數不清的空房子

　　本報記者 肖明 北京報道

　　“中國660多個城市，連續6個月以上電表讀數為零的空置房高達6540萬套，足夠2億人居住。”

　　這樣一則消息，雖然出處不明但依舊不脛而走。先是說國家電網公司利用智能電表統計的數字，后來又流傳說是社科院的調查，亦有說法稱是國家統計局城市調查隊的調查。雖然這些傳聞來源逐一被證明不屬實，但全國住房的空置率到底有多高，依然是萬人矚目的數字。

　　“我們查北京小區的電表發現，北京市自2004 年開始入住的居住小區中普通住宅的空置率平均為27.16%，這個數字顯得比較高。”北京聯合大學應用文理學院城市科學系張景秋和孟斌老師，早在2年前就進行了小區電表的抽樣調查。在近期社會對于全國城市到底有多少空置房而大打口水戰時，他們相信自己掌握了商品房空置率的真實數字。

　　而全國政協委員、住房和城鄉建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員郭松海也認為，商品房真實空置率這個關鍵的數據，需要政府盡快調查出來。

　　“這將觸及到一部分人的利益，因為有空置房的都不是一般人。國家需要盡快了解住房情況，出臺新的政策，提高持有多套住房的成本。”郭松海說。

　　27%的電表幾乎不走

　　此前有媒體報道指出，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，按每套房三口計算，可供近2億人居住。

　　對于這個數字，記者致電國家電網公司，得到了明確的否認。電網公司稱，全國目前共有3億個電表用戶，而其構成非常復雜，企業用戶和農村用戶夾雜在一起，很難甄別城市空置房。而智能電表實際只占很少一部分，大部分還是機械表和插卡表。前者需要抄表員抄表，插卡表則都需要住戶自己買電。

　　“電網公司無此能力核查空置房數字。盡管智能電表的確能查誰的表沒有走，但是總體比例太低。”國家電網公司新聞處工作人員說。

　　記者在自來水集團也得到類似的回應。北京自來水集團宣傳部宋巍告訴記者，北京的自來水表分為人工抄表、智能和小區管理三種。北京有200多萬戶水表，但是自來水集團并沒有對水表少走或不走進行專門統計。“通過查水表，看水表走沒走，來查有沒人住，這個難度很大。”

　　不過，難度即便很大，仍然有第一個吃螃蟹的人。

　　北京聯合大學應用文理學院城市科學系張景秋和孟斌帶領課題組，對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區用電情況進行了調查，結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。

　　而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。并且越往外空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。

　　張景秋告訴記者，這個空置率是測算已經賣出去的商品房應該住人但實際沒有人居住的比例，還沒有將沒有賣掉的商品房空置算在其中。“這個數字還是非常驚人的，這表明房屋閑置浪費比較大。

　　查電表計算住房空置率，在物業部門處也能得到輔助證明。

　　南京房地產開發建設促進會秘書長張輝告訴記者，目前南京物業繳費比例比較低，平均下來的比例為70%。導致物業繳費比例低的原因是，一是入住率低，二是已經入住的不交物業管理費。新小區2－3年內入住率一般不到50%，遠郊的樓盤入住率更低。“這個情況是非常普遍的，像北京5環上海的外環都處于主城區外，這些地區項目占到新開發項目的60%－70%，房屋空置率和物業繳費率是直接相關的。”

　　石家莊物業管理協會秘書長劉明也持這個看法。他指出，石家莊主城區內新盤銷售后在2－3年內，入住率也就40%－60%，入住率高至少到5年以后。“初次買房的投資客比例高，空置率就大。”

　　6000萬套空置有可能

　　實際上，按照張景秋他們只計算已售出商品房空置率的數字已經驚人，如果把未售出的商品房算進來，現狀則更為嚴重。

　　盡管國家電網公司否認“中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套”的說法，但一些專家認為，實際閑置的數量達到6000多萬套不是不可能。

