周芳 楊光華

　　一邊是多數人買不起房，而另一邊卻是大量房屋空置。日前，由一個數字引發的房地產空置爭論再次激烈起來。

　　盡管人們對于6540萬套空置房數據存有較大爭議，但記者連日來的實地調查與某房產研究機構的調研結果無不顯示，武漢樓市總體空置率接近24%，“亞健康”癥狀明顯。

　　23.92%？

　　在“空置率”的口水戰中，最大的癥結在于沒有權威機構或官方的正式統計數據。

　　湖北大楚房產研究院近日也通過網絡調查和實地調研，首次對武漢住宅空置率進行了全面排查。調查結果顯示，武漢樓市總體空置率平均水平為23.92%。

　　其中，網絡調查共收集1.2萬余份有效問卷，涉及包括新住宅和老社區共計300余個；實地調研探訪68個交房期限在0.5~7年的大型新房社區，探訪1.6萬余戶住宅。

　　在認定標準上，該調研組采取了一種較為簡單的方法，即將“完全沒有裝修的住宅”定義為空置房，而通過這種方式得到的數據，其實為實際空置水平的下限，也就是說，實際空置率更嚴峻。

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，空置率在10%~20%之間為空置危險區。看起來，武漢樓市“亞健康”。

　　對此，房地產專家陳真誠對《第一財經日報》記者表示，相比于開發商已建成卻在積壓待售的房屋數而言，在購房者手中空置的房屋數要大得多。

　　越高端越空置

　　順馳武漢公司總經理張葵已從事二手房交易7年之久，現在掌管著55家直營二手房的店面。“高檔房源好找，但租得起高檔房的租客難找。一個月能負擔起七八千元的高端租客太少。”張葵告訴本報，“在(武漢)臺北路金融一條街附近、漢口江灘沿線、武昌積玉橋周邊的高檔房空置現象嚴重。有樓盤空置率甚至高達50%。”

　　張葵認為，武漢市中心的新建小區空置多，特別是高檔房源。而市中心的普通商品房，特別是有成熟居住環境的老社區，則一直是中介搜索的對象。

　　事實上，在樓市波動時期，高檔房的處境確實很尷尬。記者從武漢金都漢宮一位業主處了解到，該業主原本在小區內一次性付清了兩套觀江大宅，一套自住，另一套則為還在國外念高中的兒子所備。為兒子購置的這套房目前就成了典型的空置房。由于當初裝修費用不菲，而出租的價位又達不到房東的心理預期，賣的話，還要多繳稅。“聽說很快要征收房產稅或空置稅，這套空房現在已成我們家最大一塊心病。”上述業主向本報記者倒苦水。

　　而武漢森林公園附近的一個高檔樓盤，2008年開盤時銷售火爆，但距離交房已過去一年多時間，記者實地調查卻發現，空置房源的業主登記在物業中心的聯系電話竟以外地手機號為主。不僅如此，小區內一位“剛需”業主還透露，她家所住的單元有近20套房是歸同一業主所有，“全部是征地拆遷后還建所得”。

　　中國指數研究院華中分院分析師李國政估算，空置房中有近四成來自投資客。投資房產已成為很多手中有閑錢的消費者最關注的渠道，“特別是中心城區地段較好的樓盤，投資比例更高”。此外，“買房后因工作變動暫時離漢，但隨時可能回來的；為遷就孩子上學，暫時搬離的；為未成年子女提前購房的——這三類也是構成房屋空置率居高不下的原因之一。”李國政說。

　　物業配套關聯空置

　　除投資炒房因素外，配套完善與否與空置率高低也有較大關系。

　　“買房子不僅僅是購買居住的那個空間，更是買周邊的配套和環境、買周邊小區的服務設施。配套不解決，入住率肯定上不來。”采訪中，多數市民如此表示。

　　三年前在盤龍城買了新房的市民周有康，目前也無奈進入空置房業主的行列。在購房之前，這位土生土長的武漢中年男人對盤龍城一無所知，選擇這一陌生的地方只有一個理由：只有盤龍城的房價尚是他可以接受的——122平方米的三室兩廳戶型，單價2400元/平方米。

　　然而，“家人都在市中心上班，自己又沒車，小區出行也不方便，買個菜都要步行1～2公里，這讓我們怎么住？”目前，周先生一家仍“蝸居”在武漢市中心的一套出租屋內，每隔半年去盤龍城交一次物業管理費。對于這個遙遠的新家，三年里他僅僅去了五次。

　　DTZ戴德梁行助理董事、物業及設施管理負責人黃廣平進一步分析，在配套與空置率的關系當中，自住型購房人看重基本配套保障，如周邊購物、公共交通配套；投資性需求則更看重名校、大型商業等配套。

　　“比如有的小區交房時，就只有光禿禿的一棟房子可使用，景觀沒有做好，道路還沒鋪平，沒有生活配套，業主只能空置等待，郊區樓盤在這方面更為明顯。”黃廣平說。

　　當然這也是一個“先有雞還是先有蛋”的命題，一般來說，如果沒有住戶的話，相關配套確實很難到位。