中國土地增值稅理論稅負的畸高和實際稅收的畸低對比鮮明，一旦嚴格征收，對很多地產商的現金周轉影響重大

　　□ 本刊記者 王紫霧 于寧 符燕艷 | 文

　　一場圍繞著土地增值稅的清算風暴即將襲來。

　　近期，國家稅務總局先后頒布了兩個《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，6月4日頒布的文件再次強調要全面推進土地增值稅清算，尤其要對定價過高、漲幅過快的項目重點抽查，要求各地在6月底前將清算工作計劃和重點清算項目名單上報國家稅務總局。

　　此外，為改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況，通知要求研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。規定了東部、中部和東北地區、西部省份的預征稅率不得低于2%、1.5%和1%。據悉，目前太原、南京等二三線城市的預征稅率只有0.5%，北京、上海只有1%，這意味著預征的土地增值稅將上調。

　　在此之前的5月26日，國家稅務總局發布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(下稱220號文)，要求各地加強土地增值稅的清算工作，并在技術操作層面予以明確。

　　國稅總局連發追繳令的目的，在于配合“國十條”地產調控，打擊捂盤和惜售。不過，作為一貫執行難、經驗少的稅種，市場普遍持觀望態度。

　　土地增值稅向來是房地產宏觀調控的一根“松緊帶”。1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產市場價格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴格查收土地增值稅。2006年末國稅總局頒布了“187號文”，并于次年掀起了清查土地增值稅的全國性風暴，但隨后因金融危機影響不了了之。

　　作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產商的盈利水平產生截然不同的效果，如嚴格征收，地產商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關分析顯示，這一稅負相當于銷售收入的6%，對房地產公司的凈利潤影響達20%以上。

　　一位熟悉地產商資金運作的中介機構人士直言，地產商有很多方法遲交、少交甚至不交土地增值稅，現在上市公司為土地增值稅進行的撥備經常都“趴在賬上”，一旦真的嚴格征收，對很多開發商現金周轉都會發生影響。

　　征收“松緊帶”

　　土地增值稅實行四級累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過部分最高稅率可達60%。目前大型房地產公司的毛利一般在30%-40%左右，一般按照30%的稅率來征收。從國際上橫向比較，中國的土地增值稅給開發商帶來的稅負偏高，幾乎相當于再征收一次所得稅，也因此，對這一稅種一直不乏爭議。

　　具體而言，“土地增值稅稅額=增值額×稅率–扣除項目×速算扣除系數”，其中，“增值額=轉讓房產所取得收入–扣除項目金額”。同時規定，增值額不超過20%的普通標準住宅免征土地增值稅。實際上，免稅地帶和增值額認定，均存在很大操作空間。

　　按現行法規，土地增值稅的征收方式包括預征和清算兩個步驟，即在項目全部竣工前，根據預售收入先征收少部分增值稅，待項目竣工后再對全部稅額清算。目前各地住宅的預征稅率在0.5%-2%之間，但真正進行清算的案例極少。除上市公司外，并非所有開發商都能嚴格預提土地增值稅。

　　主管征收的各地地方稅務局根據本地情況頒發地方性預征文件。對普通住宅，北京、廣州、深圳、重慶的預征比例是銷售額的1%，南京、天津、太原是0.5%，深圳、南京對別墅則預征3%。

　　根據國稅總局的公開數據，土地增值稅每年實際征收規模與理論征收規模差距甚遠。以2009年為例，商品房銷售收入近4.4萬億元，但土地增值稅收入僅為710億元，占銷售收入之比不到1.64%。而在2006年以前，這一比重甚至未能達到1%。與其他國家地區類似稅種相比，中國土地增值稅理論稅負的畸高和實際稅收的畸低形成了十分鮮明的對比。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓介紹說，1993年底出臺的《土地增值稅暫行條例》主要為了抑制炒地、圈地。當時炒地嚴重，曾規定拿地后不開發或一年內投資不到30%的要將土地收回，當年稅改時土地增值稅正式出臺。

