本報記者 肖素吟 發(fā)自廣州

　　調(diào)控之下，外資可謂長袖善舞，借助各種渠道進入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。近日，全球知名私募基金美國黑石集團(簡稱黑石)聯(lián)姻香港鷹君集團(簡稱鷹君)共同開發(fā)大連綜合發(fā)展項目，這是調(diào)控以來又一家外資吹響進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場的號角。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，摩根士丹利、高盛、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資均以不同形式進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。潛行的資本之龍正在抬頭。

　　看好內(nèi)地樓市

　　黑石大中華區(qū)主席梁錦松的一番言論足以佐證外資押注內(nèi)地房地產(chǎn)市場的信心。

　　“我對中國房地產(chǎn)是看好的，未來20年房地產(chǎn)的價格還會增長，但是有波動；只要是選好地點，有資金支撐，沒有太多的負債，我覺得長遠來講還是很好的機會。”梁錦松接受采訪時表示，“我們也相信，中國往后20年會發(fā)展得更好，在此背景下，黑石把重點放到中國是很自然的。”

　　日前，黑石與鷹君已達成協(xié)議，黑石將為鷹君提供資金共同開發(fā)大連綜合發(fā)展項目。

　　事實上，鷹君早已練兵內(nèi)地市場，內(nèi)地已然是其酒店項目的中心區(qū)域，目前14個在建項目中8個就分布于內(nèi)地的中心城市。

　　不過，鷹君對于房地產(chǎn)市場同樣覬覦已久。鷹君投資關(guān)系部Carmen Tang對時代周報記者介紹道，“ 隨著大連項目的啟動，我們將開始進軍內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)。只要收支平衡和負債合理，我們將繼續(xù)投資滿足我們回報的項目。”

　　根據(jù)鷹君的中期業(yè)績報告，該項目于2009年10月15日斥資7.34億港幣購入，可建樓面面積為28.6萬平方米，將分兩階段發(fā)展成1200個高級住宅單位及1棟350間客房的國際級豪華酒店。其中，鷹君持有50%的權(quán)益，同時擔(dān)任項目經(jīng)理，而余下的50%權(quán)益則由一獨立第三者持有。

　　不過，黑石播種內(nèi)地房地產(chǎn)市場則可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥資11億元收購卓越金融持有的上海長壽商業(yè)廣場，時隔兩月又砸下逾45億元收購上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大連綜合發(fā)展項目。與之前不同的是，黑石不再買面包，而是買面粉。

　　“外資投資目前主要是非住宅部分，而住宅部分不會買現(xiàn)貨，而是參與到住宅項目的開發(fā)過程中來，在面粉變成面包之前，通過各種途徑參與項目。”DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事黎慶文接受時代周報采訪時表示，因為條件苛刻，外資一般只是參與個別住宅項目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能夠拉動房價。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，外資持有商業(yè)物業(yè)的回報率一般要求在10%，而參股則將其內(nèi)部收益率提高到25%-30%。

　　招商證券投資銀行董事總經(jīng)理溫天納則認為，從風(fēng)險角度來看，目前創(chuàng)投和私募基金開始進入項目，代表著外資認為中國房地產(chǎn)市場有非常廣闊的利潤空間。

　　實際上，黑石和鷹君并非孤軍奮戰(zhàn)。調(diào)控之下，國內(nèi)信貸收緊。在內(nèi)資幾近偃旗息鼓之際，外資苗頭乍現(xiàn)，其中最先潛行于資本市場。

　　根據(jù)深交所公布的數(shù)據(jù)，在調(diào)控以來市場相繼拋售地產(chǎn)股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產(chǎn)股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

　　又根據(jù)國家商務(wù)部數(shù)據(jù)，截至7月31日，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248.22億元，同比上漲10%，其中，截至6月30日則為203.92億元，同比上漲4%。

　　溫天納告訴時代周報記者，外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場肯定是呈一個上升的趨勢，是在為資金尋找出路。

　　多渠道進入

　　黎慶文向時代周報記者介紹，外資進入中國市場，第一種是債券投資，這在平常市場是做不動的，但是現(xiàn)在國內(nèi)進行調(diào)控，外資就可以趁機貸款給國內(nèi)開發(fā)商。第二種是純粹投資房地產(chǎn)市場，即股權(quán)投資，一般是希望三四年之后套現(xiàn)。前者是信貸緊張下進入國內(nèi)市場，后者是無論房市情況都會進行投資。

　　新政以來，開發(fā)商海外籌資動作頻繁，讓人眼花繚亂。“在國內(nèi)信貸收緊的情況下，外資對于開發(fā)商來說就是多了一個路子。”中銀國際副總裁白韌對時代周報記者表示。溫天納補充道，從國際環(huán)境來講，現(xiàn)在錢到處都是，還是處于一種非常瘋狂或者寬松的融資環(huán)境，而外資正在尋找一個出路。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局《全國房地產(chǎn)市場運行情況》報告，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資進行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元，同比增長10.6%。其中4、5、6月份，當(dāng)月利用外資的資金額分別為38億元、32億元、81億元，繼而證實6月份利用外資的加速，這亦是自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資同比增幅首次轉(zhuǎn)負為正，并呈現(xiàn)迅速增長之勢。而成立基金和參與股權(quán)則成為外商繞過管制、曲線投資內(nèi)地市場的渠道。

　　目前看來，外資與開發(fā)商聯(lián)手成立基金公司占市場主流。首創(chuàng)集團、金地集團、復(fù)地集團、中海地產(chǎn)和華潤置地早已身先士卒在境外成立中外合資公司，融資額高達數(shù)億美元，投資旗下項目。

　　4月份，瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團與金地合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月22日，中國海外子公司中國海外興業(yè)將旗下西安項目30%股權(quán)、青島項目30%股權(quán)和沈陽項目31.85%股權(quán)出售給HarmonyChina基金公司；8月，新加坡淡馬錫集團全資控股子公司新加坡豐樹集團宣布將啟動一個規(guī)模為5億-10億美元的以中國為重點的地產(chǎn)基金。

　　“無論是高潮還是低潮，外資都有專項資金投資遠東市場，如果外資認為目前中國內(nèi)地市場有利于談判，有利于獲得低廉價格項目的話，就會將采購團隊傾斜于中國市場。就我們所接觸的基金公司來看，外資投資物業(yè)的力度比以前要強，尤其是在中央出重拳之后。”黎慶文對時代周報記者表示。

　　除了建立基金，股權(quán)投資亦是外資的重頭戲。白韌告訴時代周報記者，如果管制放松，外資肯定偏向中國，但是現(xiàn)在限制過多，大舉進軍恐怕沒那么容易，只能是找一個合營伙伴進行參股，因為這樣一般比較寬松。盡管是螞蟻搬家式投資，不過不難看出，股權(quán)投資比以往更受青睞。

　　外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場漸成趨勢，但是不可否認的是，在調(diào)控之下，外資進出仍處于尷尬境地。

　　“我估計今年晚些時候，部分外資還是計劃進來，可能到第三四季度整個形勢會明朗化，但是現(xiàn)在感覺許多事情沒有做完，政策風(fēng)險還在。大家對這個市場還是看不透，還是無法確定目前是到達底部還是短期的狀態(tài)，都處于一個觀望期，還沒有一個共識。”白韌如是說。