這塊當年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時征用成一個停車場，絲毫看不出往日的氣勢。

　　從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的六年，恰為中國地產業這六年的發展軌跡下了一個絕佳的注腳。

　　閑置六年，四次易主的“鐵管巷地塊”正在等待最終的歸宿。

　　所謂的“鐵管巷地塊”是鐵管巷A、C地塊的統稱，它們最初的代號是“2003G61”和“2003G62”，這個代號最近出現在“1457宗閑置土地名單”中。

　　對許多南京人來說，這個名字并不陌生。這塊當年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時征用成一個停車場，絲毫看不出往日的氣勢。

　　“這塊土地到底誰來開發，開發成什么，一切都還沒有定論。”南京市政府部門的相關人士向記者透露。

　　從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的六年，恰為中國地產業這六年的發展軌跡下了一個絕佳的注腳。

　　首輪出局者

　　“鐵管巷A、C地塊”的故事開始于2004年1月15日，編號為“2003G61”和“2003G62”的兩幅地塊，出現在招拍掛市場上。

　　“當年拍賣現場很轟動，南京市國土資源局三樓的拍賣場擠滿了人，至少也有100多個吧。”2004年1月在場親歷的一位人士向記者表示，當時南京的幾大開發商全部到場，爭奪十分激烈。

　　是時，南京地產行業剛剛迎來大發展的時期。投機、投資的開發商都紛紛涌入房地產市場，準備“賺一票就走”。這場拍賣中動輒千萬的加價也讓不少開發商看得膽戰心驚。

　　經過將近5個小時，共計100多輪的爭奪后，“鐵管巷地塊”被聯合競拍的上海全日通投資有限公司和上海衛中實業發展有限公司以5.45億元奪得，每畝價格高達2088萬元，上漲幅度達120%，成為南京最貴的地塊。

　　其中A地塊以31455元/平方米的單價，一舉成為當時南京“地王”，震驚南京地產界。2005年的一份《南京土地市場運行報告》中透露：白下區鐵管巷A地塊以31455元／平方米的單價創下了南京歷年土地出讓“單價之最”。

　　公開資料顯示，這兩塊地位于白下區鐵管巷，規劃用地性質均是商業、辦公、金融、酒店式公寓(25%)。其中A地塊用地總面積11286.0平方米，C地塊用地總面積8909.5平方米。

　　很多地產人士在當年樂觀地估計，這個地塊建成之后的房屋售價將肯定超過1萬元/平方米。

　　但事情在2005年7月31日開始急轉直下，南京市國土部門依法在2005年將該地塊收回，并發布公告，再次公開出讓兩幅地塊。

　　業界一片嘩然，南京市國土局有關人士介紹，之所以收回土地，是因為競買人遲遲交不出土地出讓金。2004年9月交付期限到期后，對方還是無力繳納出讓金，只能在2005年年初終止合同。

　　據當時南京媒體報道，這兩家公司的大股東在別的項目上遭遇了挫折，使得資金鏈斷裂，無力繼續繳納“鐵管巷地塊”剩余的土地出讓金。

　　“這是到2005年為止被沒收的額度最高的一筆訂金。”南京市國土資源局相關人士表示。

　　當年參與競價并最終勝出的兩家上海公司早已人間蒸發。“上海全日通投資有限公司”沒有在上海市工商行政管理局登記注冊，南京當地媒體爆料稱，另一家公司“上海衛中實業發展有限公司”也人去樓空。

　　南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅稱，房地產市場的確存在這樣的投資商，以少量資金冒充財大氣粗，拿下土地之后又想高價轉賣牟利。

　　這只是被沒收金額最多的一筆訂金，事實上，這樣的案例在2003年屢見不鮮。這個時候，來自南方和上海的房地產熱潮開始卷向全國，大批民間資金開始進入市場掘金。南京大學不動產研究中心主任高波說，由于資金量上的問題，早期進入這一領域的企業繼續了房地產開發先驅們“空手套白狼”的手法。