　　土地增值稅的稅負偏高，最低稅率也達到了30%的水平，最高征收60%，可以說是目前最高的稅種，比香煙消費稅(56%)還高。北京市華遠集團總裁任志強認為，土地出讓金加上稅收，開發商60%-70%的收入都給了政府。

　　據一位熟悉地產商的資深中介人士介紹，地產開發商最常用的方法就是拖時間。稅法規定，只有在房地產開發項目全部竣工、完成銷售，或未竣工決算房地產開發項目被整體轉讓，或土地使用權被直接轉讓的情況下，才必須進行強制清算。

　　“房地產公司是滾動開發，嚴格征收會對其資金鏈產生影響。企業越晚清算越有好處，稅務部門在與企業斗法中處于下風，開始是銷售95%清算，后來下調到88%、85%�！眲⒒刚f。

　　開發商“捂盤”在地產業司空見慣。孖士打律師事務所高級稅務顧問王青松表示：“沒有哪個行業能像房地產這樣獨特，把存貨壓幾年不出售�！边@種刻意捂盤的行為，客觀上使得幾乎少有項目符合“強制清算”的條件。

　　同時，為了表示樓盤尚未售罄，開發商也會拖延注銷項目公司，因而很多項目公司實際上只是拖延稅負的“空殼”而已。

　　根據規定，新建房地產可扣除項目非常之多，包括土地成本、開發成本(包括建筑安裝工程費、公共配套設施等)，僅房地產開發費用就包括了銷售、管理以及財務費用。而房地產公司是滾動開發，要清算單一項目的成本非常麻煩，其間就出現了避稅空間。

　　據業內人士介紹，常見的辦法是房地產開發公司利用與自己集團內的建筑公司做關聯交易，將利潤轉移到建筑公司，降低項目公司的利潤，從而減少應付的土地增值稅。而稅務局負責查處關聯交易中轉讓定價的團隊與查收土地增值稅的團隊是分開的，這使得查處交易價格的合理性變得更加困難。更何況，境內公司之間的轉讓定價向來不如跨境關聯交易所受的檢查嚴格。

　　此外，將未竣工的開發項目整體轉讓，也可通過壓低收入來收縮增值額。將名下未竣工的開發項目互相“倒騰”，便成為房產商協作避稅的手段之一。

　　某地方稅務局的一位工作人員對本刊記者表示，他們不愿主動去清查土地增值稅，其中原因之一就是弄清楚開發商的成本和費用很復雜。一旦出了錯誤，稅務人員要承擔相關責任。

　　另有稅務界專業人士解釋稱，因為土地增值稅是小稅種，預征操作并沒有技術含量，而各地對清算操作實施的很少，造成稅務工作人員對該稅種研究較少，缺乏經驗。此次國稅總局的文件特別強調，各級稅務機關要克服畏難情緒，并實行問責制。

　　實繳者寥寥

　　某大型房地產公司人士認為，土地增值稅制度并非不合理，但實際執行太不統一。在如此高的稅負下，“越規矩的公司越吃虧”，這就缺乏公平性。

　　從各上市公司的年報中可略見土地增值稅的部分情況。

　　2009年，萬科(000002.SZ)、雅居樂(03383.HK)、金地(600383.SH)計提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元，在受訪中他們均表示已全額撥備。

　　但從A股年報上并不能看出公司稅負的實際繳納狀態。以萬科為例，其年報中披露的應繳土地增值稅為2.72億元，但尚有大部分放在其他應付款里，根據年報無法看出這部分數額是否應在當年清繳。

　　對在香港上市的公司，在現金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(00960.HK)2009年報稱，當年營業收入113億元，凈利22億元，毛利率28.6%。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅，公司有效稅率為39%。合生創展(00754.HK)2009年報披露，可扣減作為計算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元，扣減后為8.20億港元，已付1.86億港元，從現金流量表中亦可看到這筆支出，占當年銷售收入的1.66%。

