田新杰

　　調控似乎沒能按住上海房價的牛頭。最新數據顯示，本輪調控啟動至今的近20周，上海商品住宅周成交均價平均高達22261元/平方米，這幾乎創下上海房價新的高峰。

　　廣發證券的研究團隊近期在對廣深地區房地產聯合調研后發出警告：“9 月份之后，商品房供應量將加大，成交量將繼續回升，預計幅度在30%左右；房價將小幅上漲，我們擔心政策的再次加碼。建議投資者不能過于樂觀。”

　　“在調控深入、政策轉軌下，中國經濟與房地產政策未來發展面臨抉擇。在資本的泡沫陰影下，房地產調控與行業將呈現周期性，房地產企業如何在當前環境下要走出最穩健的一步， 將是關系生死的。”在“兩岸三地房產共同市場論壇”的啟動儀式上，兩岸三地的業內專家集體給出“忠告”。

　　豪宅再次支撐高房價？

　　上海佑威的數據顯示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均價為21333元/平方米，環比前周進一步上漲6%，突破2.1萬元大關。

　　據方方地產咨詢機構觀察，8月上海出現了一波小規模的集中性交易，共有4個項目月成交量在2萬平方米以上，月成交1.5萬平方米以上的占到8個。快速成交的因素卻分為幾種：有大幅度降價引發的，如大華錦繡華城、綠地松江名邸，各自出現八折左右的跌幅后取得熱銷；有相比區域低開引發的，如九龍倉璽園、上海灘大寧城，較區域內產品低開一至三成左右，開盤即出現搶購；有提升產品附加值變相降價的。

　　但中房信統計的商品住宅周成交均價，卻揭露了部分樓盤降價實現熱銷的另一面，成交均價不僅沒有出現明顯下調，反而繼續創新高。

　　數據顯示，上海商品住宅成交均價依然高位徘徊，連續出現周成交均價站上2萬元/平方米，在本輪調控自4月中旬啟動至今的約20周時間里，近20周的周平均成交價格高達22261元/平方米。除了降價樓盤的絕對價格依然較高原因外，上海豪宅再次發力成為最主要的支撐和推力。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，隨著傳統銷售旺季的臨近，一些中檔項目也紛紛入市，這一價位的項目在上周的成交榜前十中占據五席，并且包攬三甲，最終導致了全市均價的進一步上升。

　　“別墅市場的強勢突起和一批上海市內中環中心區域的豪宅和高檔公寓項目的入市熱銷，直接帶動了8月份上海商品住宅市場成交面積和成交均價的提升。”漢宇地產市場研究部透露。供應量增加、成交量增加，但成交均價也表現為繼續創新高，給市場傳遞了“回暖、續漲”的錯誤信號，已經開始影響買賣雙方的心理。

　　不只是在上海，國內其他多個重點市場傳出回暖消息。中國指數研究院8月30日的最新市場報告披露，在8月最后一周監測的35個城市中，半數以上城市的樓市成交面積環比出現上漲。

　　樓市頑疾繼續惡化

　　調控至今20周，樓市高房價的頑疾不僅沒能得到遏制，反而還在加重。

　　國內某上市房企的董秘在廣發證券的調研中，提出了“保障房建設有利于商品房價格上漲”觀點：保障房的增加對住房需求會有一定分流，但這部分人不是商品房的購買者；同時，保障房的增加會減少商品房土地供給的減少，進而對商品房的供應起到減少的作用，因此，保障房的增加對商品房的影響中性偏樂觀，有利于商品房價格的上漲。

　　在高房價泡沫的遮掩下，太多樓市的頑疾一直沒能被正確認識。

　　統計數據顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關的同時，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續下降至1∶0.33。對于供求比，業內人士早已心知肚明，也各有理解，但供應繼續遠超需求的時候，房價還在創新高，便是國內樓市畸形的一個標志。

　　除了怪異的供求比和房價之間的關系外，空置率正在逐漸成為樓市急需調整的另一個“癌變”。21世紀不動產的調查發現，盡管有不少高端樓盤近期再次實現了熱銷，但21世紀不動產上海銳豐陸家嘴區域經理田燕告訴記者，在租售兩難的情況下，有個別小區的空置率高達30%左右。

　　漢宇地產研究部直言，本輪調控以來，買賣雙方迅速轉入觀望，造成短時間市場供求出現真空，供應量與成交量兩大指標雙雙跌入歷史低位。

　　對于目前出現的成交量回暖，廣發證券調研報告認為其中的一條重要原因，就是經過4個月的消化期，房價未見實質松動，部分觀望心理的購房者轉入買房所致。

　　而不少業內人士表示，以目前樓市的發展趨勢，若不能嚴格執行現有調控政策而又沒有新調控政策出臺，過熱的隱憂并非不可能。

　　中房信數據披露，上海市場，有18個樓盤趕在上周末推盤，提前預熱“金九銀十”，同時還有35個新建樓盤打算9月上市，45個在售樓盤打算9月推新房源，另外還有15個新盤預期10月上市。“按照政府規定每次推盤量最少3萬平方米算，以上提到的113個樓盤供應量將達到340平方米。”薛建雄分析，如此巨量的供應壓力，將給“金九銀十”期間的樓市帶來巨大壓力，如果政策仍然保持高壓，開發商必然展開新一輪價格戰。但反之，市場5-8月的低迷成交也積壓了充足購買力，一但出現類似去年的跟風入市，到最后的非理性入市就可能使樓市由量升走向量價齊升，最終導致過熱。