本報記者 荊寶潔 博鰲報道

　　從中國的房地產業走上市場化的道路之時起，宏觀調控就無時無刻不伴其左右，然而過去宏觀調控留下的經驗卻是房價的報復性反彈，2010年4月開啟的此輪樓市調控，是否會重拾過去的經驗？

　　多數經濟學家和開發商都在采訪中表示，這一輪調控嚴厲程度前所未有，最終一定會實現目標。亦有一部分人提出擔憂，他們認為史上最嚴厲的調控未觸及房地產制度的根本，房地產業在短時間內的低迷后，很有可能迎來報復性的反彈。

　　宏觀調控目標之問

　　國金證券首席經濟學家金巖石在各種場合總會被問到有關房價的問題，人們希望金巖石預測本輪調控過后，房價將會下降多少。但金巖石回答說，宏觀調控的目標從來就不是讓房價下降，不能以此來衡量宏觀調控是否成功，而他一如既往地預測房價還會在未來上漲。

　　評價此次調控的效果，全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，調控在遏制部分城市房價過快上漲的效果方面是顯現的。用一句話總結，同比房價增幅下降，環比房價下降，而且趨勢會進一步的擴大，逐步達到預期的調控目標。“遏制部分城市房價過快上漲，第一步的目標已經達到了，而且房價已經松動了。”聶梅生說。

　　據中國指數研究院最新發布的《2010年上半年中國主要城市住宅市場交易情報》顯示，重點城市2010年上半年累計成交面積同比2009年，僅武漢一個城市上漲10.26%，其余城市成交水平均低于2009年同期水平，而在一線城市中，成交面積跌幅均超過了40%。從2010年上半年北京樓市的成交量變化來看，樓市新政發揮了顯著效果，特別是針對多套購房行為加以抑制的方式，令樓市迅速降溫，成交量一路下挫。

　　與此同時，聶梅生還指出，調控還控制了投機性購房資金，降低了供需雙方的杠桿力，對開發貸和房貸的收緊，已經使房貸杠桿從去年的10倍快速的下降到5倍以下，開發商的流動性和購買行為大幅度的下降，因為提高了二套房的首付，杠桿率也下降到了5倍以下，調控非常有效。但疑問在于調控究竟可以持續多長時間。

　　經濟學家、北京科技大學教授趙曉指出中國經濟增長已經走向下坡路，未來需要加速城市化發展，但高房價已經阻礙了城市化發展的速度。中國需要從高房價增長之路轉變為低房價增長的方式，樓市迫切需要降溫。金巖石認為，房價上漲帶來的后果是，社會風險正在慢慢逼近。

　　中國指數研究院發布的報告也認為，究其根本，政府部門不僅擔憂房價過快上漲引發民生問題，更無法忍受房地產強大的吸金能力削弱實體經濟發展的動力，資產價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。中國指數研究院，盡管調控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內繼續限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。

　　貨幣政策決定樓市去向？

　　經歷了前幾輪調控之后，一些業內人士也表達了擔憂。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示，2005年的調控之所以不成功是因為政府決心不強，許多措施執行的不到位。而2008年的調控又遭遇了金融危機，金融危機反而救了開發商。開發商忽然從緊縮的貨幣政策中走出，獲得信貸支持，此后一系列的救市政策，面對金融危機中的樓市危局，政府從中央到地方推出一系列優惠政策，救開發商于水火。于是房價緊跟政策一路上揚。

　　金巖石、趙曉、鐘偉等經濟學家均認為，貨幣政策和房價上漲之間有必然聯系。在廣義貨幣增速從今年4月份跳升到25%以上之后，各地房價相繼止跌回升，迅速演變為爆發性上漲。房價上升和貨幣供應量的增長突然提速幾乎是同時發生的，這決不是偶然的巧合。金巖石指出，高額的貨幣發行驅動高額的政府投資，高額的政府投資驅動國民經濟的高增長。在這種模式下，通貨膨脹成為必然，資產價格的上漲也成為必然。

　　金巖石還曾指出，過去幾年乃至未來幾年，只要中國經濟增長率在8%以下，一定是擴張性貨幣政策；經濟增長在8%-10%之間，貨幣政策就會寬松；經濟增長在10%-12%之間，貨幣政策將保持穩健；經濟增長超過12%，貨幣政策就會從緊。這意味著隨著未來宏觀經濟增速的下滑，房地產業有可能再次迎來較為寬松的貨幣政策。

　　調控應觸及制度

　　關于調控所帶來的效果，陽光100董事長易小迪認為并不夠真實。“并未從本質上改變供需矛盾，雖然大家暫時不買房了，不是因為沒有需求，而是因為需求被抑制，因此導致租金上漲，租金上漲說明剛性需求是真實的。”易小迪說。而靠行政手段、計劃經濟的方式進行需求方面的打壓也必然不能長久。

　　易小迪認為，房地產市場化進程在本輪調控中是倒退的。本輪調控之所以遏制了房價的過快增長，是因為采取了計劃經濟手段，不允許一部分購買房屋。但相當一段時間內，房地產仍舊是老百姓財富保值增值的手段，保障房無法替代商品房的功能。而過去調控一直是緊縮銀根。“如果只調整銀根的話，調控是暫時的，就像一個車有兩個輪子，只是調整一個輪子，就會原地轉動。”易小迪說。

　　而歷史經驗卻告訴開發商，買地是沒有錯誤的，每次調控都會帶來機會。易小迪認為，房地產的發展和調控根本性的出路在于改變土地制度的問題，否則就無法觸及根本。土地是政府壟斷的，地方政府永遠希望土地價格上漲，而且沒有競爭的壓力，而土地制度的改革本質上是改變土地一級開發的壟斷局面，如果要想改變這種局面，實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應該得到土地開發的全部收益。

　　趙曉也同意易小迪的觀點，他們都擔心，這輪調控有可能再次導致房價的反彈。趙曉說，我期待著，樓市調控只是一個起點，一個“戒毒”的起點，而關鍵的是啟動一輪綜合性的改革，包括啟動土地制度改革以理順房地產業相關利益關系，重建中央政府和地方政府的事權、財權關系，大力推動民營企業發展以告別“國進民退”并重建中國經濟增長的市場動力。