本報記者 蘇絲 博鰲報道

　　就在博鰲房地產論壇舉辦期間，一名業內人士接獲某樓盤銷售經理的電話，稱旗下位于北京遠郊的一個別墅項目，將推出少量一口價別墅，總價大約600多萬，每套降價高達60多萬元。

　　現金流將再次受到沖擊的房企，除了降價銷售之外，還有新的融資渠道嗎？據此次參會的一家信托公司透露，業務基本上集中在省會城市，二線城市很少，“手頭上運作的房地產項目有一些減少，風險太大了。調控以后，6月份開始，我們對新增項目都很慎重，下半年新增項目會更少。”這家信托公司代表稱。業內人士對本報記者透露，“我參加了一個研究開征物業稅的課題組。如果上海北京等主要大城市，地價、房價繼續死扛，甚至逆市上漲，出臺是遲早的事，只是等市場時機。”

　　形勢嚴峻，房企將不再能持續以往“圈地-銀行融資-建房賣房-還貸”的空手套白狼模式，顛覆性的改變一觸即發——這是7月4日博鰲·21世紀房地產論壇金融專家們的共識，然而，出路何在？

　　基金、信托調高風險系數

　　當股權再融資閘門緊緊關閉，房企在資本市場上獲得融資的渠道只有發債，此時，基金和信托逐漸活躍，但在與房企對接上仍然存在瓶頸。

　　近年來海外基金一直在批量進入中國房地產。太平洋中國地產基金（簡稱太平洋地產基金）就是其中一個代表。自2003年進入中國以來，太平洋地產基金總共投資了10億美元在25個房地產項目中。“總體而言，我們沒有具體的投資指標，做投資主要是找機會，中國市場很大，資金流動性變化、政策導向等對我們的投資策略影響都很大。”公司董事總經理魏松透露，太平洋地產基金偏好于二、三線城市，例如成都、大連等地市場，四線城市目前還沒有涉足。投資方式更為靈活，或在于股權，或在于項目層面，例如恒盛地產IPO、大連萬達股權融資等。魏松說：“對大連萬達有個長期的計劃，這個公司的運作模式有長期價值。”

　　值得關注的是，太平洋地產基金在甄選項目時，有一套嚴謹的規則，綜合看資金流動性、賬面資產有無反映資產市場價格、風險大小等。太平洋地產基金執行董事汪朝蓉透露，基金一般不傾向于過于長期的投資項目，而投資收益比較優化的項目周期也不會太長。“一般連續5-7年超過20%的回報率的項目是非常難做的”。

　　“調控之后，越來越多以住宅為主的商業模式向多樣化經營轉變。”汪朝蓉說，房企現階段還是以項目滾動開發為主要模式，并且越來越注重資金杠桿效應。

　　至于基金如何控風險，在國內一家大型信托公司負責投資管理的鄒俊博士分析，只要基金公司把資產價值下跌和時間、政策、現金流測算這四方面分析工作做好，就會對項目風險的監控形成一套優化體系。“信托還款年限一般在兩三年，一般不會超過四年。”

　　建銀精銳資產管理有限公司董事長李曉東認為，房地產基金是民間資本進入房地產開發有效的途徑。一般而言，信托、基金的投資回報率在每年15%-30%之間。

　　正因為房地產投資擁有如此高的回報率，不少信托、基金的投資比例都是以房地產為大頭。例如擁有央企背景的華融信托，累計投資了十幾個行業，但房地產占全部利潤的40%。“大的信托、基金公司每年投出去的錢大概二三十億，目標對象為大中型上市房企。”鄒俊說。

　　房地產模式思變

　　調控對銀行信貸的好處就是風險控制更為嚴格，商業銀行對銀信合作已經被叫停，對房地產影響較大，而信托、基金的自主融資又無法成為房地產融資的主流。業內人士透露，基金、信托等占房地產項目融資的比例一般不過超過20%，大部分信托公司不會成為開發商的第一大貸款人，而且房企的抵押物必須是超值的。

　　據透露，對風險偏好較高的信托公司也按銀監會的要求對已投放的房地產項目進行壓力測試；對新增房地產項目融資也表現得相當謹慎。

　　關于房企的負債率問題，鄒俊認為，在評估項目時，房企負債率不是主要問題，關鍵是項目能否有持續的資金投入、開發商拿地的成本和未來預期的房價。他認為，在宏觀調控的政策背景下，房企下一步的壓力仍然是資金問題，“如果調控持續下去，這次短則1個月，長則3個月，開發商將會被迫降價。”

　　此外，金融機構人士一致認為做REITs有利于房地產資金流動。魏松指出，對于資產收購為主的投資者而言，這顯然是一個新的投資渠道，而且更方便了，“投資者不需要買物業，直接買REITs的股票就行了”。而在美國從事REITs運作近十年的魏松、汪朝蓉又指出，美國的REITs是采用內部管理模式，而亞太地區的REITs多以外部管理為主，這將是兩者盈利模式上的最大區別。

　　“這次調控是投資機會，例如股票，我們的開發企業對于我們作為戰略合作伙伴的角色需求變得更大了。”魏松坦言。

　　“房地產的確是暴利行業。”一位基金經理人透露，他的公司曾經投資過一個房地產項目，同樣的地價和成本，二期售價就比一期翻倍，“這個過程當中，不管項目售價漲跌，信托公司的回報率是固定的。”

　　鄒俊指出，這個周期內房價波動幅度非常大，表明整個行業風險暗涌。例如某上市房企在北京近郊的一個洋房項目，開盤單價1萬，在2007年高峰期漲到3萬，2008年又降至1萬，如今又漲回3萬。“崩盤不至于，但有些公司是要跨的，一個行業沒有退出或破產的企業就不可能健康發展，”鄒俊認為，“亂市用重典。”調控起來一切手段都是正常的，現階段的房企垮掉20%對行業而言影響都是正面的。

　　減縮房地產投資業務的同時，基金、信托會否投資保障房或經濟適用房？鄒俊指出，信托或基金投資保障房利潤相對薄一點，但由于有政府的參與，收益穩定、風險小，但這塊銀行也可以投，信托和基金就沒有成本優勢。

　　鄒俊認為，房地產開發與融資模式必定要顛覆，“如果永遠都可以僅自己出少量的資金去拿地，其他資金都靠銀行或其他金融機構提供，就可獲得暴利，那么誰還去搞創新去搞科研、去從事技術復雜的生產制造呢？”至于如何變化，相關專家認為，這需要動用政府、開發商以及金融機構的集體智慧和勇氣，盡量減少對房地產行業、社會穩定以及經濟發展的副作用。