田新杰

　　 調控已逾百日，上海浦東迪士尼板塊無疑可以窺見調控至今的階段性效果。

　　 本報記者獨家從上海方方地產咨詢機構獲得的數據顯示，迪士尼所在的核心區域——川沙板塊，調控前（1月-4月20日）和調控后（4月20日-7月）的市場分道揚鑣。調控前供應量公寓和別墅分別是2.51萬平方米和0.46萬平方米，調控后跌至0.58萬平方米和零，成交量則分別是從2.77萬平方米和0.2萬平方米跌至0.34萬平方米和0.06萬平方米，成交均價分別從13719元/平方米和43531元/平方米跌至11916元/平方米和32331元/平方米。另外，公寓二手房報價也從15000-18000元/平方米跌至13000-16000元/平方米。

　　 “短期內，迪士尼開工消息并不能對周邊板塊的房價起到明顯帶動作用。”方方地產咨詢機構住宅咨詢中心咨詢師舒昊強調，經過了前兩年的大肆炒作，迪士尼區域的價格潛力早已透支，目前項目周邊的房價已經處于較高位置，上漲空間有限，因此短期內將不會再有明顯的攀升。

　　 不過，由于市場對熱點板塊長期依然預期強烈，對調控而言，考驗的是持續性。

　　 “過熱地區”的調控陣痛

　　 2009年極度火爆的樓市中，上海迪士尼板塊處于風暴的中心。

　　 2009年，在迪士尼概念促動下，該板塊內樓盤的價格都出現了不同程度的上浮。今年初，該區域新房均價已達14357元/平方米，與上海其他中外郊環線新建商品房價格相比，迪士尼板塊的均價要高出三成左右；而截至今年3月本輪調控出臺前，板塊均價已高達21000元/平方米，短短四個月的漲幅就達到42％。

　　 該板塊二手房價格漲幅同樣顯著。據專業網站統計數據，具備迪士尼概念的二手房價格，從2009年3月至2009年底上漲了30％，次新房價格在13000元/平方米，超出類似區位價格的三四成。

　　 同時，面粉貴過面包的現象一度成為迪士尼板塊的正常狀態，地塊出讓溢價率輕易就超過200％。

　　 很大程度上，類似迪士尼板塊的樓市過熱狀態，是刺激本輪調控出臺的直接原因之一。

　　 由于調控對過熱區域的“針對”作用，百日下來，調控重壓下的迪士尼板塊樓市，正在經歷著前幾年鼓吹泡沫帶來的陣痛。

　　 川沙新鎮A08~03地塊，去年11月以11.9億元成交，溢價率264％，樓板價高達14024元/平方米。當時川沙板塊在售的項目均價普遍為12000元/平方米，較高的房源價格也不過15000元/平方米，最低的房源價格在8600元/平方米上下，已經超過平均房價。

　　 “目前周邊報價最便宜的天和湖濱項目，均價只有14000元/平方米。如果該地塊如期開工，利潤空間有限。”滬上資深開發商人士柴一峰測算后坦言。

　　 迪士尼板塊不少投資客在6月前后開始選擇降價拋售離場。即便近期上海樓市在新盤降價逐步推動成交量走出低谷的關口，迪士尼板塊依然處于成交相對低迷狀態。

　　 戴德梁行的統計披露，川沙板塊在2010年1月-4月的公寓成交量分別為3180平方米、1035平方米、10037平方米、13618平方米，而2010年5月-7月這一數字已大幅跌為739平方米、971平方米和864平方米。

　　 舒昊分析，除了房價前期透支過度的原因外，迪士尼的建設并不是一蹴而就，它有一個至少2—3年的施工期，單純的開工消息影響力有限。

　　 中國指數研究院研究副總監張琪指出，川沙板塊的調整幅度較大，主要是由于去年迪士尼落定后，川沙板塊大量投資投機性需求進入，飆升的價格超前于后期實際投入的支撐，因而對調控政策的敏感度更高。

　　 考驗調控持續性

　　 不過，長期來看，大部分業內人士認為當前只是調控下的過熱陣痛。

　　 張琪表示，在迪士尼啟動、川沙后期各項建設開始密集投入后，這一區域的價值會有實質性的提升。DTZ戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏指出，對于川沙板塊來說，真正具有激活性意義的，依然是對于區域配套設施建設、居住氛圍營造、高質量人口導入情況有根本性改善的“大浦東”規劃，而單一的迪士尼概念與住宅市場之間的關聯度相對有限。 “從未來發展來看，作為上海‘一軸三帶’和‘六大功能區’的重點發展區域之一，預計川沙板塊住宅市場將在近年迎來新一輪的發展，真正發力期預計在未來1-2年內到來。”伍惠敏稱。

　　 “本輪調控以來，在有限的成交量中，個體樓盤的降價優惠幅度與成交量基本上成正比。能夠進入成交榜前列的項目，大多率先調整價格或有促銷措施。”凱迪集團有限公司執行副總裁張義鴻近日向記者表示，“在項目本身賣點基礎上，切準價格平衡點，才是調控行情下理性營銷的關鍵。凱迪旗下的楓丹白露等重點項目，也將從企業業績安全性的角度出發，切準量價平衡點。”

　　 促進開發商理性營銷，進而調整本應有優質發展的區域良性發展，或許才是調控在“針對”熱點區域、房價泡沫以外，考慮持續性時更應具有的深度追求。