中介機構測算，僅2009年，漏繳的土地增值稅金額超過1800億元

　　又見清算

　　周亞玲 席斯 賈華杰

　　針對開發商的稅收自查行動尚未結束，國稅總局要求嚴格清算土地增值稅的兩份文件已發往各地。

　　這一次，國稅總局不僅提高了預征稅率，還特別指示地方“有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。”這是土地增值稅自1994年開征以來，力度最大的一次征稅和清算行動。

　　盡管過去5年8次發文，土地增值稅仍然是無法真正清算的稅種。大多數地方采取按銷售收入1%-3%的比例預征，且隨經濟起落而松緊，因此被外界視作“橡皮筋”。

　　然而據中介機構測算，僅2009年，漏繳的土地增值稅金額超過1800億元。

　　2010年，“橡皮筋”會緊繃起來嗎？

　　清算風暴

　　南京開發商張勇目前還有幾棟樓要開盤。南京的樓價較2005年已經漲了數倍，土地增值獲利越高，要交的土地增值稅就越高，目前這些樓盤的土地增值稅是按照銷售收入的1%征收，如果進入清算，補交的部分就可想而知。

　　他的樓盤總體的面積是25萬平方米，已經銷售了一部分。銷售完結的那部分均價是5300元/平方米，目前二手房價格是10500元/平方米左右。據安信證券測算，土地增值稅清算細則如果嚴格執行，對于毛利率40%以上項目的利潤影響應該在20%以上。

　　雖然開發商的歷史經驗證明，真正完成土地增值稅的清算不是一件容易的事。不過這一次，張勇恐怕難存僥幸。一周之內，國稅總局針對土地增值稅連發了兩道文。這也是破天荒頭一次。

　　5月19日，國稅總局發出《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對于清算時的收入確認和費用扣除做了進一步規定，并明確，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　25日，國稅總局干脆要求“各地須對目前的預征率進行調整”。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

　　一位南京稅務部門官員說，現在的預征率是很低的，按銷售額的0.5%或1%，高也不過2%，但這與最后清算結果差距很大。清算時是按增值額的30%至60%征稅，一般在30%或40%。

　　這位稅務官員稱：“最近稅總發文，一方面是因為國務院要求各部門都要對房地產價格過高進行調控，稅總希望通過嚴格清算進行調節；另一方面在目前地稅收入少的情況下，土地增值稅確實能增加財力，這是個增收潛力非常大的稅種。”

　　然而，從2006年至今，這一潛力從未真正變成現實。雖然國稅總局先后8次發文，清算始終是一件難事。

　　一根“橡皮筋”

　　“1994年國稅總局實施土地增值稅時，主要目的是抑制高房價，但土地增值稅實施初期，房價不高，所以該稅種并不受重視。”中國注冊稅務所協會常務理事郭偉回顧土地增值稅最初落地的情況，當時由于這個稅種較輕，被歸口于國稅總局地方稅處負責，該處同時主管城建稅、教育附加費，只是個小部門而已，權重不夠。

　　自1993年《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》頒布，土地增值稅誕生起，這種地方稅的命運即隨宏觀經濟的起落而變化。曾有一段時期，國稅一度打算取消土地增值稅這個稅種，并已經上報到國務院，但隨后房價逐漸上揚，才沒有取消。在一些業界人士眼中，土地增值稅就像一根“橡皮筋”。

　　“直到2007年，土地增值稅也沒有像樣的文件。”上述的南京稅務官員一直在關注著這個法規的各項細則。也是在這一年，國稅總局掀起了土地增值稅清算行動。雖然在2006年底，國稅總局專門就土地增值稅征收發文，要求從次年2月1日起向全國房地產開發企業征收30%-60%不等的土地增值稅。當時，這一消息公布后，凡是有些名氣的上市房企幾乎悉數跌停。

　　不過清算的難度卻是稅務部門未曾料想到的。

　　2007年，大連稅務機關曾經就土地增值稅予以調查，并對于萬達地產的增值稅清算狀況予以置疑，萬達地產梳理過自身財務狀況之后，認為已投入了巨額的資金轉化為當地教育投資，及足球隊伍建設資金，“支出的都是真金白銀。”

