“個別地方會降10%左右，年底是不錯的買點，等到明年你會后悔，因為歷史上都是越調(diào)越升。”

　　理財周報記者 施維/文

　　“這是最好的時代，這是最壞的時代；這是智慧的時代，這是愚蠢的時代……”作為最早殺入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的先驅(qū)之一，鄒錫昌幾經(jīng)沉浮，今年5月戒了煙，開始寫自傳。過去22年，他見證了國內(nèi)地產(chǎn)市場的3次高潮與調(diào)控，其創(chuàng)立并100%控股的香港昌盛集團，熬過了3次低谷倔強地活了下來。

　　8月10日傍晚，廣州中華廣場B座62樓。走進寬敞古樸的辦公室，鄒錫昌首先向理財周報記者介紹一壁柜獎杯中的幾個慈善類大獎。他說，上市失敗最大的遺憾，就是這兩次國內(nèi)大地震捐款無法跟別人爭高下。郁悶了，他就讀史書，最喜歡的是春秋戰(zhàn)國的雜記，“臥薪嘗膽的故事我看了很多很多遍。”

　　他認為這次房地產(chǎn)調(diào)控無論深度還是廣度，都不及1993年和2005年那兩次狠。“北京、上海、杭州、深圳等前期被炒得太高的地方，應該會降10%左右。”鄒錫昌說，“年底是不錯的買點，等到明年你會后悔，因為歷史上都是越調(diào)越升。”

　　“穩(wěn)扎穩(wěn)打，是我沒變成先烈的關鍵，未來我也不會盲目擴張。”至于上市，他會考慮。“現(xiàn)在不是時候，地產(chǎn)股的價格已經(jīng)跌到凈資產(chǎn)的幾折了，過兩三年再說。”

　　寒窗狀元做紙箱起家

　　1963年4月，鄒錫昌出生在廣東梅州。“我父親是工人，母親是農(nóng)民，家里很窮。”鄒錫昌說，“那時候家里口糧不夠，一年中有2-3個月都吃不飽，回想起來覺得很餓很冷。”

　　“高中時從鄉(xiāng)下去城里念書，早上不到7點吃一碗白粥，要走1個多小時才到學校，一二節(jié)課精神還比較好，到第三節(jié)課就很餓了，第四節(jié)課就基本上挨不住了，等鈴聲一響一群人就箭一樣的沖向食堂。”如今大腹便便的鄒錫昌笑著說，“別看我現(xiàn)在這樣，我那時候很瘦的。我是家里的老大，10歲開始就要幫家里干活，放學回家要從井里挑水去澆菜地，周六周日還要上山砍柴，不僅要滿足家用，還要拿去賣。”

　　童年的經(jīng)歷對鄒錫昌的性格和整個人生都產(chǎn)生了抹不去的影響。“我屬于比較典型的客家人，做事情比較保守，不愿意破釜沉舟去冒太大的風險；但我勤奮鉆營，總能發(fā)現(xiàn)很多機會。”

　　1979年，16歲的鄒錫昌以當?shù)亍拔目茽钤�”的成績考入中山大學哲學系。當時他是班上年紀最小的一個，成為家鄉(xiāng)方圓幾十里的驕傲。

　　1983年，鄒錫昌本科畢業(yè)后到深圳蛇口工業(yè)區(qū)搞宣傳。一天，一個做進出口貿(mào)易的朋友找他，說正為300臺電視機沒有包裝紙箱而發(fā)愁，希望他想想辦法。之后不久，梅州的一個朋友也因幾百臺電視機找不到包裝紙箱發(fā)愁。

　　“一打聽，辦一個紙箱廠只需幾十萬，我想自己做。”他東拼西湊，跟二弟等人合資經(jīng)營起紙箱印刷業(yè)務。這個連原料紙張、裝訂線、油墨在哪里買都不知道的門外漢，以進貨為名到別的公司去偷師，3個月就回了本。半年后，他投資200多萬元，訂做了一套流水線，迅速擴大生產(chǎn)規(guī)模，生意越做越火。那時他24歲。

