每經記者 張初亮 發自上海
一個叫“葉文育”的人,最近在杭州房管局“房產誠信檔案”頻頻出現。“房產誠信檔案”顯示,葉文育僅在6月1日、2日兩天,就退訂房源8套。從4月30日開始,葉文育已一共退訂同一樓盤23套房源。
頻繁退訂舉動很快被細心的網友發現。網友紛紛猜測葉文育到底是何方神圣?該人還被網友戲稱為“最牛退房人”。值得注意的是,杭州這家名為宜家時代的樓盤,一方面被葉文育頻繁退訂,一方面又被人連續預定(連續預定指同一房源幾天內被重復預定)。
新政調控后,杭州樓盤成交量迅速下滑。相關統計顯示,5月杭州主城區共成交房源1010套,同比下降89.96%,環比下跌近8成。在目前的市場條件下,上述不尋常舉動原因何在?
開發商資金有壓力
宜家時代是商住兩用性質的商住樓,位于杭州汽車北站附近,目前售價17000元/平方米左右。2009年該樓盤一度傳出開發商資金鏈斷裂的消息,樓盤在大半年內處于半停工狀態。
知情人士透露,宜家時代開發公司綠園房產及其母公司中達集團的確存在資金鏈斷裂問題。中達集團由于企業投資過度,導致資金鏈斷裂,在去年三、四月份,中達集團曾向政府部門提出求助。
此說法得到中達集團一位王姓負責人的證實。該負責人向《每日經濟新聞》表示:“由于現金流的方向,我們缺資金償還銀行貸款,所以采取了民間借貸的方式。但當時爆發國際金融危機,我們經營存在一定壓力,而銀行貸款無法繼續放貸,所以民間借貸方面資金缺口越來越大。”
據了解,中達集團是一家多元化的企業集團,經營領域涉及房地產開發、國際貿易、船舶制造等多項業務,當年其船廠準備上市。然而昨日該集團王姓負責人對記者表示:“我們船廠已經用于抵債,造船業受世界經濟危機的影響太大了。”
一位熟悉宜家時代的人士向記者透露,當年宜家時代銷售情況其實不錯,但銷售回款被挪作他用,導致資金鏈緊張。迫于資金壓力,宜家時代只得將剩下的165套房源用于民間融資。
“宜家時代總共380套房子,215套正常銷售,另外165套被以低于市場的價格非正常銷售給了8個人,但同時還要向這8個人支付利息。所以其實這不是銷售,而是一種民間融資行為,這8個人就成為了宜家時代的債權人。”該人士透露。
165套房子無法繼續銷售,沒有任何銷售回款。但宜家時代的精裝修工程、綠化工程還得繼續,越來越多的工程款項、金融還款款項,讓宜家時代逐漸停工。原本定于2009年底的交付日期被一拖再拖。宜家時代開發商綠園房產面臨破產危機,8個債權人也面臨本金無法收回的風險。葉文育就是8位債權人當中的一員。
政府積極介入
交房日期被一拖再拖,215位業主開始焦躁不安。宜家時代8位拿下165套房源的債權人也擔心是否連本金都無法收回。為業主及債權人的利益考慮,同時避免出現不必要的糾紛,樓盤所在地的杭州拱墅區區政府開始積極行動。
宜家時代面臨最大的問題在于,被債權人所“購買”的165套房源已經在杭州房管局備案,早已成為“已售房源”,根本無法在市場上流通。沒有這165套房源的銷售回款,宜家時代又沒有辦法歸還債權人的本金,也無資金繼續剩下的精裝修工程、綠化工程,業主交房日期變得遙遙無期。
2009年12月,杭州迪鑫投資有限公司投入該項目8000萬元,期望幫助宜家時代解除危機。該公司總經理翁玉濤在接受《每日經濟新聞》采訪時稱:“宜家時代先前工程款拖欠那么多,后面所需的工程建設款項,如果還包括民間借貸、銀行貸款,這8000萬元遠遠不夠。”
在杭州拱墅區區政府看來,要解除宜家時代僵局的唯一辦法,就是希望通過談判,8位債權人可以將手上房源解除備案合同,將已售房源轉為可售房源重新推入市場。
債權人讓步
“債權人還是比較好說話,原本只期待把本金收回就可以。通過我們的協商,8位債權人已經逐步同意將手上的房子退出預訂,轉為可銷售。我們期望通過這筆銷售款,可以做到將債權人的款項還清,剩余的錢可將剩下的精裝修工程、綠化工程做完,爭取在今年7月份左右交房,保障業主利益。”杭州拱墅區某位官員表示。
翁玉濤向記者表示,由于先前沒有及時將債權人手上的房子轉為可銷售,宜家時代已經錯過了杭州樓市銷售旺季,但在目前的情況下也只能出此下策。
目前,葉文育是8位債權人中第一位同意將手上房源轉為可售房源的人。自今年4月30日,葉文育先后將23套房源解除預訂,于是網上出現“最牛退房人”。昨日《每日經濟新聞》記者通過各方消息證實,葉文育是杭州某公司負責人,目前正在外地出差。對于記者的采訪要求,葉文育在電話中委婉拒絕。
目前,杭州迪鑫投資有限公司負責宜家時代的銷售工作,該公司總經理翁玉濤透露,所有銷售回款將打入拱墅區政府指定賬戶。“杭州房管局對每個階段的房源退訂數量是有限制的,在杭州要將預訂房源退訂相當艱難。希望拱墅區政府能與房管局良好協商,盡快將165套房源推向市場。”
6月3日下午,根據杭州房管局透明售房網顯示,宜家時代可售套數為0,說明葉文育退出的23套房源已全部被預訂。不過根據房管局“房產誠信檔案”,宜家時代解除預訂備案后的房源,同一套房源卻接受同一個人3~5次的重復預訂。
對此,杭州雙贏機構章惠芳認為,“重復預訂可能表示購買者在房款方面不能及時到位,在現在的樓市情況下是正常的。宜家時代作為商住樓,存在準現房、地段已相對成熟的優勢。如果以17000元/平方米的價格銷售的話,只能說剛符合其周邊市場價格。但由于宜家時代在杭州市場存在一些歷史因素,同時杭州商住樓體量不小,商住樓也存在一些自身缺陷,如果其債權人希望盡快回收本金的話,我建議是作出一定的優惠措施。”
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