信息時報記者 羅莎琳

　　在樓市宏觀調控的當下，開發商為提高成交量也是各出奇招應對。據記者調查發現，目前，除了恒大、萬科等地產集團紛紛調整了部分樓盤的價格外，廣州多數開發商都在靜觀其變，其中，只有部分開發商推出一些特價單位，予以4%~5%左右的讓利，以試水市場。而與北京、上海等城市不同的是，在當前這樣一個敏感時期，廣州的開發商主要是在加強練內功，以靜制動。其應對市場的招數也是各有不同。在此，本報挑選了一些較有代表性的招數，從中可看出開發商們近期的心態表現。

　　應對1：為反彈儲糧 逆市抄底買地

　　受調控政策影響，開發商普遍調低拿地預期，數據顯示，5月份全國住宅用地成交繼續低迷，土地價格也連續第4個月下跌。但在不少地產商眼里，卻是逆市拿地的最好時機。

　　萬科日前發布的最新公告顯示，5月份萬科新增8個土地項目。中國指數研究院的調查報告也顯示，今年前4月萬科新增土地建筑面積達913萬平方米，居各房企之首。同時，保利地產在土地市場共投下159億元，排名首位。5月份保利以31億元分別在上海、成都和沈陽共獲取4幅地塊。另外，深圳控股相關負責人也透露，深控計劃今年投資100億元購地。

　　點評：廣東工業大學房地產高級經濟分析師申格聯認為，土地供應計劃的增長，表明國家一是希望通過增加供給調節需求，二是希望通過土地供給解決地方政府發展資金的匱缺。雖然目前樓市量價有跌，但不少開發商的新盤、滯銷盤和儲備土地并不多，要想趕上后期的房價反彈，必須在市場低迷時低價拿地，這是兩全其美的好事。但滿堂紅研究部高級經理周峰卻認為，目前整個市場仍處于敏感時期。發展商在這個時候入市，實際上含有賭博的成分在內。一旦樓市繼續表現低迷，發展商的持有成本將大大增加，資金周轉也將更趨艱難。

　　應對2：更改產品設計 打造適宜戶型

　　金融政策的收緊跟百姓密切相關。二套房貸首付、利率調整讓90平方米以下的小戶型產品更加走俏。手頭并不十分缺錢的羅女士告訴記者，她本來想買一套100平方米左右的三室戶型，可是現在政策變了，于是決定買套89平方米的兩室。日前，記者從某業內人士處獲悉，已有好幾個樓盤都因為樓市新政而更改規劃設計，將房子往小面積做。其中，以將大三房面積改為90平方米以下的小三房例子居多。據悉，這些樓盤改設計都是在規劃還沒有上報之前才有機會。

　　點評：從目前樓市新政的影響來看，主要針對二次或二次以上置業者，因此，大戶型難賣已成為不爭的事實。不少開發商也看到，90平方米以下的房子主要目標客戶為首次置業者，更改戶型不僅可以生產出適銷對路的產品，而且也為開發商贏得了現金流。但必須注意的是，政策效應只是暫時的，尤其是換房一族，他們的目標首選仍是大戶型。而一旦政策改變方向，由打壓變為救市，改善形需求的買家就會入市。

　　應對3：加強品牌效應 以待時機推盤

　　在樓市新政出臺后，市場觀望氣氛日趨濃郁。面對如此“嚴峻”的形勢，一個以“引導購房消費，倡導陽光服務”為主題，由廣東十大知名房地產企業(“下稱十大金剛”)共同發起的“2010廣東樓市陽光行動”，6月8日在廣州富力君悅大酒店舉行。在行動大會上，廣東樓市十大金剛共同簽署了“陽光售樓八大承諾”。這是政策出臺之后，十大開發商首次聯手舉行的一次大型品牌活動。

　　此外，一些首次進入廣州的香港品牌公司也在緊鑼密鼓的展開“侵入”活動。日前，香港瑞安集團旗下瑞安中華匯廣州公司啟動“點石成金-見證瑞安力量”品牌之旅，邀請廣州媒體一行15人前往集團位于上海、沈陽、大連及重慶等地的項目參觀。據悉，該集團在廣州天河北的項目即將面市。此外，由工行、農行、中行、建行四大國有商業銀行廣東省分行共同評選的“第九屆(2010年度)廣東地產資信20強”頒獎典禮在廣州舉行。碧桂園再次榮獲該獎項，從而成為少數幾家蟬聯九屆獲得該稱號的品牌房企。

　　點評：政策是暫時的，而競爭是永遠的。今天的地產商們越來越清醒地認識到，未來的商戰是品牌之戰，是品牌之間互爭長短的較量。擁有市場比擁有產品更加重要，而唯一擁有市場的途徑就是擁有強勢的品牌。北大教授張維迎講品牌主要解決兩個問題：一是區隔競爭對手，當客戶面臨眾多選擇時，你的名字出現在他的腦海中，進入候選名單；二是解決信任的問題，在眾多選擇中客戶為什么選你，而不是其他的品牌，這種信任來源于他們以往的購買經歷。某房企負責人表示，買家現在只是由于受到了政策影響而選擇暫時觀望，一旦政策放松或者消化之后，要買房的始終要買，這時房企的品牌將起決定作用。

　　應對4：豐富社區文化 為銷售做鋪墊

　　在受到調控政策影響下，樓市急轉下滑通道，成交減少明顯。但不少開發商并不著急推新貨，而是把重點放在了社區文化活動的建設當中，希望通過社區活動把老業主的口碑更好的豎立起來，以此吸引新買家的關注。

　　日前，“心，繪夢筑家”合景泰富第一屆兒童繪畫大賽頒獎典禮在廣州東圃合景福朋喜來登酒店舉行。由專家評審團評出的22位優秀小畫家與家人歡聚一堂，跟小丑玩游戲，與喜羊羊一起跳舞，歡樂無限。無獨有偶，11月12日，廣州即將迎來第16屆亞運會。為了能更好地展現廣州的風采，彰顯廣州的魅力，日前，富力地產聯合騰訊網舉辦了“迎亞運 活力廣州”攝影大賽。此外，保利廣州物業管理有限公司也于近期在保利百合花園組織開展了“漂亮媽媽插花比賽活動”。保利負責人表示，該活動是保利物業今年打造“親情和院”服務品牌以來的又一項大型社區文化活動。

　　點評：社區文化活動的組織舉辦，對于提高小區的檔次，形成小區的格調有相當重要的作用�！拔镆灶惥郏�人以群分”，只有形成高檔次和格調的小區氣氛，才有可能吸引高檔次的業主，而高檔次和高品味的人群，既是小區強有力的潛在消費群，同時可以提高小區的格調，相得益彰，起到良性循環的作用。尤其是在目前樓市的敏感時期，銷售普遍不旺，著急推貨只會讓開發商自己陷入尷尬境地，與其這樣，不如在當下重點維護社區文化活動，這不僅可以鞏固老業主的心，也可以通過舊業主介紹吸引更多新買家，為以后銷售鋪墊人情牌。

　　應對5：員工日日填表 目的練好內功

　　在廣州某大型房企有關負責人的QQ簽名上，赫然寫著“填表是第一生產力”。他向記者表示，由于目前公司在廣州沒太多項目可賣，但公司上下卻不清閑，老板布置了一個重要任務：填表。表格設置了人才引用、企業管理建議、企業架構調整等多方面內容，讓每個員工提出自己的建議和看法。據悉，該企業在前幾年無疑是地產領軍角色，但這兩年公司拿地少，企業進入漫步開發狀態，今年下半年僅有一個樓盤的新組團推出市場，時間也一直往后壓。按照該公司的說法，他們現是在練內功，不著急開發樓盤。據他透露，厚積薄發之下，明年下半年在廣州將有四五個新項目推出市場。

　　點評：北京鈞涵地產研究所所長許文鋒認為，標桿企業的做法，是用流程的標準化、管理人才的打造來提升人才的標準。而筆者認為，目前外部環境的變化、行業內部競爭的加劇，正在改變房地產企業的生存狀態。以前那種“粗放式”經營管理的日子已一去不返。但面對日益嚴峻的生存環境，房地產企業必須開始強練內功，提升內部管理水平�，F在的房地產企業都有比較多的項目公司、區域公司，所以企業管理模式最重要的環節，就是怎樣對下屬項目公司進行管理控制、怎樣對房地產開發單元、持有物業經營單元、物業管理單元，以及其他多元化投資單元進行有效的管理和控制。