荊寶潔

　　 李江（化名）還是想買(mǎi)房，在這場(chǎng)樓市的角力大戰(zhàn)中，她一邊想等“大規(guī)模降價(jià)潮”的出現(xiàn)，一邊又擔(dān)心錯(cuò)過(guò)好時(shí)機(jī)。

　　 7月19日，她受邀去參加“世茂·宮園”的推介會(huì)。此前，她一直和父母住在一起。在國(guó)貿(mào)上班的她一直想買(mǎi)一個(gè)離上班地點(diǎn)近的房子。

　　 除了“世茂·宮園”，她還看過(guò)“太陽(yáng)公元”和其他位于東三環(huán)附近的新盤(pán)。其中，“太陽(yáng)公元”的均價(jià)已達(dá)45000元/平方米。雖然有第三套房貸的限制，但李江并不是很在乎，并暗示記者在家里的幫助下，可以全款付清。她的目標(biāo)是一套小戶(hù)型，可以自住未來(lái)也可以租出去。

　　 雖然并不是所有人都有李江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但當(dāng)下有這種矛盾心理的購(gòu)房者比比皆是。繼續(xù)等待還是馬上出手是一種煎熬。盡管成交量大幅下降，但仍有一些人認(rèn)為已經(jīng)到達(dá)底部，出手買(mǎi)房。

　　 究竟是誰(shuí)在“抄底”？

　　 降還是不降？

　　 世茂·宮園的推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，和李江同去的還有其他潛在購(gòu)房人。有人小聲嘀咕，下半年會(huì)不會(huì)降一些？

　　 但世茂房地產(chǎn)控股有限公司(00813.HK)執(zhí)行董事許世壇近半個(gè)小時(shí)的發(fā)言表明了開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)。他說(shuō)，調(diào)控力度很大，北京上海等一線城市尤其受到了影響。在他看來(lái)，北京的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出普通居民的支付能力，但不同地段的影響是不同的，他認(rèn)為北京一些遠(yuǎn)郊區(qū)的房子存在著泡沫化的因素。同樣是降價(jià)，CBD核心地段可能只會(huì)降10%左右，而一些郊區(qū)降幅可能會(huì)達(dá)到20%-30%。“好的位置抗跌能力更強(qiáng)。”他說(shuō)。

　　 許世壇坦言，如果沒(méi)有宏觀調(diào)控，該項(xiàng)目的售價(jià)要到80000元/平方米以上，“最終定價(jià)充分考慮了宏觀調(diào)控的因素，甚至優(yōu)惠幅度還要大于宏觀調(diào)控的力度”。 據(jù)透露，該項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)是65000元/平方米，現(xiàn)在首次房源推出20套特價(jià)，優(yōu)惠后的均價(jià)是45000元/平方米，如果一次性付款還能再有10個(gè)點(diǎn)左右的折扣。而項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)有8套達(dá)成成交意向。

　　 許世壇對(duì)在場(chǎng)的客戶(hù)說(shuō)，“上海世茂濱江花園從最初的每平方米1萬(wàn)多元賣(mài)到最后的超過(guò)10萬(wàn)元。”他暗示，未來(lái)項(xiàng)目還會(huì)小幅的漲價(jià)。“第一批買(mǎi)世茂房子的客戶(hù)肯定會(huì)賺錢(qián)的。”

　　 李江也很擔(dān)心，盡管下半年可能出現(xiàn)降價(jià)潮，但是她看中的項(xiàng)目仍舊會(huì)漲，不少項(xiàng)目位于核心地段的開(kāi)發(fā)商都在宣傳項(xiàng)目的稀缺性。

　　 進(jìn)入7月以后，買(mǎi)房的人逐漸變多了。北京中原提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：7月中上旬北京商品房期房成交總量為4442套，比6月同期的3264套上漲了36.1%；現(xiàn)房總成交量為2094套，同比6月同期下調(diào)了4.5%。去除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，商品住宅總成交為2687套，同比6月同期的1950套，上漲了37.8%。

