三城造地王：雅戈爾被指高房價推手

　　本報記者 陶喜年 發自杭州

　　3年前的7月9日，雅戈爾(600177.SH)旗下地產旗艦寧波雅戈爾置業有限公司高調亮相杭州，經過90輪競價，以14.76億元高價競得杭州商學院地塊，15712元/平方米的樓面價，成就了雅戈爾“杭州地王”的桂冠。

　　3年后的今天，該地塊上名為“御西湖”的項目，即將以3.4萬元/平方米的均價開盤。地王項目將以何種面目在杭州出現，雅戈爾能否在杭州站穩腳跟，成為杭州市民和地產界關注的一大焦點。

　　因為未有項目交付，雅戈爾在杭州至今尚屬新兵。而在其大本營浙江寧波，雅戈爾早已是地產一哥。

　　橫跨服裝、地產、投資3大領域的雅戈爾，是寧波無可爭議的最大民營企業，2009年銷售收入達到274億元(其中地產銷售收入77億元)。按照業界的說法，雅戈爾之于寧波，遠比綠城之于杭州的地位和影響力高。在民間，有人戲稱雅戈爾為寧波“二政府”，甚至有媒體將雅戈爾看做“寧波的主人”。

　　雅戈爾掌門人李如成，是寧波惟一一位連任三屆的全國人大代表。李如成出身貧寒，其唯一的女兒，就取名李寒窮。

　　但2007年，一向低調的李如成，突然以“懷揣100億找地”的豪邁氣勢，在杭州、寧波等地瘋狂拿地，連續拿下多個帝王桂冠。

　　兇猛造地王

　　2007年7月之前，在杭州人的心目中，雅戈爾只是一個做服裝的企業。但7月9日之后，杭州人開始對雅戈爾刮目相看。

　　當日，以“地理位置十分優越”著稱的原杭州商學院地塊開拍，據稱綠城、萬科等知名開發商都躍躍欲試，志在拿下這塊“絕版寶地”。

　　但經過90輪書面競價，首次亮相杭州的寧波雅戈爾置業一鳴驚人，以14.76億元競得該地塊，該價格超過起拍價的2.5倍。

　　15712元/平方米的樓面價，創造了“面粉比面包貴”的神話。當時，杭州商學院附近樓盤梧桐公寓的在售均價為1.5萬元/平方米。有報道稱，雅戈爾摘得杭州地王當天，附近樓盤的售價，連夜飆升數千元。雅戈爾由此被指“引發2007年杭州樓市整體大漲”，成為“7月之后杭州房價非理性上漲的罪魁禍首”。

　　此后，有杭州網民號召抵制雅戈爾。除了號召不買雅戈爾的房產，甚至連雅戈爾服裝都開始抵制。“前幾天買了套西服，要是以往，肯定先看看雅戈爾的，可是這次雅戈爾的店都沒進去看，也算是為雅戈爾的倒閉盡本人的綿薄之力。”一位網友在口水杭州網上留言。

　　在拿下杭州“地王”地塊之后，雅戈爾依舊氣勢如虹。兩個月后的2007年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊。其中51號地塊經過41輪的激烈競價。其后，雅戈爾又以總價8.45億元競得杭州留下的53號地塊(即西溪晴雪項目)，樓面價約為10779元/平方米。短短幾個月時間，雅戈爾就在杭州土地市場砸下36億元，拿下了293.8畝住宅用地。而此時距雅戈爾進軍房地產，已經15年。

　　在寧波，雅戈爾被稱作高檔樓盤開發的始作俑者。按照雅戈爾自己的說法，雅戈爾置業已經連續多年被評為浙江省房地產企業三甲，位居中國房地產企業百強前列。

　　以服裝起家的雅戈爾，在1992年成立寧波雅戈爾置業，開始配合國家福利分房政策進行房產開發。1998年后，雅戈爾置業憑借在寧波的各種優勢，開始在房地產行業大舉擴張，先后開發了海怡花園、東海花園、東湖花園、錢湖比華利、都市森林等一系列大型住宅項目。雅戈爾開發的“海景花園”，長期被稱為寧波高檔住宅的NO.1，目前售價已經達到近5萬元/平方米。

　　在寧波鞏固老大地位后，2002年，雅戈爾置業開始走出寧波，實施長三角發展戰略，當年進軍臨近的臺州市場，為日后大舉擴張熱身。

　　2004年4月21日，雅戈爾置業現身蘇州，一舉拍下蘇州工業園區湖東03、04、05三幅地塊，總價14.13億元，震驚蘇州地產圈。這是雅戈爾在異地拿下的第一個地王。該項目成本價逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。

　　2007年7月，雅戈爾置業進軍杭州，成為“杭州地王”。

　　2008年2月，雅戈爾置業返回寧波，以總價9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價，創下了寧波土地掛牌出讓單價之最，寧波新的“地王”宣告誕生。

　　寧波、蘇州、杭州，雅戈爾攜資本優勢，動輒地王，所向披靡。不過在其披荊斬棘背后，公眾對雅戈爾瘋狂拍地、變相推高房價的職責，一直不絕于耳。

　　而在不同場合，雅戈爾相關人士都直言，上述蘇州湖東地塊、杭州商學院地塊和寧波北郊路地塊，都“拍貴了”。

　　“(蘇州湖東)那三塊地拍得確實有些高了，正常價格應該是10個億，價格被整整炒高了40%。” 多年后，雅戈爾董事、蘇州雅戈爾富宮投資有限公司總經理李聰這樣反思。

　　股權投資的實力

　　長期深耕寧波房地產市場的雅戈爾，之所以敢于在蘇州、杭州屢屢高價拿地，底氣一方面來自其在寧波房地產開發的成功，另一方面，則來自其股權投資造就的資金實力。

　　在浙江的房地產開發商中，半路出家的雅戈爾，有些類似于多元化發展的新湖中寶。但即使是新湖中寶，在合并新湖創業以后，也將房地產開發，當作了第一主業。而雅戈爾依舊保持服裝、地產、股權投資三駕齊驅的戰略，而且股權投資和地產板塊在上市公司中的比重，有越來越高的趨勢。正如一枚硬幣的兩面，質疑者稱李如成不務正業，贊賞者則喻其為“中國巴菲特”。