　　這些先驅有的已經成為“先烈”。在繳納保證金和出讓金8200萬元之后，因無力繳納剩余的土地出讓金，中拍的兩家公司“上海全日通投資有限公司”和“上海衛中實業發展有限公司”出局。

　　整個故事才剛剛開始，這一切背后，一場涉及市場、政府與企業各方復雜利益的糾葛剛剛拉開序幕，“地王”的命運和中國房地產市場的走向糾纏在了一起。

　　從“地王”到“棄兒”

　　2005年9月10日，當年的“地王”再次被拍賣，但此時眾多地產企業對其已是避之唯恐不及，拍賣現場門庭冷落。

　　這一次，上海泰龍房地產開發有限公司的運氣很好，在只有一家開發企業報名競價的情況下，直接以5.2億元的底價輕松“娶”走地王。

　　這個價格比第一次拍賣的成交價還低了2500萬元，但其中A地塊單位地價依然高達每平方米30480元，折算成樓面地價，則為每平方米4689元。

　　在取得了土地后的一段時間，上海泰龍被冠之“贏家”的身份。土地價格正在上漲，2005年江蘇土地市場網公布的江蘇省各地各級土地基準地價中，南京市包含新街口、鼓樓等黃金地段的一級地住宅基準價已經高達10000元/平方米。

　　從2005年開始，南京樓市出現爆發式的增長，當年經營性用地出讓98幅，實際出讓面積613.3公頃，成交金額達到98.59億元。上一年，這一總額只有42.84億元。2006年南京土地出讓一級市場總成交金額更是達到了123.9億元。

　　2005年10月28日，為運作鐵管巷項目，南京龍鳳投資置業有限公司在白下區注冊成立。“鐵管巷地塊”被賦予了一個名字：金陵佛光。

　　在這一時期，中國房地產的狂熱開始走向巔峰。2006年，盡管有國家密集的房地產調控政策，南京樓市成交量、房價、房地產投資增幅還是出現了較大幅度增長。

　　越來越多的企業進入，越來越多的資金在進入，很多人只想著拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了現金。風險和危機被扔到了一邊。

　　不計后果的沖動性投資日漸強烈，從2005年開始，南京土地二級市場的成交總額和一級市場開始持平，并且有超越的趨勢，“二級市場基本上都是股權轉讓的形式，這說明沒有理性的投資很多，也可以說有些房地產企業拍下土地只是為了大賺一筆就轉讓。”南京房地產業協會副會長胡光輝表示。

　　2006年年初，有關上海泰龍15億元打造518米高樓的消息就在南京流傳甚廣，上海泰龍還拿出一幅518米的規劃圖，宣稱要打造“亞洲第一高樓”。

　　“地王”的命運再一次尷尬了。上海泰龍地產繳納了5.2億元出讓金之后，地塊一直未能進入實質開發階段。這被歸結為“由于設計方案不斷調整和資金困難等因素”，上海泰龍好像變成了一個隱形的投資者，一直也不做任何說明。

　　遭遇金融危機

　　變化還是在細枝末節中體現出來。

　　最顯著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，白下區政府就對外透露，鐵管巷項目的股權結構已經發生變化，原來的上海泰龍已經退出，而由重慶新股東注入資金，該項目在2007年9月22日召開的白下區金秋經貿洽談會上就已正式發照。

