本版撰文 信息時報記者 趙西東

　　近期，房地產行業曝光率最高的詞匯莫過于“調整和降價”，在一系列的新政調控下，力圖控制房價上漲過快。然而，地產商似乎并不買賬，佛山樓市出現成交量有所下滑，成交均價小幅攀升的現象。

　　這是一場政府與房地產商的博弈。博弈中，開發商在銀行貸款、銷售等各種渠道資金都不再順暢，而目前備受開發商“青睞”的信托融資，也面臨“斷奶”，房企融資遭遇重重困局，樓價還能堅挺嗎？

　　表外信貸叫停 房企融資“斷奶”

　　上周末，有傳言稱，銀監會電話通知各省銀監局，要求信托公司全面暫停銀信合作業務。分析人士表示，如果屬實，這將是銀信合作業務推出以來遭遇的最嚴厲政策調整，表外信貸面臨規范，也將使房地產公司融資難度加大。一旦作為“救命稻草”的信托融資途徑被截，房價將面臨更大的調整壓力。

　　據了解，目前房企資金來源，除開發商原始積累少量自有資金外，預售款、現房回籠、銀行貸款、同行借貸、發行公司債、上市或增發等一直是獲得資金的主要渠道。但從最近的情況看，昔日的這些融資渠道似乎不再暢通。銀行由于考慮風險，對房地產行業貸款采取了謹慎的態度，授信貸款兩個月來幾乎絕跡。同時，開發商IPO、上市公司再融資也基本泡湯。不少房地產企業紛紛轉向信托融資的途徑來謀求資金。

　　而統計數據顯示，今年上半年，全國新成立的房地產信托產品接近140款，成立規模超過350億元，已經超過去年全年23億元。如果按上半年這種趨勢推斷，2010年全年的房地產信托產品不論是在數量上還是在規模上將遠超2009年。或許正是因為銀信合作規模的突發猛進，加劇了監管層對銀信合作業務的擔憂。

　　中國農業銀行佛山分行理財分析師張琳表示，銀監會目前口頭下達了此通知，長遠來看對于規范銀行業中類似信托融資等的表外信貸資產管理是有利的。因為目前各商業銀行為了規避銀監會對于表內信貸資產規模的管理和控制，確實是通過包裝一些理財產品來將其轉為表外管理。這樣就使國家對房地產信貸管理政策的調動力度不到位。

　　佛山一位不愿透露姓名的金融經濟師表示，銀監會叫停銀信合作是明智之舉，如果瘋狂發展，風險非常大。銀行內部人員透露，現在房地產業通過信托融資的力度非常大，融資成本很高，資質一般的開發商融資的利率水平已高達15%~17%；資質好的也達到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地產信托產品的收益率沖到17%。由此可見房地產業對資金的渴求，如果這個表外融資鏈再斷，樓市價格將面臨很大考驗。

　　政策調控頻繁 資金回籠困難

　　據經緯房產統計的數據顯示，佛山上半年成交面積環比下降41%，同比下降44%，政策對市場影響得到迅速體現。在成交量大幅萎縮的影響下，開發商的推貨意欲亦有所下降，新增供應環比下降30%。

　　據泛奧地產半年報數據顯示，受國家加強對一級市場的監控政策影響，4月份停止供應土地，致使上半年土地供應環比大幅下滑43%。受政策影響政府減低大型優質地塊供應，另外受二級市場下挫影響，資金回籠期則相對被拉長，感受到“寒冬”將至，大型開發商亦降低在土地市場的活躍度，土地市場在第二季度漸入困境，供求兩淡使得地價開始回調，環比下滑29%。

　　政策調控頻繁，市場觀望預期加長，佛山樓市一度低迷，各項目開始積壓了貨量，開發商“寒冬”正在來臨。經緯地產相關負責人表示，經歷一個季度的市場觀望，開發商資金開始出現緊缺，急需促銷回籠資金保障資金鏈平穩運行，因此有普遍降價的可能。據泛奧地產市場部經理梁婉君分析，開發商若不作價格策略調整從而走量打破困局，將逐漸出現明顯的資金壓力，樓價亦將隨之出現松動。

　　國土資源部部長徐紹史日前的公開發言表示，再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整。國土資源部總規劃師胡存智也表示，將嚴格規范土地出讓制度。這些被網民解讀為管理層在為第二波樓市調控釋放信號。在第三季度政策依然不明朗的情況下，更加重了樓市降價“疑云”，市場觀望預期加長，開發商回籠資金很難在短時間內實現。

　　佛山房價降否 關鍵看后兩季

　　在今年4月佛山市2010年金融工作會議上，佛山銀監會明確表示，銀行禁止向項目資本金不足、四證不齊等不合規房企或項目貸款，存在囤地、捂房行為的房企不再發放新增貸款。考慮到去年政府授信貸款較多，銀監還對部分貸款進行重新評估，防控風險。

　　政府對房地產商的調控力度加大，再加上國家銀監會叫停銀信合作，致使開發商融資遇到前所未有的壓力。農業銀行佛山支行分析師張琳表示，表外信貸的規范肯定會使開發商融資難度加大，但對于實力雄厚的優質發展商影響有限，因為銀行一般會通過表內放貸給特別優質的發展商，不需要通過理財產品包裝放貸。

　　在當前的嚴峻形勢下，開發商融資出現困難，如果想快速回籠資金，會否選擇二線城市試水，業界對此說法不一。農業銀行理財分析師張琳表示，跨地域開發商一般不會選擇在一線城市先降價，因為一線城市本身具有特殊性，加上投資者購買實力較強。二三線城市銷售肯定是首當其選，就拿佛山來講，房價雖有松動跡象，但沒有明顯降價，尤其是本土的發展商，資金實力較雄厚，資金流較充裕，而購房者多以自住、改善居住環境為主，鋼性需求偏多，發展商就更不會輕易降價。

　　據合富地產市場調研部經理李鍔分析，基于2008年的經驗，很多跨地域的上市開發企業都會選擇在一線城市降價回收資金。另外，今年跨地域開發商如果試水降價，一般也會在一線城市，因為一線城市才是本次調控的主要核心對象，如果一線不降，就是調控失敗的象征，那二、三線城市的地產商看在眼里，哪還有主動降價之理？如果地產商逼于資金壓力，他們會在任何城市降價，不只是二線。現在的情況來看，應該還有一個季度以上才到大部分開發商開始承受資金壓力的時候，佛山現階段不會成為各開發商回收資金的目標。不過從現在的形勢來看，國家對信貸市場的壓縮是有要求也有信心的。佛山各區未來兩個季度的樓市貸款的松緊度將會成為樓市發展的晴雨表。

　　名詞解釋

　　銀信合作

　　銀行人民幣理財對接信托業務，簡稱銀信合作。簡單理解，就是銀行通過信托理財產品的方式曲線為企業提供貸款。譬如，某企業如果需要貸款，可以將相關需要貸款的項目由信托公司“打包”處理成理財產品,然后經由銀行出售給投資者。大多數表外信貸就是通過銀信合作的形式來進行的。

　　信托融資

　　利用上市公司限售股股權進行融資。房企用這種最不容易被人注意，但卻最為直接的方式融到了所需的資金。 短期內抑制了房市投機的沖動，也迫使房地產開發商不惜以高成本及任何可能的變通方式融資對接資金鏈條，以避免資金斷鏈。