　　至八十年代末，國內(nèi)經(jīng)濟迅猛發(fā)展勢頭受挫，深圳商業(yè)行情看跌。鄒錫昌尋思：經(jīng)濟形勢上下波動不可避免，關鍵是把握時機，在低迷的市態(tài)下找準目標，投入資金，一旦形勢好轉便能有大收獲。

　　這一次，鄒錫昌看準了跟他結緣一生的房地產(chǎn)。“我印象中在中國是深圳最先開始有房地產(chǎn)市場的。1989年底，嘉賓大廈的出售算得上是一個標志，曾有上千人排隊去購買，場面非常壯觀。”

　　進軍地產(chǎn)中華廣場登頂

　　1988年下半年，鄒錫昌以較低的成本投資蛇口南油工業(yè)區(qū)，與人合資興建了7棟工業(yè)廠房。雖途經(jīng)風波，但在執(zhí)著堅持下獲得了不錯的回報，堅定了他進軍地產(chǎn)界的決心。

　　1991年，廣州市舊城改造項目對外招商，第一批港資涌入。鄒錫昌這時也闖入廣州，第一個項目是在舊城區(qū)開發(fā)建設8.5萬平方米的天秀大廈和天秀花園。

　　1992年之后，市場開始活躍起來。“幾乎是一夜春風，廣州的房地產(chǎn)市場變得很熱，尤其是舊城改造項目很火。”正是這一年，他在香港注冊成立昌盛集團有限公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、兼營工業(yè)業(yè)務等。當時，如今廣州比較活躍的地產(chǎn)企業(yè)富力、保利、中海都還寂寂無名。

　　1993年，當許多人還在找地之時，昌盛集團的天秀花園4天里售出4億多元港幣，均價1.3萬元/平方米，很長一段時間保持了廣州住宅售價最高紀錄。

　　當時地產(chǎn)泡沫開始橫飛，海南有的土地轉眼間從一畝十幾萬元漲到600多萬元。數(shù)以萬計的開發(fā)商正沉浸在擊鼓傳花的最后瘋狂中，有的恨不得一天簽10個合同。

　　6月24日，中共中央、國務院發(fā)布“十六條”。

　　“從1994年開始，一直到1997年，開發(fā)商從銀行弄不到一分錢的貸款。我看到身邊的開發(fā)商一個一個倒下，挺住的沒幾個。”鄒錫昌惋惜道。

　　鄒錫昌幸運地躲過這場滅頂之災，這期間他正全身心投入在日后奠定他江湖地位的大項目——中華廣場。

　　“中華廣場1995年5月27日開工，1996年亞洲金融風暴就爆發(fā)了，當時最早沖擊泰國，之后是中國香港和南韓，很多企業(yè)風雨飄搖。我準備跟一家公司合作，一切都談好了就差最后簽字了，結果那家公司在南韓的投資顆粒無收，宣布放棄在亞洲的所有投資。”

　　“真是屋漏偏逢連夜雨。”鄒錫昌告訴理財周報記者，“我第二天回到廣州，中華廣場為建超前規(guī)劃的4層1200個車位的地下停車場，挖斷了一根主水管，整個地基變成了一片汪洋。我站在工地上，欲哭無淚。漏水問題好解決，雖然停工3個月要求處罰檢討，但最要命的是工程沒錢怎么辦？那是我最艱難的時候。”

　　他頂住巨大壓力，將香港皇后大道以2.3億元買入的兩層寫字樓以1.8億元出讓；把在半山的一幢價值4000多萬元的住宅以3000多萬元賣出，搬到一間租來的公寓棲身，集中2億多資金投入中華廣場工程。同時，他調(diào)整建造計劃，預留62層樓所需地基，一期建10層商業(yè)廣場。

　　中華廣場1999年終于落成，建筑面積約17萬平方米，為昌盛集團帶來近7億元的進賬。

　　11年過去，現(xiàn)在它仍是廣州第三大集購物、飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場，市值達到30億元，人流量超過20萬。

　　“其實1996年時有不少人想接手，如果我放棄了可能已經(jīng)退出房地產(chǎn)界了。做地產(chǎn)是狼群之戰(zhàn)，一朝被打趴下就會心生畏懼，很難繼續(xù)往前走了。”回憶往昔，鄒錫昌感慨良深。