　　這大概是重慶國際信托投資公司和上海泰龍交易的初步時間。有業內人士表示，它們只需要私下里就可以完成股權轉讓，并不需要去國土資源局辦理相關手續。

　　土地轉讓，成為這一時期的關鍵詞。南京的中小開發商甚至開始低價拋地，“土地中介”這一特殊角色開始盛行。

　　2007年特別是2008年以后，中國樓市開始變臉，中央、部委及地方近年以來出臺的各種政策及文件已有近百項。

　　“鐵管巷的故事”在金融危機到來之后無法繼續，開發商的豪情蕩然無存。

　　2008年南京市政府公布的一份材料顯示了這一地塊的轉讓信息：鐵管巷“地王”目前由南京市建委牽頭，項目責任單位為重慶國投。

　　2008年下半年，上海泰龍將項目公司其中75%的股權轉讓給了重慶國際信托投資公司，重慶國際信托投資公司在其中僅扮演財務投資者的角色。

　　重慶國際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業有限公司，成為鐵管巷A、C地塊的第三任東家。

　　在無力開發的情況下轉讓項目，是當年許多開發商通行的做法，這一年南京經營性用地出讓52幅，實際出讓面積368.5公頃，成交金額131.1億元。

　　這一年二級市場的成交金額遠超一級市場，二級市場共辦理各類交易案件484宗，交易金額高達250.72元。“這種情況出現的比較多，很多地塊的開發商在沒有辦法開發的情況下，只好進行轉讓，特別是資金鏈緊張的開發商在這一年日子都非常難熬。”高波表示。

　　“第一高樓”的高度開始“打折”，南京市白下區副區長焦勇對外表示，原來欲建518米、108層高樓的規劃沒有得到批準。新的設計方案正報規劃局審批，高度已經降到了430多米，最遲當年年內將開工建設。

　　更多的細節，雙方都不愿意交代，唯一能揣度雙方關系的就是，此后，重慶國際信托投資公司的控股公司潤源公司向上海泰龍公司發出《債權轉讓通知函》，要求及時返還未能履行的2008年4月25日協議中的股權轉讓價款1.78億元。

　　“鐵管巷地塊”再次被命運所戲弄，到這一節點，這一黃金地塊已經被閑置四年多。

　　誰來收拾殘局

　　2010年7月28日，鳳凰股份(600716.SH)發布公告：其全資子公司江蘇鳳凰置業有限公司，擬收購重慶潤源基礎設施投資有限公司持有的南京龍鳳投資置業有限公司74.81%的股權，股權轉讓價款確定為6.5億元，加上原來持有2.5%的股份，鳳凰置業已合計持有南京龍鳳77.31%的股權，成為鐵管巷A、C地塊的實際持有人。

　　南京龍鳳投資置業有限公司正是鐵管巷A、C地塊實際所有者。收購完成的話，就意味著江蘇鳳凰置業有限公司擁有了鐵管巷A、C地塊絕對控制權。

　　記者了解到，今年8月6日，鳳凰股份旗下的鳳凰置業的高層和鐵管巷所屬的白下區區委、區政府領導，就鐵管巷的開發建設進展情況達成了共識，在這份計劃中，“第一高樓”將變身“文化MALL”，把書城、院線、教育培訓機構結合起來，打造新街口地區文化產業新標志。

　　值得注意的是，鳳凰股份是這么多進進出出的開發商中唯一一家江蘇本土企業。

　　2008年10月22日，南京市委、市政府發布《關于加快推進全市重大項目建設工作的意見》，公布了南京一批重大項目，鐵管巷項目就是其中之一。

　　意見中提到，新街口鐵管巷A、B、C地塊和忠林坊地塊項目，總投資30億元，2008年投資10億元。項目責任人為南京市副市長陸冰和南京市建委副主任王薇。

　　2009年9月，南京市白下區權威部門對外聲稱，愛爾蘭最大的房地產公司——愛爾蘭財富控股集團極有可能接盤。這是白下區政府最重要的一塊土地，一直以來，政府都像無形的推手，“鐵管巷地塊”的意義早已大過于一塊土地，不斷流轉的背后，是官方力量和各色開發商博弈的結果。

　　盡管各方角色進進出出，唯一不同的是，這塊土地已經在南京的黃金地段被晾了六年之久，南京證券研究所房地產業研究員包曉霞表示，如果通過常規的競拍來購買土地的話，這一地塊的土地款首付至少要12億元。

　　“鐵管巷地塊”毗鄰金鷹國際商城、友誼華聯商廈、東方商城、大洋百貨等南京知名的商貿企業，周圍也誕生了一批“億元稅收樓”。實際上，在上海泰龍私下找投資者時，報出的價格就是12億元。

　　“這是南京的窗口位置，一定程度上代表了政府的形象，在早期‘遇人不淑’后，一直處于流轉狀態。”一位分析人士認為，加上時運不濟，政府、投資客共同將這幅土地的命運推向了顛沛流離。

