陳志雄

　　住房市場開始顯示出更多表明緊縮措施正在奏效的證據，樓市放緩的程度很可能引發未來幾個月政策逆轉。6月份，全國70個大中城市的住房價格下滑0.1%，是2009年2月以來首次環比（比上月）下滑。

　　預計政策將逆轉的原因，是這些政策主要是針對需求的。這些政策包括提高某些抵押貸款的首付比例，提高二套及三套房的抵押貸款利率。

　　供過于求

　　眼下，房屋庫存繼續以強勁的速度增加。6月份，商品住房投資同比（比上年同期）增長31.3%。與此同時，政府撥出更多土地用于低成本住宅項目，打擊房地產開發商的囤地行為，迫使建筑商加快項目施工速度，在這種情況下，房屋供應將會進一步增加。（今年政府設定的住房用地面積為18萬公頃，比2009年多出一倍以上。)

　　如果供過于求的趨勢持續下去，可能會出現房價下滑，不過政府不太可能容忍房價大幅下滑。房價下滑將阻礙房地產投資，打擊建筑、鋼鐵、水泥、玻璃和其他相關行業，對整體經濟增長帶來不利影響。地方政府從出售土地和銷售稅中獲得的收入將減少。

　　此外，盡管根據國際標準來看，中國房屋所有者的貸款率并不是很高，政府卻不太可能冒相當多抵押貸款違約的風險。

　　基于以上原因，有理由預計一旦市場達到一個穩定的平衡，緊縮政策將放寬，或許是在同比價格漲幅達到5%左右的時候。

　　如果樓市調控政策放寬，其他緊縮措施可能會取而代之。比如，央行可能會上調存款和貸款利率。

　　投資回報

　　住房需求強勁的原因之一是中國家庭沒有其他可以利用存款的途徑。除了房地產，眼下中國家庭的投資工具主要包括股市和銀行存款。

　　股市可提供超額回報，不過中國股市很動蕩，上證綜合指數今年以來累計跌了25%。銀行存款是安全的，不過負的實際利率意味著扣除物價因素后存款縮水了。在政府對房價上漲的隱性擔保下，居民住房提供了相對穩定增長的收益，因此它代表股市和銀行存款之間的一個適當中間選項。

　　提高利率加上放寬房地產調控，將會把緊縮的重擔從房地產行業轉移到整體經濟上去。此舉無疑將增加家庭存款的回報率。

　　（注：本文作者Alaistair Chan，中文名陳志雄，是穆迪經濟網經濟學家。）