房企再臨鬼門關  六大開發商高管突變

　　本報記者 董映頡 北京報道

　　調控新政下的樓市似乎遭遇到了冰點。5月份，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業銷售額的跌幅都在40%-50%左右。似乎是急于想破冰打開局面，房企不約而同地選擇了“走馬換將”。包括保利、萬科、SOHO中國在內的六家知名房企紛紛調整手下高管。

　　然而，政策層面依然沒有放松。6月4日晚，住建部、央行、銀監會三部委聯合發文指出，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。而在此時，打折傳言四起，萬科更是表示不會扛價，房地產市場上風聲鶴唳。

　　萬科等房企高層變動

　　房地產企業的人事震蕩正在演變成一輪“多米諾”骨牌效應。

　　6月1日晚，保利地產發布公告稱，李彬海辭任董事長、董事職務，保利地產原總經理宋廣菊將接替其出任董事長一職。而在此前的短短半個月時間里，知名房企的高管變動也如走馬燈一般，讓人有點“眼花繚亂”。

　　5月31日SOHO中國公告稱，王少劍已辭去公司的執行董事及財務總裁的職務。也許是巧合，另外一家知名房企也恰恰是財務官離職。5月26日，現年38歲的龍湖首席財務官及執行董事林鉅昌透露公司已經批準了他的辭職申請，將在今年10月底離開奮斗了4年的龍湖。

　　據記者統計，僅僅在近一個月時間里，加上此前孫文杰不再擔任中國建筑工程總公司總經理、黨組副書記，原職南京萬科總經理的朱保全升任萬科集團副總裁，世茂股份董事會秘書王東亮申請辭職，共有六家知名房企出現高層人事變動。

　　“2010年下半年，如何保證房企資金鏈是關鍵。因此民營房企換財務官就不難理解，現在房地產企業的融資收的還是比較緊。”中原地產董事長李文杰表示，知名房企的高層變動還只是一個開始。面對政策層面的巨大壓力，房地產企業的營銷、融資和管理思路都會發生變化。未來還有更多的中層領導以及中小房企領導的變動。

　　而在房地產行業從事了8年獵頭顧問工作的周霞也證實了這一點。她告訴記者，在2009年下半年地產火爆時，房地產經理人的隊伍高速發展。而隨著目前房地產行業遇冷，一部分房企現在或收縮戰線，或改變思路，因此目前已經有企業與她聯系招募強將。

　　約43%房企競爭乏力

　　這似乎不僅僅是巧合。5月份公布的幾家房企銷售額就泄露了房企的“危機”。這其中不乏上述發生人事變動的企業。

　　根據已公布的數據，世茂房地產、龍湖地產、合景泰富、富力地產5月份銷售金額均有40%-50%的跌幅。其中，世茂房地產5月份實現合同銷售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

　　而6月1日剛剛公布的中國房地產測評中心報告也道出了房地產企業的真正危機：房地產企業的盈利能力正處于下降階段。

　　據中國房地產測評中心對105家滬深房地產上市公司的測評結果顯示，所有上市公司中僅有19.39%為優質上市公司，約有42.86%的房地產開發企業競爭乏力，持續發展能力較弱。

　　6月4日晚，住建部、央行、銀監會三部委聯合發文指出，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。同時，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人也按第二套及以上的差別化住房信貸政策執行。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

　　在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，房地產企業50強中資產負債率超過70%的有13家。2010年4月宏觀調控之后，上市房地產開發企業股價均大幅下挫達20%以上。

　　與此同時，即使是“萬保金招”這樣的標桿企業其盈利能力也在下降。根據Wind資訊的統計結果，這四家房企的一季報顯示，除招商地產外，三家公司的銷售毛利率和凈利率均同比下降。保利凈利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地凈利率由12.3%降至6.1%。

　　萬科表態不扛價

　　房企高管變動頻繁、銷售額大幅下降，這樣的場景似曾相識。

　　2008年的房地產調控以及后來的金融危機，讓當時的房地產市場一度遇冷。2008年，僅公開報道的萬科分公司更換副總以上高管人事變動事件就有十多次。另外，金地、奧園、中海、富力等知名房企也出現了多次的人事調整。

　　而今，同樣的現狀讓房企壓力重重，業內對房企降價的判斷也越來越多。

　　“一兩個月內房價肯定會降下來，而且帶頭降價的還是萬科這些大企業。”5月30日，中坤投資開發集團董事長黃怒波在“大連·中國經濟論壇”上接受本報記者采訪時表示，“下半年將是房企的鬼門關，因為資金鏈的壓力越來越大。”

　　事實上，日前關于萬科6月起將在全國范圍降價的消息在坊間流傳。另外，近日有媒體報道，深圳知名房企佳兆業地產已率先開始降價促銷，最大優惠幅度甚至低于7折。

　　對于“降價”消息，萬科銷售總監肖勁告訴本報記者，“目前萬科的資金狀況確實很好，去年買的地很少。不過萬科不會‘扛’價格，各個公司會根據各地的實際情況來確定價格。”

　　據中國房地產測評中心報告統計，2009年，房地產開發企業本年資金來源達到5.7萬億元，其中，定金及預收款占整個資金來源的14.71%，個人按揭貸款占整個資金來源的27.86%，兩項共計42.57%，幾乎占了房地產開發企業資金來源的半壁江山。

　　按照新的房地產市場調控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的資金鏈產生致命的影響。

　　黃怒波表示，有50%以上的房地產企業兩個月內就會因為資金鏈“繃不住”而開始降價。因此，如果成交量繼續低迷，樓市的“拐點”或許真的就會到來。