金贏

　　 日前國家社科院發(fā)布的《中國城市發(fā)展報告》藍皮書指出，截至2009年，中國城鎮(zhèn)化率為46.6%，城鎮(zhèn)人口達6.2億，城鎮(zhèn)化規(guī)模居全球第一，但中國城鎮(zhèn)化速度與質(zhì)量嚴重不協(xié)調(diào)，“中國的城鎮(zhèn)化是缺乏質(zhì)量、不協(xié)調(diào)、不和諧的城鎮(zhèn)化”。

　　 黃金十年之后，中國城市化尤其是中國房地產(chǎn)該怎么走？在高房價等地產(chǎn)問題社會化壓力下，急待科學解答。

　　 本報記者最新獲悉，日前由中國住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)促進會等機構(gòu)舉辦的“2010中國房地產(chǎn)最具品牌價值企業(yè)”的評選中，上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司（以下簡稱“中凱開發(fā)”）躋身十強。

　　 值得注意的是，與其他入榜的傳統(tǒng)大型地產(chǎn)企業(yè)不同，中凱開發(fā)為中國首家房地產(chǎn)代開發(fā)企業(yè)，首次入榜標志著代開發(fā)倡導(dǎo)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)分離的模式已得到市場認可。

　　 中國房地產(chǎn)黃金十年的調(diào)整節(jié)點，代開發(fā)為核心的美國模式，或許能夠在多年的香港模式后給中國房地產(chǎn)難題提出另一種解決之道。

　　 “香港模式在過去的十年中，確實推動了一線城市的快速發(fā)展，但它同樣帶來了高房價難題。”資深房地產(chǎn)營銷專家、中凱開發(fā)執(zhí)行總裁許仰東坦言，要在接下來中國城市化向二三四線推進過程中緩解高房價，發(fā)展模式之變迫在眉睫。

　　 模式之辯：

　　 香港模式造就高房價？

　　 隨著中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，眾多規(guī)模小、品牌弱、資金缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存挑戰(zhàn)，其中就包括發(fā)展模式之變。

　　 一個不爭的事實是，在中國房地產(chǎn)過去的黃金十年，焦點主要集中在京滬廣深等一線城市，發(fā)展的主要模式是香港模式。這一模式實現(xiàn)了快速推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但同時也刺激房價甚至以更快的速度上漲。

　　 “港資模式推高房價，很大程度上具有必然性。這種模式對土地資源過于依賴，主要利潤來自土地的升值，而房地產(chǎn)開發(fā)本身的很多管理模式、產(chǎn)業(yè)技術(shù)等要素則被邊緣化，最終走向產(chǎn)品質(zhì)量停滯而價格暴漲的道路。”許仰東坦言。

　　 而一位資深的開發(fā)商人士無奈表示，香港模式易導(dǎo)致高房價，從香港樓市的發(fā)展歷史其實大家看得很清楚，知道它的負面作用，但在高利潤的誘惑下，很難讓企業(yè)自覺地去改變這種發(fā)展模式。

　　 問題是，現(xiàn)在這種模式正在面臨更大的瓶頸和接踵而至的挑戰(zhàn)。除了對高房價的痛斥外，中國城市化向中小城市發(fā)展的實際拓展中，香港模式的不適應(yīng)性顯而易見。“如果說，前二十年，中國地產(chǎn)起步及發(fā)展初期，這些區(qū)域確實成為了地產(chǎn)資金、地產(chǎn)技術(shù)、地產(chǎn)資源的積聚地。”許仰東指出，但今天、今后，中國城鎮(zhèn)化進程中，散而多、弱而小的中國地縣市，正是未來十年中國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展的基石。

　　 一組數(shù)據(jù)表明了中國地產(chǎn)已經(jīng)到來的這種轉(zhuǎn)型：至2010年，中國將有5億多人口遷移，中國2862個縣級城市將是人口遷移的主流；中國百強房地產(chǎn)企業(yè)大都在一二線市場運行。按目前擴容速度比較，中國一線開發(fā)商全面進入縣級市，至少到2015年。

