PE機構投資者。按照截至今年6月底保險資金達到4.52萬億元的規(guī)模來計算，意味著將有約2260億元的保險資金涌入PE市場。

　　積極備戰(zhàn)

　　兩個《辦法》的出臺，意味著這兩大領域的投資正式進入運作階段。不過，此前無論是新《保險法》還是《保險資金運用管理暫行辦法》的發(fā)布，市場都對該領域的開閘效應消化得差不多了。

　　此前，保險公司以曲線方式進軍不動產(chǎn)，中國人壽、中國平安等公司以特批方式進行未上市企業(yè)股權投資的試水。一位保險公司投資人士指出，兩個《辦法》的出臺，只是在政策層面上沒有了障礙，但保險公司亦不會因為政策的出臺，馬上“出手”。一是投資講究時機，此外，優(yōu)質項目的選擇和介入，亦非一蹴而就，因此短時間內，市場應不會有太大的變化。“而且我們也需要一些時間好好消化這些文件的相關規(guī)定。”

　　雖然政策開閘放行，但是按照相關的規(guī)定，并非所有的保險主體都能達到投資門檻的要求，將有相當一批中小保險公司被擋在門外。

　　不過，保險巨頭們對于這兩大領域的開閘，熱情要高漲得多。中國人壽高層日前在中報發(fā)布會上表示，目前手中已積累了一批投資項目，只待相關細則出臺后實施。而中國太保高層亦在中報發(fā)布會表示，在保持基礎設施投資優(yōu)勢的同時，積極投入到PE、不動產(chǎn)這類投資。