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　　作為深版“國(guó)十條”的補(bǔ)充，《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》今天起正式開(kāi)始實(shí)施，《辦法》在遏止陰陽(yáng)合同、擠壓房企現(xiàn)金流、規(guī)范樓盤定價(jià)、打擊捂盤惜售等方面都作了更為詳細(xì)的規(guī)范，并首次明確了各種違規(guī)處罰標(biāo)準(zhǔn)。(南方都市報(bào)www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))

　　這在深圳樓市引起軒然大波。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新周報(bào)統(tǒng)計(jì)，上周深圳二手房成交量放量增長(zhǎng)，達(dá)34.6%.世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，這正是在于9月1日關(guān)于陰陽(yáng)合同的管理辦法執(zhí)行時(shí)間的臨近，市場(chǎng)趕在政策前集中過(guò)戶所致。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將施行的《辦法》中的一大亮點(diǎn)是沒(méi)收違建作保障性住房，深圳開(kāi)了全國(guó)先河。廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師謝蘭才對(duì)于此前盛傳的收購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房為保障房的傳言并未在《辦法》體現(xiàn)，表示遺憾。

　　操作性增強(qiáng)

　　但全而不細(xì)

　　深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，該辦法對(duì)各種違規(guī)行為有了更加明確的處罰細(xì)則，特別是“吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，并不得在本市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有震懾力，可操作性更強(qiáng)。

　　但《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》自出臺(tái)以來(lái)，其多處表述模糊引發(fā)廣泛爭(zhēng)論，如上述提到?jīng)]收違建作保障性住房一款，只有對(duì)違建可沒(méi)收作為保障房的簡(jiǎn)單描述，但眾多問(wèn)題并沒(méi)有明確和細(xì)化。什么樣的違建才可以沒(méi)收，誰(shuí)來(lái)沒(méi)收，沒(méi)收需要經(jīng)過(guò)哪些程序？這些都沒(méi)有規(guī)定。此外，業(yè)界普遍認(rèn)為其很多條款并未擊中要害，如樓盤銷售價(jià)格與備案價(jià)格偏離超過(guò)15%便要重新備案，卻沒(méi)有規(guī)定初始價(jià)格，而對(duì)于如何杜絕陰陽(yáng)合同，《辦法》只明確了對(duì)中介的處罰，出臺(tái)按評(píng)估價(jià)過(guò)戶政策等更強(qiáng)有力的政策并未顯現(xiàn)。

　　“其實(shí)每項(xiàng)政策有效與否，關(guān)鍵問(wèn)題都不是出在政策本身，而是在于執(zhí)行問(wèn)題上。”王海斌向南都記者表示，就像預(yù)售金監(jiān)管，其實(shí)類似的政策已經(jīng)存在，但效果不明顯，實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槠渖婕暗牡胤秸�府、銀行、開(kāi)發(fā)商三方主體的利益糾葛犬牙交錯(cuò)，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)刀也往往投鼠忌器，因此，一部政策出臺(tái)時(shí)再有力，軟著陸了效果還是會(huì)大打折扣。因此關(guān)鍵還是看執(zhí)行情況。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，對(duì)于這次出臺(tái)的監(jiān)管辦法而言，政府監(jiān)管市場(chǎng)所要達(dá)到的目的很明確，就是要維持整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房?jī)r(jià)暴跌暴漲。但從辦法執(zhí)行可能達(dá)到的效果來(lái)看，一些方向性、規(guī)范性的條款規(guī)定仍顯不足，若要具體操作執(zhí)行辦法中各項(xiàng)規(guī)定，則仍需出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則方可實(shí)現(xiàn)。

　　一二手房交易均現(xiàn)井噴

　　據(jù)《深圳世聯(lián)第三十四周地產(chǎn)房市場(chǎng)周報(bào)》統(tǒng)計(jì)，上周深圳樓市二手房成交現(xiàn)井噴，周環(huán)比增幅高達(dá)34.6%，創(chuàng)下4·15調(diào)控以來(lái)的新高，并回到了調(diào)控前的成交水平。