　　 據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，主要是因?yàn)?月下旬開(kāi)始的中低價(jià)、郊區(qū)商品房供應(yīng)增加，且6月的成交量已處于地量。7月中上旬的住宅成交（除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外）也僅為日均134套，環(huán)比新政前的4月份330套的住宅日均跌幅達(dá)6成。

　　 張大偉指出，今年上半年的市場(chǎng)觸底僅僅只是階段性的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年，新增供應(yīng)將加速入市，住宅項(xiàng)目將陸續(xù)降價(jià)，降幅可能在15%—20%，市場(chǎng)成交量也將在基本需求的支撐下出現(xiàn)回彈。

　　 對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅持相似的觀點(diǎn)。她認(rèn)為，上一輪調(diào)控，從調(diào)控措施出臺(tái)到實(shí)質(zhì)性降價(jià)潮，大概用了1年時(shí)間，而現(xiàn)在，樓市仍舊處于僵持的階段。在她看來(lái)，一些網(wǎng)站組織的“抄底購(gòu)房團(tuán)”大多是配合開(kāi)發(fā)商的宣傳，樓盤(pán)實(shí)際優(yōu)惠很小，談不上抄底。

　　 但也有一些樓盤(pán)采取了暗降的方式。某在昌平的樓盤(pán)上周末賣(mài)出了20套房子，內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露，該項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)每平方米僅為14000元左右，而新政之前該項(xiàng)目賣(mài)到了2萬(wàn)元以上。

　　 而位于大興的項(xiàng)目卻出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的局面，這個(gè)定價(jià)約16000元/每平方米左右的項(xiàng)目，甚至代理公司的員工也難拿到房號(hào)。郭毅告訴記者，有很多拆遷戶(hù)成為通州、大興等項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群。

　　 如今的住宅市場(chǎng)，剛性需求為主導(dǎo)，投資性客戶(hù)幾乎離場(chǎng)。前述昌平項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人判斷，僅有30%-40%的人群是改善性需求，大部分購(gòu)房的人還是首次置業(yè)群體。

　　 買(mǎi)住宅還是買(mǎi)商業(yè)？

　　 住宅市場(chǎng)的低迷映襯了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂。有不少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商趁機(jī)引導(dǎo)資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。其中一個(gè)市場(chǎng)被提及的理由便是，商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控影響小，且住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格倒掛由來(lái)已久，此時(shí)正是商業(yè)地產(chǎn)抄底的好時(shí)機(jī)。高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫也向本報(bào)記者指出，最近投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)群很活躍，而隨著租金的增長(zhǎng)，越來(lái)越多投資者會(huì)更看好這塊市場(chǎng)。

　　 樂(lè)工廠寫(xiě)字樓服務(wù)聯(lián)盟聯(lián)合百萬(wàn)銷(xiāo)售精英俱樂(lè)部對(duì)北京一線銷(xiāo)售精英以及重點(diǎn)投資者展開(kāi)的調(diào)研報(bào)告，或可反映當(dāng)下投資者的心態(tài)。調(diào)研報(bào)告顯示，只有6%的投資者3個(gè)月內(nèi)有購(gòu)置物業(yè)的計(jì)劃；44%投資者短期內(nèi)不會(huì)增加房地產(chǎn)的投資。另一方面，57%的銷(xiāo)售精英認(rèn)為，今年下半年，住宅價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降，但76%的人認(rèn)為降幅不會(huì)超過(guò)20%。

　　 與投資者對(duì)住宅選擇用腳投票相對(duì)應(yīng)的是，63%的投資者選擇寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)鳛橥顿Y重點(diǎn)，7成左右的銷(xiāo)售精英認(rèn)為，今年下半年北京商辦物業(yè)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售價(jià)格以及租金價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　 報(bào)告顯示，接近80%的投資者表示有投資商辦物業(yè)的計(jì)劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高，泡沫小且政府支持的商辦物業(yè)成為投資者新的選擇。