專家擔憂嚴查政策雷聲大雨點小

　　信息時報記者 徐鳳 張金娜

　　日前，國土資源部聯手銀監會對全國1436宗閑置土地進行秘密清查，當中廣州約有54宗閑置土地被列入黑名單。據悉，被列入黑名單的閑置土地遍布廣州各個區域，除天河、海珠、越秀等中心城區外，花都、增城、白云、番禺等遠郊區域也入列。從約定開工時間看，不少地塊已閑置長達17年，閑置時間最短的也有4年。

　　針對于此，廣州市房管局相關人士日前表示，這些閑置地塊多數已進入司法程序，待進一步認定后，將征收土地閑置費或無償收回。據了解，廣州已于今年7月正式按比原來高幾倍甚至10倍的標準收取土地閑置費。在囤地成本大大增加的情況下，開發商會否再次冒險大幅度囤地？能否有效遏制開發商的拿地行為？對土地的嚴厲清查，又將對樓市產生怎樣的影響？為此，信息時報記者分別采訪了幾位業內專家，或許這些專家的看法能對大家有所啟迪。

　　原因 嚴查政策執行不到位

　　信息時報記者：針對目前閑置土地的問題，你們認為產生的根本原因是什么？

　　張維倫：只有一個根本原因，多年前就有閑置土地處理辦法，但是一直都沒有落實，光打雷不下雨，給開發商造成僥幸心理，形成惡性循環。

　　潘宇豪：閑置土地產生的根源主要兩種：一是拿地的發展商沒有按照開發要求去開發；二是土地供應沒有好的規劃體系。

　　區俊文：土地閑置存在多方面的原因。第一，在近幾年樓市發展中，開發商認為越往后推出市場，價格就能賣到更高。出于對后市的看好，為追求更高利潤，往往會延后開發建設；第二，政府對閑置土地的重視程度不夠，在監管力度方面執行能力有待加強；第三，一些地塊閑置和拆遷難題有關，或在報建過程中由于相關規定不明確而使審批拖延，也延后了開工進度。

　　韓世同：目前這個數據并不精確，以前土地拍賣不透明，現從國土資源部列出的名單也僅僅是一部分。比如某房地產公司在南沙擁有22平方公里的土地已超過20年了，這也算是閑置的土地，卻沒有列入清查中。閑置土地產生的根本原因，不僅僅是開發商為了追求更大利潤，其實是有些開發商手上的土地太多了，缺乏開發的實力，或是一些開發商對用地協議不清楚造成的。

　　陳真誠：我認為產生的根本原因是：一是近年來地價房價持續上漲，囤地有利可圖；二是土地政策嚴重執行不到位，讓囤積土地的違法成本過低；三是近年來大量的地王誕生后，不少地王不但交清土地款，而且是明擺著囤積閑置時間超過了兩年依然不能受到政策的懲罰，甚至有地王還公開說準備用8~10年左右的時間來開發，這種地王帶頭囤地的行為客觀上起到了囤地的樣板作用，助長了更多的土地在囤積；四是一些地方政府出于土地財政考慮，擔心打擊囤地后導致地價房價下降，或收回囤地后不能再賣出高價而放任囤地。

　　擔憂 或難抑制開發商囤地

　　信息時報記者：近期，國土部和銀監會對全國閑置用地進行嚴厲清查，你們如何看待這種清查行為？能否有效遏制開發商的囤地行為？

　　潘宇豪：能否抑制開發商的囤地行為，最關鍵的是要看地方政府的執行力度。如果前期嚴格進行清查，后期地方政府執行不到位，甚至打擦邊球，這樣很難對閑置土地起到有效的作用。

　　區俊文：目前的清查行為對行業健康發展來說是有利的，而且政府通過清查閑置用地從另外的角度給了市場信號，即對違規發展商是要進行清查處理的。

　　陳真誠：國土部和銀監會對全國閑置用地進行嚴厲清查，如果真的能嚴格執行土地政策，不放過每一宗囤地，那肯定能有效遏制開發商的囤地行為。這關鍵是在政府能否真的嚴格執行土地政策嚴打囤地。可問題是，很多人對政府能否真的做到嚴格執行土地政策、嚴打囤地這個問題表示質疑。

