張艷紅

　　在廣州，商用物業空置率的上升早已不是新鮮話題，但開發商對此卻始終置若罔聞，投資依然在繼續。隨著廣州“三舊”改造的推進，將催生更多商場或者寫字樓。不久的將來，隨著廣州城市面貌的大變，大量商場和寫字樓現已存在的經營與收益問題，將成為投資者不得不面對的困境。

　　過剩的風險加劇

　　高力國際日前披露的研究數據顯示，2010年第二季度新增供應66370平方米，廣州市甲級寫字樓總庫存量增至182萬平方米左右。另有多個預期項目，如萬菱匯、高德置地廣場南塔等也即將在下一季度推出，其體量將在13.4萬平方米以上。新增供應仍集中在天河區，以珠江新城為主。

　　數據同時顯示，到2011年，廣州的寫字樓供應量還將創下新高，達到130萬平方米。而按照目前每年可吸納新增寫字樓40萬~50萬平方米的量計算，明年新增的供應量，都需要3年時間才足以消化。

　　高力國際市場研究及咨詢部董事陳厚橋表示，今年第二季度，廣州全市寫字樓的整體空置率為15.2%，較上季度下降7.9%左右，下降幅度較為明顯。但這極可能只是短暫的下降，因為伴隨未來大量供應面市，廣州甲級寫字樓的空置率將較長時間維持在高位。

　　商場的狀況也不會比寫字樓表現更好。數據顯示，到今年下半年，多個購物廣場將會集中入市，預計新增供應量將達到92.8萬平方米。大量的供應量，也將帶來空置率的大幅度上升。高力國際預計，到今年下半年，廣州購物中心的空置率將超過20%，而到2011年，空置率會攀升到28%。而在2009年，該數字僅為13%。

　　“2009年廣州購物中心的空置率，極有可能是近年來的最低值了。”高力國際零售物業代理部中國區董事林明瀚表示。

　　難以遏制的投資沖動

　　過剩的陰影已經顯現，但新增投資依然沒有放緩的跡象。

　　陳厚橋表示，納入高力國際統計的，還不包含廣州城中村和舊城改造后可能會推出的新項目。“很多城中村的村民存留物業，都是寫字樓和商場。”

　　事實上，已經公布了改造方案的幾個村，例如獵德村、琶洲村，都規劃了相當規模的商用物業。村里作此安排，主要是為了給村民留下可帶來長期回報的持有型物業，而很多具備條件的城中村在上報改造方案時，都傾向于這種商業搭住宅的綜合改造模式。

　　同時，由開發商參與的舊城改造，也將催生更多商用物業的出現。

　　從去年開始，萬科、保利、中海、金地等傳統的住宅開發巨頭都在有意識地向商業地產開發領域滲透。有消息顯示，萬科已經選定了廣州的舊改項目，而且極有可能是包含商業的城市綜合體。

　　保利在商業上擴張的勢頭也格外凌厲。今年，其開發的寫字樓項目保利中心正式對外招租，成功地從別的項目中“挖”走了不少客戶。此外，保利在琶洲的商業投入規模巨大，足以同珠江新城的富力相抗衡。

　　高力國際廣州公司總經理林國棟表示，外來開發商的進入，也加速了廣州城市建設和投資的速度。“目前政府對外來投資的態度比較開明，有意識地去引入很多外來的開發商，較快地刺激了城市建設速度的加快。”

　　最近兩年，外來開發商的頻繁造訪，已經打破了廣州房地產由幾大巨頭壟斷的局面，中信、萬達、世貿、瑞安等眾多開發商已經憑借不同途徑進入到廣州的房地產領域。

　　無礙售價上漲

　　隨著亞運會的逼近，廣州人都能感受到城市面貌正在悄悄發生變化。但一棟棟漂亮的商場和寫字樓的經營，未來極有可能成為投資人面臨的棘手難題。

　　數據顯示，今年第二季度，廣州幾個核心商務區的租金水平與第一季度持平，其中天河區達每平方米每月人民幣146元；其次越秀區為每平方米每月人民幣103元，較上季度下降3%左右，海珠區為每平方米每月人民幣95元。

　　但高力國際預計，無論商場還是寫字樓，其租金都會因為供應量的增加而出現下降的可能。

　　不過，陳厚橋卻依然堅信，租金的下調風險，不會影響下半年寫字樓市場的銷售。他透露，自從國家對住宅市場進行宏觀調控以來，已經明顯有大量投資客轉向寫字樓和商鋪，使得商業銷售價格呈現上升趨勢。

　　資料顯示，第二季度，廣州甲級寫字樓售價為人民幣每平方米23900元，與上季度每平方米23800元相比，保持小幅增長趨勢；買家仍然以國內投資者為主。陳厚橋說：“下一季度，盡管有多個新增優質寫字樓將推向市場，但市場需求量仍舊較大且保持上升趨勢，因此預計2010下半年寫字樓的售價仍將有所上升。”