　　 小則企業(yè)盈利、發(fā)展危機，大則城市化發(fā)展所需、中小城市的城市化勢頭無法被動等待香港模式下一線企業(yè)的緩慢進入，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式的變革已經(jīng)刻不容緩。

　　 代開發(fā)：城市化新階段之匙

　　 上述社科院的藍皮書指出，今后一段時間，中國城鎮(zhèn)化進程仍將處于一個快速推進的時期。到2015年城鎮(zhèn)化率達到52%左右，到2030年達到65%左右。

　　 “這背后蘊藏著大市場空間，但不同的市場需要不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式，以實現(xiàn)最科學的發(fā)展。”許仰東告訴本報。

　　 中房信分析師薛建雄指出，內(nèi)地很多外行企業(yè)想進入房地產(chǎn)企業(yè)，代開發(fā)模式愿意輸出管理經(jīng)驗和開發(fā)經(jīng)驗迎合了他們的需求，“實際上綠城中國最新推出的新業(yè)務(wù)模式也相當于管理輸出，但他不但輸出了管理，還擔了最大的風險，更容易獲得投資者的信認，相對來說競爭力更強。意味著代開發(fā)的模式同樣需要升級。”

　　 而社科院的藍皮書認為，目前城市化發(fā)展并不和諧，主要體現(xiàn)在：大城市土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化；大城市過度膨脹，小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)育不足；“城中村”、“垃圾圍城”等問題大量存在，城市品質(zhì)較低等。

　　 針對這樣的問題，解決的重點其實已經(jīng)浮現(xiàn)。首先在于逐步降低土地的畸形倚重，逐步增加對產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的開發(fā)技術(shù)、管理經(jīng)驗等要素的重視；其次在于加速一線城市城市化發(fā)展經(jīng)驗向二三四線城市的推廣，推動開發(fā)力量向今后城市化發(fā)展的重點區(qū)域流動。

　　 有專家預(yù)測，中國地縣市的未來城市人口擴容，從目前起的十年時間中，基本上以每年10%左右的速度增長。

　　 一位資深業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，以目前主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向一線城市以外市場的推進節(jié)奏，5年之內(nèi)都很難全面進入大量的縣級城市，因為這些傳統(tǒng)的港式房企需要大量時間和資金去消化現(xiàn)有的土地儲備。

　　 香港模式從根本上無法實現(xiàn)這樣的變革，代開發(fā)為核心的美國模式才是中國城市化新階段的鑰匙。“只有形成全程化資源嫁接，全程化市場服務(wù)才能改變這一格局。”許仰東直言。

　　 據(jù)本報了解，上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理或許可以成為改變這一格局傳統(tǒng)思維的標識。美國等成熟經(jīng)濟體盛行的這種代開發(fā)模式，通過嚴格的專業(yè)化細分，形成橫向價值鏈，構(gòu)成專業(yè)細分、金融動作見長的特點。拒絕開發(fā)商斂聚暴利是這種模式的另一特點。

　　 中國全能型房企也將告別歷史。可以作為佐證的是，萬科一直以普爾特為標桿，而作為美國最大地產(chǎn)商的普爾特，正是美國模式的典型代表，其特征是專業(yè)至上，光客戶細分就達4大類11項。

　　 代開發(fā)模式的另一個意義在于，專業(yè)化分工越細，產(chǎn)業(yè)鏈上的環(huán)節(jié)愈久，愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)。中國房地產(chǎn)也因此有望告別短周期模式的發(fā)展階段，目前美國房地產(chǎn)周期長達18-20年，中國僅4-6年。

　　 許仰東強調(diào)，中凱開發(fā)管理，也不是美國模式的照搬，是在這一平臺上實行高國產(chǎn)化率的“新地產(chǎn)模式”。

　　 中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，除了代開發(fā)的模式外，若要成功，關(guān)鍵還在于背后需要有基金等資金平臺的支持，同時能提供成熟的產(chǎn)品模式、明晰的產(chǎn)品特征。