經濟觀察報 記者 陳哲 曾被視作利潤雞肋、政治任務的保障房在當前的地產調控下，成為開發商的新選擇。

　　日前，綠城集團宣布，將大力進軍住房保障領域，并專門成立公司主導運營，對項目平均利潤近30%的綠城而言，這無疑是一個重大的戰略決定。

　　此前宣布進入或已經進入保障房建設領域的企業，既有綠地、中海、保利等國企，也有萬科這樣的民營開發商巨頭。

　　為什么如此多重量級地產企業積極投身保障房建設？業內人士認為，一方面，政府需要部分企業手中的市區土地合理布局保障房，會作出一定的讓利；另一方面，當前形勢下，企業自身也有此訴求。

　　企業：扎堆保障房

　　7月底，綠城集團宣布投資10億元參與沈陽的一個保障性住房項目建設，該項目總建筑面積為50萬平方米，建成后的售價大約為2750元/平方米，樓面地價占房價的三分一，建成后可收到大約13億元的款項，預計利潤大約在3%。

　　綠城透露，將成立一個專門負責保障房建設的公司，綠城致力于成為全國最大的保障房建設企業之一。

　　綠地董事長張玉良此前對本報表示，綠地年初制定的發展策略中，產品結構調整是重點，“其中保障房業務比例在集團整體業務中將會進一步加大。”

　　事實上，一些房企巨頭早已進入了保障房建設的序列中。

　　綠地集團新聞發言人告訴本報，綠地已決定斥資30億元建設第四個上海保障房項目——嘉定城北站大型社區，目前僅在上海地區，綠地的保障房項目投資已逾100億元，規劃建筑面積近200萬平方米。

　　房企領頭羊萬科同樣在保障房領域投注了大量的力氣。

　　萬科總裁郁亮早前對媒體透露，“今年北京萬科的竣工面積中將有1/3的房子是保障性住房。”萬科在2010年的目標是，以產業化的方式建設100萬平方米的保障性住房。

　　中房信分析師薛建雄認為，保障房對開發商而言，并非“雞肋”。首先，當前調控下，商品房成交量萎靡，開發商的資金漸漸難以回籠，雖然保障房的利潤不高，但資金周轉速度快，而且，在資金緊張時還可以利用保障房土地進行融資。其次，3—5個點的建設利潤，實際上只是賬面的利潤，開發商事實上還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件。

　　進入保障房建設的序列，更意味著企業增加了一項拿地的籌碼。上海市土地部門一位人士介紹，過去兩年，上海已經啟動了幾十個大型居住社區，并以邀請招標的方式確定了開發商，但這些居住社區的定位尚不明朗，其中到底多少比例是保障性住房，多少比例是普通商品房，均未有定論。

　　該人士認為，這些模糊點，都可能是企業愿意通過保障房渠道走近政府的原因。

　　政府：消化與建設

　　當然，更為重要的因素來自地方政府。

　　前述上海市土地部門人士介紹，2008年，上海重張經濟適用房計劃伊始，政府確定了其后5年保障房土地的供應體系，包括“單獨選址集中建設經濟適用房、未開工配套商品房和中低價房轉型、企業自愿以普通商品住宅用地申請參與經濟適用房”等三種土地來源。

　　不過，上海經濟適用房選址偏遠，一直受到詬病。當然，政府也有自己的苦衷，其從土地儲備中單獨劃撥出來的土地和配套房多位于郊區。于是，第三種土地來源——企業自愿以普通商品住宅用地申請參與經濟適用房，就成為經濟適用房“進城”的重要渠道。

　　政府手中市中心可供開發的土地寥寥無幾，但許多上海國企的存量、閑置土地有不少位于市區。

　　經濟適用房在全市范圍內相對均衡布點就需要這些國企手中的土地資源參與。

　　讓開發商自愿拿出市區土地蓋保障房，顯然不太現實。本報了解到，上海市此前設計了一套制度，促使手頭擁有一些未能盤活土地的企業主動貢獻經濟適用房用地。

　　政府的攻關對象，一種是已經取得商品住房建設用地批文，但由于各種原因尚未辦理土地出讓手續的房地產開發企業；另一種是擁有符合土地利用總體規劃及城市規劃的工礦用地的企業。這兩種情況，企業在經濟適用房建設比例不低于建設總量50%的條件下，均可通過相關政府部門審批后盤活土地。

　　“前一種未辦理土地出讓手續的情況，實際上包括沒有繳齊土地出讓金的土地，如果愿意拿出一半以上的土地來建設經濟適用房，政府可視其建設比例，減免土地出讓金；后一種情況，只要有一半的土地符合經濟適用房規劃要求，另外一半就可以另作他用，包括建普通商品房。這樣就改變了土地性質，盤活了企業旗下閑置的土地資產。”上述土地部門人士說。

　　該人士透露，這項政策一直沒有全面公開，屬小范圍的試行階段，目前來看，以上海本地的大型國資企業為主，市場的大多數普通房企并沒有參與的機會。

　　前景：等待激活

　　雖然政府從企業手中拿地的政策出了近兩年，但尚未有一宗土地通過退二進三的渠道，進入經濟適用房源的盤子中。

　　比如原計劃2009年開工35萬平方米經濟適用房的徐匯區至今并未動工，主要原因在于，一方面企業愿意拿出來的土地不一定符合政府規劃；另外，當地尚未有成功的模式和案例以平衡利益，導致企業退難進緩。

　　此前《新聞晚報》報道，2009年上海經濟適用房建設的內部文件披露，當年上海經濟適用房項目的建設用地中，將有七成土地為上海本地各大國資企業的土地，而直接來自各級政府劃撥的土地僅占三成。

　　這一障礙，也直接導致上海2009年經濟適用房開工量不到原計劃的一半，僅200萬平方米。

　　不過，由區縣政府供地的渠道相對順暢。目前上海市八大主要的經濟適用房基地如江橋基地、顧村基地、周浦基地等均是通過這一渠道獲得。

　　“相比而言，城郊部位的區，企業和政府在這件事情上有很好的積極性。按照市里的要求供地，實際上可以獲得軌道交通等市級重大基礎設施的偏重。”中房信分析師薛建雄說。

　　今年早些時候，上海市規土局透露，上海今年將規劃選址浦東航頭等23個大型居住社區基地，目前，最早完成規劃的8個大型社區都為地鐵覆蓋。