　　2007年7月，雅戈爾在杭州拿下地王項目之時，正值中國股市高歌猛進之際。當年7月19日，寧波銀行上市，雅戈爾持有其1.79億股，最高市值曾達到57億元。相對于這一市值，其入股時的成本，幾乎可以忽略不計。1999年以3.2億元入股的中信證券，亦給雅戈爾帶來了超過10倍的收益。

　　2007年，正是李如成在酒桌上的一句戲言—“懷揣著100億找地”，成就了雅戈爾地產新貴的登基宣言。當時甚至有人預言，雅戈爾將成為長三角的區域性地產龍頭。不過此后，雅戈爾將中心偏向了股權投資，如2009年就斥資數十億元，參與了9家上市公司的定向增發，并持有PE投資及其他投資項目8個，可見雅戈爾并未在地產上開足馬力。

　　即便如此，雅戈爾在房地產市場，依然表現驍勇。2009年，雅戈爾以64.9億元的價格，在寧波等地購入6幅地塊，新增土地面積62.5萬平方米。當年，其房產銷售金額，亦達到77億元，在浙江位居前三甲之列。

　　“不要把雅戈爾僅僅看做一個服裝企業。說不定幾十年以后，造衛星也是有可能的。”隨著雅戈爾整體實力的大增，一向低調的李如成，曾如此放言。

　　而寧波、杭州、蘇州三地火熱的房地產市場，一步步助推雅戈爾在地產市場的崛起。雖然雅戈爾高層亦不免對一系列高價拿地心懷憂慮，但在日后看來，即使當時的“地王價”，亦不過爾爾。

　　以杭州商學院地塊而言，1.57萬元/平方米的樓面價，相對于如今3.4萬元/平方米的售價，并不算高。而3.4萬元，還是此輪樓市調控后的開盤價。

　　推高房價

　　在房地產業內人士看來，正如杭州造就了綠城一樣，雅戈爾在地產市場的崛起，離不開寧波、尤其是雅戈爾總部所在地寧波市鄞州區各方面的支持。

　　根據最新公布的數據，今年上半年，寧波市鄞州區實現財政收入101.2億元，成為浙江全省唯一半年財政收入破百億元的縣(市)區。按照鄞州當地人的說法，鄞州主要“靠賣地生存”。

　　“在寧波，海曙和江東已經沒有什么地了，江北配套設施上不去，房地產發展只有靠鄞州。”當地一位地產界人士告訴時代周報記者。在他看來，正是雅戈爾開啟了寧波的錢湖時代(錢湖位于鄞州轄區)。雅戈爾的大多樓盤，都集中在鄞州區。

　　而雅戈爾與鄞州區、寧波市政府的關系，無疑十分緊密。2008年3月19日，鄞州新聞網就曾以《李如成從北京返回鄞州，市、區領導前往機場迎接》為題，報道了李如成開完全國“兩會”回到寧波的“盛況”。

　　地價推高樓價，樓價又助推地價。正是在這樣的循環中，二線城市寧波，擁有了一線城市的房價。

　　在廈門“宜居城市研究室”最新發布的《2010年7月中國城市房價排行榜》上，杭州以25840元/平方米的房價位居第一，寧波以13438元/平方米位列第七，在兩地市民看來，這都離不開雅戈爾的“功勞”。

　　2009年，寧波土地出讓金488億元，同比上升617%，居杭州、上海、北京、天津、廣州之后，居全國第六位。

　　浙江民營企業百強六成涉足房地產

　　日前，象征浙江民營企業綜合實力的“2009年度浙江省民營企業百強榜單”出爐，而據不完全統計，榜單中的一百家房企至少有64家涉足房地產領域。

　　這些企業中大部分以傳統制造業為主業，“兼顧”發展房地產。除雅戈爾外，作為浙江名企百強狀元，娃哈哈此前與房地產似乎并無多少瓜葛。但是在6月18日的一次河南-浙江投資合作洽談會上，娃哈哈集團董事長宗慶后突然高調宣布進軍商業地產，并宣稱5年內要建100個購物中心，而商丘將是他商業地產的第一個試點。

　　房地產是百強榜榜眼萬向集團主業之一，其旗下唯一一家房地產公司順發恒業股份公司深耕杭州，以風雅錢塘、風雅樂府和美家等樓盤為杭州市民所熟知。據此前披露的年報顯示，順發恒業2009年實現商品房合同銷售面積33.17萬平米，合同銷售金額44.61億元，同比增長236.31%和315.19%。 2009年萬向集團營業收入為514.8億元，由此可估計房地產在萬象集團整體收入中約占8.7%。

　　雖然連年占據百強榜三甲之席，廣廈旗下的房地產業務在杭州影響漸弱。據調查2009年，浙江廣廈在杭州的主要房產項目天都城，以及全資控股的通和置業開發的戈雅公寓和南岸花城，2009年銷售回款額總共不超過13個億。而位于余杭的廣廈天都城項目，目前仍有130萬平方米的建筑面積可供開發，如何盤活這一巨無霸項目，是廣廈在發展過程中必須邁過的一道檻。