　　“主要是9月1日關(guān)于陰陽(yáng)合同的管理辦法執(zhí)行時(shí)間的臨近，市場(chǎng)趕在政策前集中過(guò)戶所致。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)首席分析師王海斌表示。自文件發(fā)布后，深圳一手房成交量在《文件》刊登在深圳國(guó)土局官網(wǎng)期間亦忽然狂飆，周環(huán)比激增72.4%，而價(jià)格也沖到了近8周以來(lái)的最高峰。上周深圳一手房雖然量?jī)r(jià)微落，但仍維持在較高水平上。

　　總體來(lái)講，在《辦法》施行的前夕，深圳樓市洶涌，上周一、二手房總成交量4220套，環(huán)比增長(zhǎng)了25%，再度創(chuàng)下近八周來(lái)總成交量的新高。

　　“一手房回暖和深圳新政有一定的關(guān)系，但更深一層來(lái)說(shuō)是剛性需求釋放的結(jié)果。由于之前的交易相對(duì)低迷，顧客預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降而結(jié)束觀望。”王海斌認(rèn)為，一手房止?jié)q，二手房補(bǔ)漲跡象將漸趨明顯，由于一手房供應(yīng)不足，出現(xiàn)上漲跡象在所難免；而二手房放盤量不大，雖然平均價(jià)位較低，但《辦法》明確將遏制陰陽(yáng)合同，20%的個(gè)人所得稅、超過(guò)5%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅以及土地增值稅等稅款就會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，從而推高二手房房?jī)r(jià)。

　　《辦法》實(shí)施前夜樓市忽然洶涌是否正常現(xiàn)象？據(jù)此，王海斌認(rèn)為，“市場(chǎng)是由內(nèi)外兩股力量操控的，如今政府調(diào)控力度相對(duì)緩和，影響樓市的政策力量減弱，市場(chǎng)的外部力量自然就會(huì)發(fā)揮出來(lái)。總體來(lái)說(shuō)樓價(jià)回暖是由于市場(chǎng)走向，和即將出臺(tái)的政策無(wú)太大的關(guān)聯(lián)。”

　　回收違建作保障房

　　開(kāi)全國(guó)先河

　　事實(shí)上，即將施行的《辦法》中的一大亮點(diǎn)是沒(méi)收違建作保障性住房，其明確規(guī)定，對(duì)質(zhì)量安全且不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒(méi)收或者征收后用于保障性住房。廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所謝蘭才律師表示：“目前，我們暫未得知其他地方?jīng)]收違建房作為保障房”，作為第一次試水，沒(méi)收違章建筑屬于行政處罰，難度在于執(zhí)行。(南方都市報(bào)www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))

　　“保障性住房是政府的最后一張牌。”王海斌分析，樓市調(diào)控是一個(gè)綜合博弈的過(guò)程，單純地打壓樓價(jià)是行不通的。保障房無(wú)疑是其重要的供給渠道。但根據(jù)目前的規(guī)定，對(duì)待違建的處罰措施主要有罰款、責(zé)令停止建設(shè)、限期改正、限期拆除、沒(méi)收實(shí)物或者違法收入。

　　那么，什么樣的違建才可以沒(méi)收，誰(shuí)來(lái)沒(méi)收，沒(méi)收需要經(jīng)過(guò)哪些程序？細(xì)則何時(shí)跟進(jìn)？謝律師表示，根據(jù)《辦法》第八十條規(guī)定，對(duì)質(zhì)量安全且不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒(méi)收或者征收后用于作為保障性住房。由政府房地產(chǎn)主管部門行使該管理權(quán)力。沒(méi)收屬于行政處罰，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定的程序進(jìn)行處罰。

　　根據(jù)《辦法》，禁止未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的任何單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，禁止任何單位和個(gè)人違反國(guó)家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這就從源頭上堵死了小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　“我們認(rèn)為收購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房為保障房是可行的，小產(chǎn)權(quán)房屬于違章建筑，根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，可以沒(méi)收。《辦法》作為地方政府規(guī)章，可以在法律、法規(guī)規(guī)定的給予行政處罰的行為、種類和幅度的范圍內(nèi)作出具體規(guī)定。”謝律師表示。他認(rèn)為，《辦法》的力度可以更大一些。

　　南都記者 李乾韜

　　實(shí)習(xí)生 周楊媚 (南方都市報(bào)www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark