葉國靖

　　6月前23天，上海僅有19個一手豪宅項目(成交均價5萬元/平方米以上樓盤)成交，總共售出了62套房源，即全市平均每天僅賣出2.7套；市場上可售的48個豪宅項目中29個“零成交”，比例高達六成。顯然，上海高端住宅市場的“塔尖”產品正備受煎熬。

　　昨天，中國房地產信息集團(下稱“中房信”)研究總監薛建雄向《第一財經日報》提供的最新統計數據顯示，一手豪宅“零成交”數4月份僅有8個，5月份增加到25個，6月(前23天)增至29個，與豪宅項目的滯銷伴隨而來的，是價格不斷下調，目前上海二手豪宅直降100萬、200萬甚至300萬元的不少，其中包括位于新天地板塊的翠湖天地、陸家嘴地區的世茂濱江花園、虹橋區域的御翠豪庭、徐家匯中心的“東方曼哈頓”、靜安區的“國際麗都城”和“靜安楓景苑”等。

　　但是，只有止損線而非“降價總額”才是衡量投資客盈虧平衡的“標尺”，2009年或更早時候買入翠湖天地、世茂濱江花園等樓盤的投資客即便眼下以優惠價拋售，依然沒有跌破他們的“止損線”。

　　“集體沉淪”

　　今年1~4月上海豪宅成交套數分別為：157套、73套(春節因素)、108套、321套。5月和6月更是滑落至82套和62套。昨天，德佑地產市場研究部經理蔣旭告訴本報，一手豪宅項目成交量大幅下滑的主要原因并不是首付比例的提高，而是“呼之欲出”的房產稅。從歷史成交數據來看，高端客戶的首付比例要高于普通客戶，普遍在四到五成，真正能帶來影響的是房產稅，一旦出臺，將對持有多套房屋的業主造成直接沖擊。在房產稅出臺前，目前還不好預判此次調控對高端市場的影響到底有多大。

　　一批單價接近甚至突破10萬元/平方米的豪宅項目正接受嚴峻考驗。湯臣集團(00258.HK)旗下的湯臣一品4月至今銷售速度明顯放緩。6月28日上海官方“網上房地產”的最新數據顯示：4月銷售8套、5月銷售2套、6月銷售1套。恒盛地產(00845.HK)在上海的旗艦項目——位于徐匯區濱江板塊的尚海灣豪庭6月僅成交4套。北外灘板塊的“白金灣府邸”6月成交2套。

　　昨天，中房信公布的統計數據顯示：仁恒河濱城、香梅花園等6月份前23天成交均價環比均出現下滑。這導致一批新上市樓盤預期售價下調。如預期報價5萬~6萬/平方米的百匯園5月推盤以來成交的28套房源實際均價4.83萬元/平方米；美蘭湖高爾夫別墅實際成交均價從1月份的3.42萬元/平方米一路下調至6月(前23天)的2.9萬元/平方米。

　　從各大豪宅的成交情況看，“豪宅不跌的神話”在樓市調控的2個月內已被打破。

　　直降百萬仍在“止損線”上

　　一手豪宅的跌價，早已傳導到二手豪宅上�！皷|方曼哈頓”三期目前成交均價約4.2萬元/平方米，相比新政前已下跌約6.7%。

　　大虹橋板塊內40%~50%的房東為浙江投資客，在新政后掛牌量相比新政前激增約40%。中原地產徐涇別墅分行經理肖燕平告訴本報，3月初“湖畔假苑”一套271平方米獨棟別墅曾掛牌1300萬元，多次未談下價，到6月初房東竟一次性讓價250萬元成交。

　　不過，“直降百萬并不意味著投資客割肉出局，他們中的多數依然獲利豐厚。2009年上海二手房平均漲幅38%，漲幅達30%~50%的二手豪宅比比皆是。現在的讓價屬于獲利回吐�！鄙虾�漢宇地產區域董事李斌分析，“仁恒河濱城、世茂濱江花園這些二手豪宅5月份成交價環比跌幅超10%，6月份掛牌的一些低區房源價格甚至更低。由于總價高，只要讓價10%左右就可達到直降百萬的結果。”他調查發現，近期部分投機資金已開始流向商辦型不動產。

　　德佑地產昨天提供給本報的數據顯示，陸家嘴板塊的“財富海景”本月成交均價約8萬元，較調控前下跌8%；“世茂濱江花園”本月成交均價約7萬元，較調控前下跌7%；靜安區的“遠中風華園”、“中凱城市之光”本月成交均價約6萬元，較調控前下跌8%。這些高端房產的下跌幅度相比整個市場的跌幅15%~20%來說，依然表現出了“頑固”姿態。