黃樹輝

　　信貸收緊、股市震蕩、再融資普遍遇阻，火爆半年之久的房地產(chǎn)信托也被潑上一盆冷水，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子開始變得越來越難熬。就在銀監(jiān)會(huì)7月2日叫停信托公司從事銀信合作業(yè)務(wù)前夕，中航地產(chǎn)搭上信托貸款“末班車”并成功向江南信托融資4.6億元，這讓同行艷羨不已。

　　根據(jù)普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年新成立的房地產(chǎn)信托接近140款，成立規(guī)模超過350億元，而2009年全年僅有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。渣打銀行7月14日發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)叫停銀信合作業(yè)務(wù)將會(huì)收緊對(duì)地產(chǎn)與基建業(yè)的信貸。

　　資金鏈趨緊借道信托融資

　　銀信合作業(yè)務(wù)是指銀行通過信托理財(cái)產(chǎn)品的方式曲線為企業(yè)提供貸款，這也是銀行信貸業(yè)務(wù)表外化的重要通道。7月1日，中航地產(chǎn)與江南信托簽訂的五份《信托貸款合同》。江南信托受興業(yè)銀行委托向中航地產(chǎn)發(fā)放信托貸款4.6億元，其中兩筆信托貸款合計(jì)1.9億元專項(xiàng)用于南昌中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，其余三筆信托貸款合計(jì)2.7億元專項(xiàng)用于成都中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

　　中航地產(chǎn)的公告稱，此次信托融資主要是為了補(bǔ)充公司短期流動(dòng)資金需求，拓寬公司的籌資渠道，緩解公司項(xiàng)目開發(fā)高峰期短期流動(dòng)資金的緊張。

　　同樣幸運(yùn)的是首創(chuàng)置業(yè)。此前的6月30日，首創(chuàng)置業(yè)與中誠信托訂立基金規(guī)模為7.5億元人民幣的信托融資。根據(jù)信托融資安排，首創(chuàng)置業(yè)、中誠信托、北京銀行及北京商宜訂立了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)為7.5億元。中誠信托成立一項(xiàng)基金規(guī)模為人民幣7.5億元的信托，目的是按轉(zhuǎn)讓價(jià)向公司購入債權(quán)資產(chǎn)。

　　而自國家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政以來，房地產(chǎn)企業(yè)從商業(yè)銀行融資困難、股市再融資也受挫，一些上市房企因此走上信托融資之路。公開資料顯示，5月份以來，通過信托方式融資的地產(chǎn)企業(yè)還包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、香江控股、天業(yè)股份等。

　　融資風(fēng)險(xiǎn)水漲船高

　　信托產(chǎn)品的利率也開始“水漲船高”。出于風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)的加強(qiáng)，不少信托公司開始大幅提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)的利率。與去年相比，部分信托產(chǎn)品的收益率甚至高出了2至3個(gè)百分點(diǎn)。

　　以中航地產(chǎn)為例，該公司上述5筆信托貸款期限均為兩年，自2010年7月5日起至2012年7月5日。貸款采用浮動(dòng)利率方式，為同期同檔次國家基準(zhǔn)利率上浮54%，目前年利率為8.3%。

　　用益信托工作室首席研究員李旸在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均年收益率普遍在9%左右，高于金融、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)企業(yè)的信托產(chǎn)品收益。而去年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益為7%至8%之間。

　　盡管如此，如愿獲取信托工具的支持并不如想象中那么簡(jiǎn)單。“我們本來控制就很嚴(yán)格，但在今年門檻設(shè)定更加高了，至少得是區(qū)域性的龍頭企業(yè)才符合初步標(biāo)準(zhǔn)。”某信托公司人士稱。從目前成功借道信托的房地產(chǎn)企業(yè)案例來看，綠城中國、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等公司，均在行業(yè)內(nèi)有頗高的知名度。

　　普益財(cái)富信托研究員趙楊也向本報(bào)表示，未來房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦面臨銷售不暢的局面，資金無法及時(shí)回籠，將直接影響投資人的收益。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保品也有可能面臨縮水風(fēng)險(xiǎn)，將進(jìn)一步推高項(xiàng)目的融資成本，逐步放大投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開發(fā)商或通過直接信托融資

　　開發(fā)商融資變得越來越艱難，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中小開發(fā)商未來將面臨資金鏈斷裂危機(jī)。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)銀信合作種類的信托產(chǎn)品比例較小，銀監(jiān)會(huì)叫停銀信合作業(yè)務(wù)對(duì)開發(fā)商影響有限。

　　萬科董秘譚華杰7月7日在一個(gè)內(nèi)部電話會(huì)議上表示，從房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金約有45%來自預(yù)收款，自有資金比例為30%至35%，銀行貸款約占20%，包括發(fā)行股票、債券、信托等所有類型融資在內(nèi)的資金比例通常不高于5%。因此，此舉總體上對(duì)開發(fā)商影響有限。

　　李旸說，選擇信托融資的往往都是一些大的開發(fā)商，包括上市公司。“今年每個(gè)信托產(chǎn)品平均融資規(guī)模約3億元，融資規(guī)模相對(duì)較大，說明資金需求量都比較大，而不是中小型房地產(chǎn)公司。”他同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)信托融資，主要還是通過集合信托產(chǎn)品的方式，而非銀信合作類信托產(chǎn)品。

　　趙楊也表示，銀信合作業(yè)務(wù)直接投資到房地產(chǎn)行業(yè)并不太多，每個(gè)月平均不到10款產(chǎn)品，而今年6月份銀信合作信托產(chǎn)品達(dá)到500多款，之前每月平均400多款，可見比例之小。

　　深圳另一上市房地產(chǎn)企業(yè)總裁向本報(bào)表示，叫停銀信合作業(yè)務(wù)會(huì)讓開發(fā)商融資渠道變得更少。“未來，更多的開發(fā)商將不得不選擇出讓項(xiàng)目股份的辦法進(jìn)行融資，這相當(dāng)于變賣資產(chǎn)。”他認(rèn)為，由于市場(chǎng)成交整體低迷，開發(fā)商依靠銷售回款快速回籠資金存在難度，加之銀信合作業(yè)務(wù)被叫停，未來更多的開發(fā)商將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)集合信托，即繞過銀行直接通過信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品。

　　實(shí)際上，在眾多開發(fā)商的追捧之下，目前投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)急劇膨脹。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，6月28日至7月4日共有18款集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)行，其中共發(fā)行了8款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為32.2億元，占當(dāng)周總發(fā)行規(guī)模的79%。而今年6月發(fā)行的85款集合信托產(chǎn)品中，有38款投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾乎占據(jù)信托發(fā)行市場(chǎng)的半壁江山。