　　如果按照北京市1000萬常住城區人口、人均居住面積20平方米，以及27%的空置率計算，北京2007年約有5400多萬平方米已購商品房處于閑置狀態。

　　未賣出的閑置商品房數字也驚人。根據北京統計局的報告，北京2005－2007年未售出的商品房數字為1374.2萬平方米、 1786萬平方米、2322萬平方米。

　　此前國家統計局的數字顯示，2008年全國有1億多立方米商品房未有售出。郭松海認為，加上小產權房沒有售出的，全國閑置的商品房，僅僅按照未出售房屋閑置無人居住的，則有2億立方米。“北京如果閑置六七萬千立方米，相當于五六十萬套房屋，可以入住近200萬人，北京如此，全國會是一個多大的數字？”郭松海說。

　　北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水指出，北京1個城市可以閑置50萬套，全國600個城市閑置6000萬套，沒什么大不了。“非常正常，因為很多小產權房，還有單位和機構蓋的房沒有統計在國家的統計數字內。所以6000多萬套住房閑置，占整個住房的比例很低，大約只在20%－30%左右。”

　　這個說法不無道理。根據2010年7月15日北京房地產交易管理網公布的數字，北京目前有未有銷售的期房和現房共約30萬套，總面積為3000萬平方米。該數字，并未包括已經銷售仍閑置的。

　　蔡金水認為，2009年全國城市人口6.2億，以人均居住面積20平方米計算，總面積是120億平方米，再加上小產權房六七十億平方米，全國總城市住房面積約在200億平方米，因此，即使6000多萬套房屋空置，按照每套房面積100平方米計算，總空置面積也就60多億平方米，占城市總住房面積不到1/3。

　　“房地產商說這幾年城市蓋的房子可能都只有6000多萬套，這個觀點錯誤，因為太多的小產權房是自蓋的，還有太多的企業和單位是自蓋的，比如北京甚至很多部門都是自己蓋房。這個不會納入房地產的統計。” 蔡金水說。

　　房地產普查之爭議

　　郭松海建議國家盡快做房屋普查，以便國家了解住房空置率情況，為下一步的房改提供政策依據。

　　“如果真的住房空置率有近30%，國家就應該增加持有住房的成本，比如出臺住房空置稅，學習法國等國。凡是住房居住幾個月沒人的，都得交稅。”他說。

　　而當前最需要盡快統一的是住房空置判斷標準。據了解，目前對商品房進行統計的有建設部門和國家統計局，但兩個部門的標準并不一致。

　　統計局統計的房地產數據，都屬于房地產開發企業上報的數據，這些房屋屬于開發商開發而成，并不會區分小產權房或大產權房。而建設部統計的商品房，一般為具有大產權的商品房。此外，兩部門的人均居住面積標準也不一樣，統計局考慮城市常住人口，而建設部門僅僅考慮戶籍人口。

　　對于空置率的標準也沒有統一。國家統計局曾經定義在一定時期內未銷售的竣工房屋，占一定時期內總竣工房屋的比例，為空置率。其空置面積，也是指目前沒有銷售出去的商品房面積。

　　中國社科院城市所土地和房地產研究室李景國認為，賣出去了但是沒有人居住，這個是否可以定義為閑置，也是一個標準。“不同的標準，導致結論不一樣，國家需要統一標準，同時做房屋普查，否則對6540萬套空置房的說法，都流于炒作，沒有科學依據。”他說。

　　記者獲悉，國家統計局今年11月份將開始人口普查，此會增加住房的內容，但是僅僅限于每人居住多大面積，是買房還是租房性質，并不對空置房進行統計。

　　國家統計局的一位人士指出，國外很多住房普查由普查局完成，中國的房屋普查此前在上個世紀80年代進行過一次，是建設部門做的，新的時期，到底由誰來做，該不該做，需要決策部門拍板。

　　目前國家統計局已經從2008年開始不再發布商品房空置面積。該局一位負責人士指出，目前該商品房空置和空置率定義，與國際不一樣，導致爭議很大。“目前這個數字只是內部掌握，以免引起更大的誤解。”這位人士說。