　　萬達的這些支出能不能在土地增值稅清算時抵扣？當時并無定論。

　　2007年9月，萬科地產收購浦東超級大盤“地杰國際城”，將這個停滯多時的地產項目盤活。在2008年土地增值稅核查行動中，萬科金色城市(即地杰國際城)被列為核查對象，按照項目單價計算，該項目當時售價為2萬至3萬元每平方米，負責稽查的人員認為，應以2萬元/平方米減去該地塊原始成本價3000元每平方米，其差價即為清算土地增值稅的基礎。

　　萬科提出異議，認為該項目為從上海地杰房地產公司收購，收購價折合1.5萬元/平方米，差價應是以2萬元減去1.5萬元，所得差價應是上繳土地增值稅的稅基。

　　此次，由于主管核查的官員涉黃光裕案被捕，核查行動不了了之。

　　2008年之后，金融危機爆發，土地增值稅清算的彈性空間盡顯。直到2009年上半年，房價全線反彈，清算土地增值稅再次進入稅務部門視野。

　　據江蘇稅務部門人士透露，去年下半年，國稅總局曾在全國調研土地增值稅清算情況，還特別到江蘇的常州和江寧區調研。據了解，目前江蘇是全國實行土地增值稅清算最好最嚴格的地方。

　　今年以來，房價呈現跳躍式上漲，4月，“新國十條”發布。國稅總局的兩份文件，是作為落實“新國十條”的配套政策文件發布的。國稅總局稱，新文件意在合理調節房地產開發收益。

　　這一次，會怎樣？

　　據上述南京稅務官員透露，南京最近的清算，使土地增值稅至少成倍增加。“很多其他省市過去對清算做的不嚴格，如果真按總局要求操作，土地增值稅估計得翻四五番。”

　　一位杭州市地稅局的官員告訴本報，杭州最近這次清算是從2009年6月開始的，到今年5月，第一筆錢入庫。杭州市所有符合清算條件的樓盤都被納入了清算范圍。他說，有些項目甚至是2000年之前開盤的樓盤。據估計，此次清算約有30億左右土地增值稅進入，“最后能到達的結果就是等于將預征率提到2%。”

　　而在2007那次清算令執行后，當年前11個月全國土地增值稅清算實現補稅還不到20億元。這似乎也預示著，今年的清算行動力度將大大超過以往。

　　不過華遠地產總裁任志強說：“目前在全國約有10至15個城市的土地增值稅征收的執行是較為嚴厲。這個問題在北京早已不是問題了，沒有任何一個企業在這個問題上含糊。”

　　但是，房地產專業咨詢的服務機構世聯地產的報告指出，2009年，全國商品住宅銷售額達38150億元。按照最低稅率30%來計算開發商應繳的土地增值稅，2009年應繳土地增值稅額為2641億元。以最高的預征比例2%來計算，2009年預付款為763億元，也就是2009年全國土地增值稅至少還有1878億元沒有收繳。以此計算，北京2009年土地增值稅征收的缺口分別為125.8億元。

　　深圳一位稅務人員告訴本報，政府沒有動力去推進清算是目前房地產增值稅清算遇到最大的問題。

　　曾經擔任過地方稅務局長的郭偉對此也深有體會。“一方面，很多大型開發商進駐地方，都是直接由市領導引入，如果地稅局去清算土地增值稅，市領導可以去影響稅務局的行為。另一方面，在很多地方，只要財政一吃緊，稅務局就跑去清算，還沒有一個長效的征收機制。”他說。

　　在南京從事稅務的咨詢專家韋明今年參與一個地產項目的清算，該商品房收入大約為9億元，清算下來應補繳3000萬之巨的土地增值稅，但之前多年地方政府并沒有向這家地產企業提出清算要求，“他們是市政府招商引資招來的，真正清算肯定他就跑到其他地方了。”韋明清楚記得當時地稅官員說出的苦衷。

　　為確保政策落到實處，國稅總局5月末下發的文件還要求各地有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，并在6月底前上報清算計劃。

　　但是問題可能也由此而生。”哪家樓盤該清算，哪家不清算，南京的辦法是隨機選案，在確定哪些人做清算時，這個還是相對公平的。“一位知情人士告訴記者，不僅是南京，在其他任何一個城市，稅政官員到底選擇哪一個地產商作為清算對象或者說什么時候來找這家企業做清算，其自由裁量權是比較大的。

　　(本報記者張雅楠對本文亦有重要貢獻)

　　相關鏈接

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅。

　　來源：經濟觀察網