　　遠洋地產(03377.HK)2009年收入為88億元，毛利26.57億元，毛利率30%。年報稱較高的中國土地增值稅影響為1.86億元，即期支付2.48億元，占毛利的9.3%。又如恒大地產(03333.HK)2009年年報中表明“已繳中國土地增值稅”一項為2.17億元，占全年銷售收入的3.8%。雅居樂的撥備達33.15億元，但從現金流量表看到的已付額為2.34億元，占當年營業收入的1.76%。

　　而大部分公司的現金流量表中未單獨披露土地增值稅這項支出，由于難以準確掌握項目完工、銷售等稅收清算條件，投資者難以判斷企業實際繳納情況。從上述公司情況看，大多數只按照1%-2%的預征比例實繳。

　　房地產開發商普遍認為，全面推行清算需要一個過程。而清算征收土地增值稅對于上市公司來說，其影響僅限于現金流。因為應繳土地增值稅已按照收入全額計提，在財務上計入負債，因此不會影響利潤表。一家房地產上市公司董秘稱，清算土地增值稅對現金流的影響大概是“五六個點左右”。

　　申萬的研究報告分析，土地增值稅新政對上市公司現金流的影響平均約為5%。比如，萬科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%，金地為7.4%，保利為2.1%，而對華僑城A(000069.SZ)、世茂股份(600823.SH)、億城股份(000616.SZ)的影響則超過10%。報告認為，蘇寧環球(000718.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、張江高科(600895.SH)存在計提不足問題。

　　王青松認為土地增值稅清算不影響地產商利潤的說法過于輕描淡寫，“房地產是一個現金為王的行業，十幾億的應付款在賬上趴著，和這十幾億被稅務局拿走，概念當然不一樣�！�

　　據大部分開發商反映，各地的預征基本上都能執行，但清算完成者寥寥。據大連市地方稅務局公開的研究結果表明，2007年末，在抽取的12個房地產項目樣本中，平均土地增值稅稅負率為3.18%，50%項目為零稅負。而多位房地產界人士表示，稅務局來征收土地增值稅，稅負往往都是雙方商談而定，一般比預征額略高即可。在二三線城市，連預征情況執行得都不好。

　　清算力度猜想

　　安信證券分析師徐勝利認為，若嚴格執行，對于毛利率40%以上項目的利潤影響應該在20%以上，占房價的比例達6%以上。假如在全國范圍內嚴格執行細則并集中清繳過往未繳的稅款，甚至可能對企業當期利潤和現金流構成相當大的沖擊，但執行力度有待觀察。

　　國泰君安分析師孫建平認為，此次清算力度可能超預期，房價高、漲幅快的一線、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。他們測算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例應達到5.2%、8.5%、13.1%、19.1%，而目前只有1%-2%。

　　所以，土地增值稅如進行嚴格清算，確將極大地壓縮開發商凈利潤，將對開發商現金流和資金鏈產生較大負面沖擊。該政策最不利于“低周轉、慢開發、高毛利”開發商，令其“以時間換利潤空間”的開發策略有效性大打折扣；而“高周轉、快開放、低毛利”的開發商將相對獲益。

　　孫建平還指出，土地增值稅將增加地方財政收入，所以除了中央政策壓力，地方財政資金越緊張的，越容易嚴格執行清算。他預計，地方政府還可能將土地增值稅預征率從現有的1%-2%提高到5%左右。

　　不過，從2006年-2008年的情況來看，這一稅種受宏觀政策影響極大。房地產行業具有強周期性特征，經常稅務局嚴查土地增值稅還沒結束，市場已從高昂轉入低迷。而不少以房地產為當地經濟支柱的地方政府，會傾向于保護房地產商，稅務稽查常無功而返。這次會是什么結果，市場還在觀望。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，土地增值稅雖可以在計算所得稅時扣減，仍有重復計算部分，“打擊惜售的根本辦法還是增加市場供應量，經濟問題要用經濟手段來解決。”

　　本刊記者李慎、王長勇，實習記者王曉慶對此文亦有貢獻