曹建海：搞清空置率是最容易的事

　　統(tǒng)計局有必要聯(lián)合建設(shè)部、 國土資源部、公安部甚至國家電網(wǎng)公司，共同調(diào)查清楚空置率

　　【背景】日前，中國國家統(tǒng)計局公布了自2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況。

　　根據(jù)統(tǒng)計局本次統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年末的商品房待售面積為19947萬平方米，同比增長7.1%，其中，住宅待售面積為11494萬平方米，同比增長7.8%；截止到2010年6月末的商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%，其中，住宅待售面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。

　　此前，有媒體報道，全國有高達6540萬套的空置房，足以供2億人居住。雖然有關(guān)機構(gòu)隨后否定了以上信息，但有關(guān)空置房的討論一直熱度不減。輿論普遍關(guān)注的是，高漲的樓價很大程度上源自房地產(chǎn)市場投機以及過度投資等不健康因素。不過，作為判斷這一論斷是否成立的重要數(shù)據(jù)房屋空置率，由于并沒有官方發(fā)布的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)，尚存空白。

　　按照國際上通行的定義，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。一般來說，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。輿論分析認為，統(tǒng)計局此次公布商品房待售面積情況是對坊間要求官方公布空置率的一個呼應(yīng)。但遺憾的是，統(tǒng)計局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。對此，統(tǒng)計局稱，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

　　那么，統(tǒng)計局公布的商品房待售面積能夠說明什么問題？中國房地產(chǎn)市場是否存在著嚴重過剩？

　　中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海建議，統(tǒng)計局在提出待售率之后，有必要聯(lián)合建設(shè)部、國土資源部、公安部甚至國家電網(wǎng)公司共同調(diào)查清楚空置率。“這是最容易做的事情了，國外一般通過電力公司收繳的電費繳納情況就可以統(tǒng)計到。”曹建海說。

　　他認為，雖然根據(jù)統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積，還判斷不了整個市場供求情況。但提出區(qū)別于空置率的待售率之后，就會根據(jù)全社會的要求，提出更符合實際的空置率指標(biāo)，為下一步出臺房地產(chǎn)政策提供合理依據(jù)。

　　曹建海進一步建議，中國的房地產(chǎn)市場不能局限于市場調(diào)控，更應(yīng)當(dāng)實施一場深刻的制度改革。在此，中央高層需要在法律、土地、房地產(chǎn)開發(fā)、信貸以及保障房建設(shè)等方面建立一攬子制度框架，社會輿論需要在傳播房地產(chǎn)市場事實層面有所作為。

　　曹建海認為，統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積以及住宅待售面積，只能說明房地產(chǎn)企業(yè)本身的商品房庫存情況，由此分析開放商的現(xiàn)金流和開放商在房地產(chǎn)一級市場的價格策略。據(jù)此，還判斷不了整個市場的供求情況。在曹建海看來，開放商現(xiàn)存待售面積只占整個社會商品房庫存量的3%-5%。要判斷市場供求情況，還有待空置率的準(zhǔn)確統(tǒng)計。

　　2005年，統(tǒng)計局曾經(jīng)公布全國商品房空置率已達到26%。但從2008年開始，國家統(tǒng)計局不再發(fā)布商品房空置面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)。對此，曹建海認為，“過去是把開放商的待售率當(dāng)成空置率，這其實是企業(yè)庫存的概念，和國際通行的空置率是不同的。”

　　這次，統(tǒng)計局明確界定：國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面積計算房屋空置率。“這就矯正了以往從開發(fā)商的角度看空置率的概念。”

　　雖然，國家統(tǒng)計局尚未給出一個權(quán)威的空置率統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但曹建海根據(jù)媒體的調(diào)查報道以及有關(guān)北京市空置率的抽樣調(diào)查結(jié)果估算，中國房屋空置率約在25%-30%之間。按照曹建海的計算，按照全國城市常住人口6.2億、人均住房面積30平米計算，全國約有186億平米的住房面積，以空置率25%-30%計算，全國房屋空置面積大約在46.5億平方米-55.8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計算，全國就約有6975萬套空置房。“此前高達6540萬套空置房的報道，絕非空穴來風(fēng)”。曹建海說。

　　曹建海認為，高空置率顯示中國房地產(chǎn)市場存在著嚴重過剩，而非短缺。要糾正當(dāng)前過剩導(dǎo)致投機、過度投資引發(fā)高房價的現(xiàn)象，在當(dāng)前扭曲的房地產(chǎn)制度下，中國不能再采取短期的市場調(diào)控政策，“政策即針對一年期經(jīng)濟運行情況而制定，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)蕭條就會采取刺激政策，過熱則采取緊縮政策。”

　　他說，應(yīng)當(dāng)建立長效機制：中央高層需要在法律、土地、房地產(chǎn)開發(fā)、信貸以及保障房建設(shè)等方面建立一攬子的制度框架，社會輿論需要在傳播房地產(chǎn)市場事實層面有所作為。■

　　(財新記者 杜珂采寫)