　　韓世同：這次的嚴厲清查對打擊囤地行為非常有效。有關閑置土地的條例已存在10年了，但仍難以落實，凡是有錢拿地的開發商大多都有背景的，若要徹底清查存在較大難度。

　　張維倫：政策效應不在于內容，而在于執行力度，再好的政策執行不到位的話，仍是“濫竽充數”，但如果對懲處閑置地塊的政策能夠執行到位的話，不僅能夠使閑置地塊快速進入開發狀態，還將有效遏制開發商的囤地行為。因為，不管是高額的閑置費，還是被無償收回，開發商都將會血本無歸。政策一旦執行到位，開發商要么把手中的閑置地塊立即開發，要么如燙手山芋般轉讓給他人。

　　呼吁 減少土地閑置重在執行

　　信息時報記者：縱觀廣州乃至全國，幾乎年年都有對土地閑置進行清查，但閑置土地仍有增無減少，你們覺得應如何有效減少土地閑置？

　　陳真誠：一是嚴格執行按時足額交納土地出讓金和無償收回囤地的土地政策，不放過每一宗囤地行為；二是要強化地方政府執行中央政府的政策；三是要采取多種手段打擊地價、房價上漲，使其有效、合理下降；四是通過多種手段提高土地的囤積成本。

　　區俊文：在具體措施上，政府應多管齊下，除對有閑置土地的發展商罰款外，還可取消有嚴重閑置土地行為的發展商在土地一級市場上投標的資格，以及通過銀監會對有閑置土地的發展商提高再融資的門檻或成本，減輕金融風險。在必要時還可處以沒收土地的處罰決定，從嚴處理閑置土地，并將信息及時向社會公布。當然，在處以沒收閑置土地的決定時，需一視同仁。

　　韓世同：公開所有土地的招拍掛，包括歷史協議轉讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發地塊）的詳細資料，建立“陽光土地網”，讓廣大市民都看到每塊土地的詳細情況，如報建、實施、運作等。政府一定要對土地政策執行到位，對閑置土地該收就收，并對開發商施加壓力，促使其快速投入開發。

　　張維倫：有效減少土地閑置的方式就需要在一頭一尾做好控制，在拍地時就要嚴格控制，要嚴格審核拍地公司資料、開發商資金實力、開發商速度、開發計劃等，特別要將開發計劃列入合同里面，這個是一個非常重要的環節。在拿地后，如果開發商存在囤地現象就一定要強硬的將土地收回。

　　預期 可力促樓市走向下滑

　　信息時報記者：嚴厲清查閑置用地，對樓市將會帶來怎樣的影響？會不會力促樓市持續下滑？

　　區俊文：從短期來說，今年若從銀行角度對有閑置土地的發展商限定融資門檻，會在一定程度上增大發展商的資金壓力，推動他們加快工程進度，有效增加市場的供應，并促使部分有資金壓力的發展商以價換量，加快銷售速度。若有閑置土地的發展商有資金壓力，還會出現更多的股權合作或土地轉讓，活躍土地二級市場。

　　陳真誠：對土地閑置用地的嚴厲清查，盡管沒有全面涉及到囤地，效果有限，但終究會涉及一部分囤地，并會取得一定的效果。因此，一方面會逼迫部分土地加快開工形成供應，另一方面，打擊囤地就可能總體上迫使地價下降或打擊地價上漲預期，同時也釋放出政府進一步深化調控的信號，對樓市會產生一定的影響，尤其可能導致地價、房價進一步下降，并可能加快下降的速度，加大下降的幅度，加深市場回調的深度，加長市場調整的周期。

　　潘宇豪：嚴厲清查閑置用地，在短期內，將會加大開發商資金壓力，從而影響開發商的營銷策略。至于對房價和成交量究竟有怎樣的影響，還要觀望。

　　韓世同：嚴厲清查土地閑置肯定會加速開發商開發進度，對被列入黑名單的開發商，受到的打擊及影響較大，而對沒列入黑名單的開發商來說就會隔岸觀火。從長遠來看，有利于土地市場的健康發展。

　　張維倫：對樓市沒有本質的影響，對開發商也沒有任何影響。有的開發商拿地后，把樁打下去后就放在一邊，政府也不能沒收，因為開發商開發的速度并沒有受到限制。