　　在這塊被閑置六年、四次易主的黃金土地命運背后，政府和開發商都各自扮演著不同的角色。

　　“鐵管巷地塊開發建設取得實質性進展。”白下區投促局表示，這和六年來任何一個官方的進程匯報并無二致。

　　誰來扮演最后的殘局收拾者？是鳳凰股份嗎？“現在還存有多種可能性。”南京市一位政府部門人士表示，市里面對這一地塊的最終走向還沒有完全定性，從鐵管巷的六年閑置來看，只有等到“萬丈高樓平地起”，才是最終的答案。

　　鳳凰置業的一位內部人士向記者透露，現在正在做清算工作，上海泰龍已經支付完這塊土地的土地款，雙方如何合作，還未有定論。唯一確定的是，在鳳凰準備入主之前，上海泰龍和重慶國際信托投資公司之間已經沒有債務糾紛了。

　　同時，記者也聽到另外一種聲音，上海泰龍對“鐵管巷地塊”同樣沒有完全放棄。不同的是，跟2008年相比，樓市重新走向繁榮，“地王”背后的利益糾葛再度錯綜復雜。

　　不管如何，從2004年每平方米4689元的樓面價來說，最后的接盤者，也是贏面最大的受益者。

　　這塊土地的走向或結局，和中國房地產的狂潮一樣，下一步的走向總是不那么明朗，但總是需要有一個大結局。

　　附表 南京歷年“地王”

　　2002年 珠江路13543.5平方米土地，出讓金額25400萬元。

　　2003年5月26日 鼓樓西北角A1地塊：18721.5平方米，A2地塊：10023.5平方米，出讓金額38000萬元。

　　2003年5月28日 鄧府巷地塊45355.6平方米，出讓金額62300萬元。

　　2003年8月12日 玄武門地塊16539.5平方米，出讓金額14800萬元。

　　2003年8月12日 長江南北貨地塊35961.5平方米，出讓金額46000萬元。

　　2005年1月 天正集團斥資5.2億元，拍得有“南京地王”之稱的南汽北地塊。

　　2005年9月10日 白下區鐵管巷A地塊11286平方米，出讓金額34400萬元。

　　2005年9月10日 白下區鐵管巷C地塊6822.1平方米，出讓金額17600萬元。

　　2006年4月6日 秦淮區北方光電地塊141177.9平方米，出讓金額14.95億元。

　　2006年12月27日 河西大街以南地塊30萬平方米，出讓金額24億元。

　　2007年1月18日 河西所街地塊101161.8平方米，出讓金額10億元。

　　2007年3月20日 浦口區泰山街道柳洲路東側地塊72.9萬平方米，出讓金額9.5億元。

　　2007年5月22日 漢府街車站地塊1.3萬平方米，出讓金額3.85億元。

　　2007年5月30日 下關熱河南路27242.5平方米；，出讓金額2.3億元。

　　2007年7月26日 江寧牛首山272298.4平方米 ，出讓金額17.85億元。

　　2007年8月10日 板橋新城46.8萬平方米，出讓金額22.5億元。

　　2007年8月17日 下關三汊河21萬平方米，出讓金額13.55億元。

　　2007年9月13日 河西南湖小地王22165平方米，出讓金額3億元。

　　2009年5月26日 浦口區頂山街道定向河路東側 20005平方米，出讓金額2.6億元。

　　2009年7月17日 河西奧體附近一幅地塊28789.6平方米，最終出讓金額5.26億元。

　　2009年8月11日 江東北路88號9275.7平方米，出讓金額1.06億元。

　　2009年9月8日 河西金沙江地塊95804.6平方米，出讓金額15.92億元。

　　2009年9月16日 南京江寧九龍湖片區地塊43738.6平方，出讓金額3.42億元。

　　2009年9月25日 南京所街7號地塊50071.2平方米，出讓金額22.2億元。

　　2009年10月31日 G52的棲霞區馬群大莊6號地塊21.44萬平方米，出讓金額17.97億元。

　　注：表中包括總價“地王”和樓面價“地王”資料來源：本報整理