本報記者 劉照普 王海春 實習記者 唐睿媛 南京報道

　　 瘋狂的2007年，榮盛發展旗下的南京榮盛置業斥巨資7.1億元拿下的仙林湖地塊，在曬了兩年半地皮后，于近日被南京國土局宣布收回，并同時被沒收1億多元的定金。在這塊仙林湖地王坎坷命運的背后，政府部門和房產商之間隱藏著怎樣的利益糾葛和考量榮盛置業在忍痛割愛后的發展策略如何調整和變化，記者圍繞這些核心事件與問題進行了深入調查。

　　荒蕪的“地王”

　　 2007年12月7日、8日，南京仙林地區共出讓四幅地塊，分別被棲霞建設、仙林地產、榮盛置業、招商地產和九龍倉組成的項目公司獲得。當時仙林地區樓盤銷售價在5000-6000元/平米左右，但這四塊地的樓面價拍到5500元/平米左右。由于地價接近在售樓盤價，這四幅地塊被南京當地媒體稱為四大“地王”。

　　 兩年半時間過去了，連同榮盛置業在內的四大“地王”仍未開發，連動工跡象都沒有。

　　 記者在仙林湖以西、仙林大道以北的現場看到，地塊遠處是荒山野嶺環繞，地皮上覆蓋著各種雜草灌木，一條泥濘崎嶇的土路上見不到人影。

　　 今年3月份，南京房地產界傳言稱，榮盛置業仙林湖項目即“仙林C2地塊”將“被開工”。但此后一直沒有動靜，直到5月18日，江蘇省國土廳下發通知，江蘇省內13宗違反出讓合同約定的房地產用地被列為掛牌督辦項目，要求2010年6月15日前將處理結果上報省廳，榮盛發展旗下的南京榮盛置業仙林湖地塊位列其中。7月2日，南京市國土局官方網上掛出該地塊處理結果，解除該地塊的土地出讓合同，1.065億元定金不予退還。

　　 對此，榮盛發展稱與南京市國土資源局進行多次溝通，達成上述解決辦法，并已提前在2008年、2009年為該地塊計提減值準備。

　　仙林地王盈利難

　　 記者了解到，榮盛置業在南京仙林C2地塊閑置達兩年半，背后有市場和公司兩方面原因。

　　 南京新景祥置業副總經理陳光華稱，目前仙林地區在售房價約1.1萬元/平米，安建成本約3500元/平米，再把財務、營銷、貸款成本算進去，四大地王樓盤建出來的成本就接近1萬元/平方米。也就是說，開發商只有1000元/平方米的毛利潤。

　　 “參照仙林地區的房價，以那四家公司所拿地王的土地價格，你讓我去開發，我也沒辦法去做。多數是要賠錢的，那幾塊地王成了雞肋，食之無味，棄之可惜，不如干脆不開發。”南京一家地產公司人士說。

　　 除了市場方面原因外，南京世聯地產客戶經理趙磊表示：“榮盛置業的主要精力放在六合項目上了，無暇顧及仙林項目。”榮盛的仙林地塊只有7萬平米，而他們在六合的項目體量是仙林的十幾倍，這個時候，榮盛采取的策略是“抓大放小”。

　　 浙商證券分析師戴方認為，盡管因放棄“仙林C2地塊”而損失1.065億元，但因此換得6.035億元資金的“自由之身”，盤活了寶貴的現金資源，在當前房地產宏觀調控的“現金為王”格局中，6.035億元的價值要高于銷售不確定性的“仙林C2地塊”的價值，定金被沒收對公司基本面影響不大。

　　低價推盤拿地

　　　 “配套的不成熟，加上當初拿地時價格較高，多方面因素綜合考慮，我們決定放棄這塊地。”南京榮盛置業公司總經理孫天元說，和外界猜測的資金問題不同的是，他們放棄完全是出于投資回報率的考慮。

　　 記者了解到，南京榮盛置業所開發的項目，除了仙林C2地塊外，其余的方州花園、水榭花苑、盛棠園、阿爾卡迪亞、龍湖半島等項目全部集中于六合區等遠郊地區，走的是“低價高質”路線。

　　 一位業內人士分析稱，不僅僅是在南京，榮盛發展在全國各地走的都是低價策略，現在是重點發展二、三線城市，從過去500元/平米的樓面價，到今年年初在南京六合又拿一低價地塊，樓面價僅為1800多元/平米。與此相比，仙林地塊高達5566元/平米的樓面價顯得格格不入，不符合其自身定位和開發邏輯。

　　 記者了解到，就在榮盛置業仙林C2地塊被收回的同時，7月1日，榮盛發展徐州分公司出資6.6億元在徐州拿地，樓面價僅為735元/平米。7月3日，榮盛發展出資16.41億元競得唐山5地塊，樓面價為2564元/平米。

　　 據悉，榮盛發展旗下南京榮盛置業在南京的龍湖半島項目，建筑面積為230萬平米，號稱是南京第三大盤，即將于7月17日開盤。7月7日，記者致電龍湖半島售樓處獲知，該項目開盤將推出300套公寓，均價為4500元/平米，最低價會達到3980元/平米，將成為南京絕對價格洼地。

　　 易居南京分析師表示， 230萬平米項目，開發周期可能會有五六年，對資金回籠要求不小。和仙林C2地塊只交付土地出讓金不一樣，這個項目已投入資金和人力。一旦銷售跟不上，后期開發缺少資金，銀行還貸壓力會相當大。正因如此，榮盛置業選擇降價促銷以回籠資金。