荊寶潔

　　 從中國的房地產(chǎn)業(yè)走上市場化的道路之時起，宏觀調(diào)控就無時無刻不伴其左右，然而過去宏觀調(diào)控留下的經(jīng)驗卻是房價的報復(fù)性反彈，2010年4月開啟的此輪樓市調(diào)控，是否會重拾過去的經(jīng)驗？

　　 多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和開發(fā)商都在采訪中表示，這一輪調(diào)控嚴(yán)厲程度前所未有，最終一定會實現(xiàn)目標(biāo)。亦有一部分人提出擔(dān)憂，他們認(rèn)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控未觸及房地產(chǎn)制度的根本，房地產(chǎn)業(yè)在短時間內(nèi)的低迷后，很有可能迎來報復(fù)性的反彈。

　　 宏觀調(diào)控目標(biāo)之問

　　 國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在各種場合總會被問到有關(guān)房價的問題，人們希望金巖石預(yù)測本輪調(diào)控過后，房價將會下降多少。但金巖石回答說，宏觀調(diào)控的目標(biāo)從來就不是讓房價下降，不能以此來衡量宏觀調(diào)控是否成功，而他一如既往地預(yù)測房價還會在未來上漲。

　　 評價此次調(diào)控的效果，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，調(diào)控在遏制部分城市房價過快上漲的效果方面是顯現(xiàn)的。用一句話總結(jié)，同比房價增幅下降，環(huán)比房價下降，而且趨勢會進(jìn)一步的擴(kuò)大，逐步達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。“遏制部分城市房價過快上漲，第一步的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了，而且房價已經(jīng)松動了。”聶梅生說。

　　 據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2010年上半年中國主要城市住宅市場交易情報》顯示,重點(diǎn)城市2010年上半年累計成交面積同比2009年，僅武漢一個城市上漲10.26%，其余城市成交水平均低于2009年同期水平，而在一線城市中，成交面積跌幅均超過了40%。從2010年上半年北京樓市的成交量變化來看，樓市新政發(fā)揮了顯著效果，特別是針對多套購房行為加以抑制的方式，令樓市迅速降溫，成交量一路下挫。

　　 與此同時，聶梅生還指出，調(diào)控還控制了投機(jī)性購房資金，降低了供需雙方的杠桿力，對開發(fā)貸和房貸的收緊，已經(jīng)使房貸杠桿從去年的10倍快速的下降到5倍以下，開發(fā)商的流動性和購買行為大幅度的下降，因為提高了二套房的首付，杠桿率也下降到了5倍以下，調(diào)控非常有效。但疑問在于調(diào)控究竟可以持續(xù)多長時間。

　　 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉指出中國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)走向下坡路，未來需要加速城市化發(fā)展，但高房價已經(jīng)阻礙了城市化發(fā)展的速度。中國需要從高房價增長之路轉(zhuǎn)變?yōu)榈头績r增長的方式，樓市迫切需要降溫。金巖石認(rèn)為，房價上漲帶來的后果是，社會風(fēng)險正在慢慢逼近。

　　 中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告也認(rèn)為，究其根本，政府部門不僅擔(dān)憂房價過快上漲引發(fā)民生問題，更無法忍受房地產(chǎn)強(qiáng)大的吸金能力削弱實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，資產(chǎn)價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。中國指數(shù)研究院，盡管調(diào)控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。

　　 貨幣政策決定樓市去向？

　　 經(jīng)歷了前幾輪調(diào)控之后，一些業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了擔(dān)憂。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示，2005年的調(diào)控之所以不成功是因為政府決心不強(qiáng)，許多措施執(zhí)行的不到位。而2008年的調(diào)控又遭遇了金融危機(jī)，金融危機(jī)反而救了開發(fā)商。開發(fā)商忽然從緊縮的貨幣政策中走出，獲得信貸支持，此后一系列的救市政策，面對金融危機(jī)中的樓市危局,政府從中央到地方推出一系列優(yōu)惠政策，救開發(fā)商于水火。于是房價緊跟政策一路上揚(yáng)。

　　 金巖石、趙曉、鐘偉等經(jīng)濟(jì)學(xué)家均認(rèn)為，貨幣政策和房價上漲之間有必然聯(lián)系。在廣義貨幣增速從今年4月份跳升到25%以上之后，各地房價相繼止跌回升，迅速演變?yōu)楸�發(fā)性上漲。房價上升和貨幣供應(yīng)量的增長突然提速幾乎是同時發(fā)生的，這決不是偶然的巧合。金巖石指出，高額的貨幣發(fā)行驅(qū)動高額的政府投資，高額的政府投資驅(qū)動國民經(jīng)濟(jì)的高增長。在這種模式下，通貨膨脹成為必然，資產(chǎn)價格的上漲也成為必然。

　　 金巖石還曾指出，過去幾年乃至未來幾年，只要中國經(jīng)濟(jì)增長率在8%以下，一定是擴(kuò)張性貨幣政策；經(jīng)濟(jì)增長在8%-10%之間，貨幣政策就會寬松；經(jīng)濟(jì)增長在10%-12%之間，貨幣政策將保持穩(wěn)健；經(jīng)濟(jì)增長超過12%，貨幣政策就會從緊。這意味著隨著未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)有可能再次迎來較為寬松的貨幣政策。

　　 調(diào)控應(yīng)觸及制度

　　 關(guān)于調(diào)控所帶來的效果，陽光100董事長易小迪認(rèn)為并不夠真實。“并未從本質(zhì)上改變供需矛盾，雖然大家暫時不買房了，不是因為沒有需求，而是因為需求被抑制，因此導(dǎo)致租金上漲，租金上漲說明剛性需求是真實的。”易小迪說。而靠行政手段、計劃經(jīng)濟(jì)的方式進(jìn)行需求方面的打壓也必然不能長久。

　　 易小迪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場化進(jìn)程在本輪調(diào)控中是倒退的。本輪調(diào)控之所以遏制了房價的過快增長，是因為采取了計劃經(jīng)濟(jì)手段，不允許一部分購買房屋。但相當(dāng)一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)仍舊是老百姓財富保值增值的手段，保障房無法替代商品房的功能。而過去調(diào)控一直是緊縮銀根。“如果只調(diào)整銀根的話，調(diào)控是暫時的，就像一個車有兩個輪子，只是調(diào)整一個輪子，就會原地轉(zhuǎn)動。”易小迪說。

　　 而歷史經(jīng)驗卻告訴開發(fā)商，買地是沒有錯誤的，每次調(diào)控都會帶來機(jī)會。易小迪認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控根本性的出路在于改變土地制度的問題，否則就無法觸及根本。土地是政府壟斷的，地方政府永遠(yuǎn)希望土地價格上漲，而且沒有競爭的壓力，而土地制度的改革本質(zhì)上是改變土地一級開發(fā)的壟斷局面，如果要想改變這種局面，實質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應(yīng)該得到土地開發(fā)的全部收益。

　　 趙曉也同意易小迪的觀點(diǎn)，他們都擔(dān)心，這輪調(diào)控有可能再次導(dǎo)致房價的反彈。趙曉說，我期待著，樓市調(diào)控只是一個起點(diǎn)，一個“戒毒”的起點(diǎn)，而關(guān)鍵的是啟動一輪綜合性的改革，包括啟動土地制度改革以理順房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)利益關(guān)系，重建中央政府和地方政府的事權(quán)、財權(quán)關(guān)系，大力推動民營企業(yè)發(fā)展以告別“國進(jìn)民退”并重建中國經(jīng)濟(jì)增長的市場動力。