田新杰 周盛舸

　　開發(fā)商的降價幅度與購房者的期待形成了巨大落差。本報(bào)記者調(diào)查獲悉，與越來越多幅度有限的降價促銷樓盤相比，同樣有大量樓盤選擇推遲銷售，依然有不少開發(fā)商或者名為降價實(shí)為做秀，或者干脆繼續(xù)捂盤豪賭此輪調(diào)控還將不可長期持續(xù)。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林目前表示，中央已對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會半途而廢。

　　被曲解的開盤價

　　作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，上海樓市近期也刮起了“降價風(fēng)”，但據(jù)本報(bào)記者逐盤調(diào)查獲悉，所謂的價格降幅正被人為夸大和曲解。

　　萬科在上海近期新開的幾個樓盤，成為本輪“降價風(fēng)”的核心樣本，涉及上海萬科的萬科花園小城、萬科城花新園、上海萬科第五園等在售盤，還有上海龍湖的新盤酈城國際公館等。

　　此前有消息稱，萬科新開房源的平均降幅高達(dá)20%。但這一降幅是與所謂的樓盤原先內(nèi)部定價相比所得。隨后，相繼有媒體引用此降價幅度，讓不少購房者頗為迷惑。

　　上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的信息顯示，于6月19日開盤的閔行區(qū)萬科陽光苑(萬科花園小城)，推出56套住宅。在售價格目前顯示均價16500元/平方米，浮動范圍是上下20%，此前消息稱較原先內(nèi)部定價有明顯下調(diào)。

　　但該項(xiàng)目售樓處人員表示，外界所謂降價，不是萬科發(fā)布的消息，當(dāng)前房源均價15000-16000元/平方米，反較去年底14000多元/平方米有所上調(diào)。目前只有辦理萬科卡會員享受9.98折的優(yōu)惠。

　　另一個被指價格大調(diào)的是位于中春路的萬科城花新園，當(dāng)前報(bào)價約24000元/平方米，早先內(nèi)部定價據(jù)稱在28000-30000元/平方米。

　　記者從該項(xiàng)目售樓處獲悉，目前沒有其他更多優(yōu)惠。對于媒體所稱的降價，銷售人員稱：“這是他們的說法，目前的價格和去年底的價格差不多，沒有明顯下調(diào)。”

　　同樣被指價格大降的還有上海龍湖在嘉定的新盤酈城國際公館，均價15000—17000元/平方米，據(jù)稱其初步預(yù)報(bào)價始終徘徊在20000元/平方米左右。記者從該項(xiàng)目售樓處最新了解，此次120套房源，僅有“一次性付款9.9折”的優(yōu)惠，沒有其他更多優(yōu)惠。“并不存在降價，只是之前定價期間有過更高開盤價的想法。”銷售人員說。

　　對于外界的降價解讀，萬科上海公司負(fù)責(zé)人近日也公開“辟謠”。

　　明降暗升？

　　此輪所謂降價風(fēng)，可能并非曲解開盤定價那么簡單。本報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查注意到，包括被傳言降價的萬科等樓盤在內(nèi)，許多樓盤在五花八門的促銷措施下，其實(shí)際價格不但沒有下調(diào)，反而不斷創(chuàng)新高。

　　上述萬科花園小城，從2007年6月有銷售記錄以來，成交價一直單邊上行。從2007年6月的6506元/平方米，到2009年12月的13694元/平方米，該項(xiàng)目直到今年6月前沒有新房源推出，但今年6月至今顯示的成交均價達(dá)14850元/平方米。

　　值得一提的是，二手房成交信息顯示，該小區(qū)在售二手房價格為14000-16000元/平方米，新一期房源的報(bào)價，依然超過二手房價格，并未出現(xiàn)所謂的一二手價格倒掛。

　　同樣的情況在其他樓盤普遍存在。萬科上海另一個在售的重點(diǎn)樓盤萬科金色城市(地杰國際城)，從2004年12月(萬科收購該項(xiàng)目之前)銷售均價為6292元/平方米，一路上行，2009年5月成交均價暴漲至15714元/平方米，并在2009年12月達(dá)到23368元/平方米。本輪調(diào)控以來的4、5、6三個月，其成交均價依次為30024元/平方米、28119元/平方米、30275元/平方米，降價之說完全是空穴來風(fēng)。

　　截至上周末，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，上海本地優(yōu)惠打折盤有64個，周邊地區(qū)優(yōu)惠折扣盤有21個。相比5月底，打折促銷樓盤數(shù)量上漲了四成多。不過，以上海全市199個在售項(xiàng)目(不含別墅項(xiàng)目)計(jì)算，僅有略過三成樓盤價格松動。與成交均價的大幅提升相比，目前的大部分松動甚至可以忽略不計(jì)。

　　記者注意到，優(yōu)惠樓盤的絕對數(shù)量確實(shí)在增加，但真正優(yōu)惠力度極為有限。

　　據(jù)了解，目前上海優(yōu)惠打折項(xiàng)目中，折扣力度從9.9折、9.8折到9折不等，與5月底折扣力度沒有明顯變化。85個打折促銷盤中，基本都是總價折扣、單價優(yōu)惠，這類折扣比較實(shí)在，通常優(yōu)惠幅度也比較大，而其他如VIP認(rèn)購優(yōu)惠、購房贈送類優(yōu)惠則相對較少。

　　虛降實(shí)升，優(yōu)惠措施有限，與購房者期望之間的巨大差距，才是成交量遲遲難以復(fù)蘇的主要直接原因。

　　類似的情況同樣發(fā)生在國內(nèi)其他許多城市。在北京，此前有消息披露最新有15個項(xiàng)目出現(xiàn)明顯降價，但售樓處實(shí)際的銷售信息顯示，這些項(xiàng)目大多并未降價，甚至有不少項(xiàng)目其實(shí)尚未開盤。

　　捂盤：繼續(xù)豪賭

　　在降價幅度有限、降價樓盤范圍艱難擴(kuò)展的背后，是占較大比重的開發(fā)商堅(jiān)持捂盤不賣，還在豪賭此輪調(diào)控政策的松動時機(jī)和市場反彈契機(jī)。

　　在上海，截至上周末，原定于6月計(jì)劃開盤的61個樓盤中，僅有20個樓盤如期開盤，實(shí)際開盤量僅占計(jì)劃開盤量的32%，近七成新盤應(yīng)開未開。

　　更有甚者，6月25日，呼和浩特市房產(chǎn)管理局披露，上海綠地集團(tuán)呼和浩特置業(yè)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司等27家企業(yè)因存在捂盤惜售等行為受到監(jiān)管部門通報(bào)，并被責(zé)令15日內(nèi)整改。

　　據(jù)了解，上海6月延遲開盤樓盤中，包括19個別墅項(xiàng)目和22個住宅項(xiàng)目。從區(qū)域看，外環(huán)以外占30個，主要位于上海周邊和浦東、閔行等區(qū)域，外環(huán)至內(nèi)環(huán)之間未開盤樓盤有6個，內(nèi)環(huán)以內(nèi)5個。在上海市中心，盧灣區(qū)的永業(yè)公寓二期和黃浦區(qū)的公館77，均已宣布延期開盤。

　　開發(fā)商紛紛選擇延遲開盤，購房者的觀望氣氛也日趨濃重。據(jù)搜房網(wǎng)6月最新的調(diào)查顯示，有九成的剛需買家上半年未出手購房。