　　上市折戟重整旗鼓謀發(fā)展

　　在鄒錫昌中華廣場62樓的辦公室里，掛著一幅怒放的梅花，友人題字“百折不撓”。他說，最欣賞自己性格中的一點就是不服輸，而這在他最近十年中得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。

　　2001年，信貸資金開始向房地產(chǎn)傾斜，部分開發(fā)商重拾信心，開始籌謀異地擴張。

　　這一年，昌盛集團作為赴京的第一個廣州地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)一個叫海晟名苑的項目。2002年，海晟名苑銷售額達8億元，在當年北京所有項目排行中位列第四。

　　就在全國房地產(chǎn)高歌猛進、全國房價普漲之時，2003年6月13日，央行發(fā)布了一個名為《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》的文件，表明對房地產(chǎn)金融風險的警惕。緊隨2004年對固定資產(chǎn)投資的調(diào)控，2005年和2006年，新老“國八條”，“國六條”、“國十五條”，建設部165號文件、銀監(jiān)會54號文、國務院加強土地調(diào)控的通知等，次第登臺。

　　“從政策層面說，那次調(diào)控是全方位的，但實際上遠不如1993年嚴厲，銀行真的不給貸一分錢的。那時，畢竟開發(fā)商仍能拿到地，也可以貸到款啊。”鄒錫昌對比說，所以中華廣場寫字樓在建工程沒感覺太大壓力。

　　2005年底，62層、樓高268米的中華廣場寫字樓B塔封頂，成為當時廣州名列中信廣場之后的第二高樓。那一年，鄒錫昌在福布斯中國富豪榜中以2.47億美元位居第70名。

　　2006年底，他與高盛旗下GSSIA簽署協(xié)議，向該創(chuàng)投基金發(fā)行2500萬美元可贖回可轉換債券，利率7%。如果上市成功，該基金可占12.5%的股份，反之利息就要按每年28%計算。

　　鄒錫昌回憶說，原本計劃2007年10月上市，但由于跟高盛在增加土地儲備方面意見不和，最后拖延至2008年1月，正好趕上一場百年不遇的全球金融危機。雖然作為僅有的幾家通過聯(lián)交所批準的企業(yè)，募資不利，上市擱淺，并因此欠下了高盛和蘇格蘭皇家銀行約10億元的債務。

　　2009年上半年，鄒錫昌以6.4億元人民幣出讓中山廣場地塊，該地塊花8.34億元拍下，加前期投資共投入10.4億元人民幣。之后又將中華廣場14年經(jīng)營權以年租1.32億元轉讓給海印股份。

　　盡管鄒錫昌堅持表示該交易只是正常的經(jīng)營行為，但外界普遍認為這是迫于債務壓力下的無奈之舉。

　　與資本市場擦肩而過的昌盛集團，仍在向前發(fā)展。2009年底，其在太原的高端樓盤昌盛雙喜城開盤。“這次地產(chǎn)調(diào)控還是有點影響，但年底應該可以賣出1/4，每平米1.4萬，銷售額到10個億應該沒問題。”鄒錫昌說，“另外在天津河東區(qū)有一塊189畝的土地正在辦手續(xù)，建筑面積超過30萬平方米，年底會開工，是未來在北方的一個重點戰(zhàn)略性項目。”

　　他最滿意的，還是這次浩劫中“救了他一命”的中華廣場。“中華廣場今年給我貢獻的租金收入會超過2個億，另一個股東新星實業(yè)占35%的股權，他的收入不算在內(nèi)的。國內(nèi)大環(huán)境在好轉，中華廣場今年的商場出租率達到100%；寫字樓出租率也超過80%，而且價格已經(jīng)開始追趕北京上海，達到2.5萬元/平方米。”

　　“中華廣場是一只現(xiàn)金奶牛，我在外面不順，還可以退回來。”鄒錫昌表示，今后盡自己的能力一個項目一個項目的做，不盲目擴張，情愿走慢點也不做超出自己能力的事兒。

　　“房地產(chǎn)市場過去10年的光輝歲月，已經(jīng)一去不返，未來利潤空間縮小，中小地產(chǎn)商的路越走越窄。”他說，“其實這幾年廣州一些大的地產(chǎn)商也已經(jīng)開始投資煤礦、金礦，資源為王，這是個大趨勢。”