“家家房地產(chǎn)，人人典當(dāng)行”

　　馬可佳

　　康巴什還在建……

　　在鄂爾多斯的康巴什，記者看到不少新建的小區(qū)正在開工，一棟棟高樓拔地而起，“這里的房子不愁賣。”有人將康巴什批評為無人居住的 “鬼城”；也有人視康巴什為創(chuàng)業(yè)的“淘金熱土”。極高的房屋空置率和不斷快速攀升的房價將這座新興的草原城市推到了“輿論”的風(fēng)口浪尖。

　　但似乎沒有什么可以抵擋康巴什地區(qū)向城市化推進的速度。“北邊與清華大學(xué)合作的低碳谷已經(jīng)快建好了。” 康巴什新區(qū)管委會工作人員告訴《第一財經(jīng)日報》。在鄂爾多斯市的規(guī)劃中，32平方公里的新區(qū)一期建設(shè)還不能滿足需求，二期70平方公里建設(shè)也已開始。

　　2001年，鄂爾多斯撤盟設(shè)市；2004年，市政府通過構(gòu)筑康巴什、東勝、伊旗“一市三區(qū)”百萬人口的城市核心區(qū)，打造“服務(wù)內(nèi)蒙古、連接晉陜寧”的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市的構(gòu)想。于是，幾年來，不僅僅是康巴什。東勝、伊旗……整個鄂爾多斯就像一個“大工地”，四處充斥著建筑工人和剛剛完工的大廈。

　　公開資料顯示，從2007年開始，鄂爾多斯人均GDP直逼香港。快速增長的地方財政和迅速暴富的一批當(dāng)?shù)厝送苿恿丝蛋褪残鲁堑慕ㄔO(shè)。康巴什，不僅代表了一個資源型城市謀求轉(zhuǎn)型的道路，也是中國城市化進程的草原縮影。

　　“鬼城”稱號帶來的困擾

　　從鄂爾多斯的原市中心東勝經(jīng)過30分鐘車程，就能夠看到這座沙漠中的城市——康巴什。

　　初夏的康巴什，給人的第一印象是“嶄新”。這里陽光燦爛，空氣清新。32平方公里的土地上僅有2.8萬人口，超過50%的綠化率，這頗像歐洲某個寧靜的鄉(xiāng)村城市的畫面。

　　然而康巴什的居民們最近并不平靜。“鬼城”這個越叫越響的名字如同暴風(fēng)深深困擾著康巴什的每個人。

　　“最近我接到很多親戚朋友的電話，問我住在‘鬼城’安不安全？”鄂爾多斯中維網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司執(zhí)行董事麥田正處在暴風(fēng)中心。2009年10月，由于看中這里的就業(yè)環(huán)境，麥田離開廣州，帶著數(shù)字化城市的夢想來到康巴什創(chuàng)業(yè)，如今已經(jīng)在康巴什和東勝運營三個項目。

　　由于康巴什人口稀少，今年4月，美國《時代》周刊這樣描述：“偶爾出現(xiàn)的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災(zāi)難過后一名孤獨的幸存者……”

　　對于“鬼城”之說，麥田非常不以為然，“我從那么遠(yuǎn)來到康巴什，聽人家說這里是‘鬼城’當(dāng)然很氣憤。”麥田告訴本報，“康巴什新區(qū)確實還存在人氣不足的情況，但并不像大家想象的那么恐怖。周一到周五，市政府在這邊辦公，晚上，不少小區(qū)也有人。”

　　同樣受到困擾的，還有康巴什管委會的工作人員，從“鬼城”的說法流傳開后，幾乎每天都會接到不少要求采訪的電話，“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負(fù)責(zé)任的說法。我們害怕見媒體，從政府50億建造‘鬼城’、到政府70億、170億建造‘鬼城’。這樣的報道我們已經(jīng)害怕了。”

　　記者在隨后兩天的走訪中了解到，由于市政府在這里辦公，因此，周一到周五，黨政大樓和各政府機關(guān)辦公樓前都被車輛停滿；而周六、周日，康巴什確實略顯人氣不足，除了最早興建的康城等兩三個小區(qū)入住率略高以外，其他的小區(qū)入住率不滿10%。可以稱之為“周末空城”。

　　獨特“空城”現(xiàn)象

　　與海南的爛尾樓、沈陽的荷蘭村相比，康巴什空城最大的特點是這里的房子都已經(jīng)“有主”。“幾乎所有蓋好的房子都賣出去了，我們這里沒有爛尾樓。”一位售樓小姐告訴記者。

　　該售樓小姐說：“我們的樓盤一共有300多套房子，其中政府部門團購了200套，還有100多套都是老板的關(guān)系戶，幾乎沒賣就沒有了。”

　　這并不是一個樓盤的獨特現(xiàn)象，而是當(dāng)?shù)氐钠毡榍樾巍Ｓ浾吡私獾剑�由于鄂爾多斯�?jīng)濟和人均收入的快速增長，“買房像買白菜一樣”的情景經(jīng)常發(fā)生。上半年，興泰地產(chǎn)開發(fā)的“攬勝苑”3期開盤，開盤3小時，起價6200元/平方米、成交價多在7500元/平方米左右的190套期房被搶購一空。

　　而且，和其他城市不同，這里開發(fā)的戶型多是100平方米以上的大戶型。“我們的樓盤一共3種戶型，最小是150平方米的。”上述售樓人員說。

　　了解一個城市的現(xiàn)象必須先了解這個城市的背景，對于隸屬于鄂爾多斯的康巴什來說，支撐房價的是當(dāng)?shù)氐摹案蝗恕薄！岸鯛柖嗨谷擞绣X。”這是記者在采訪中聽到最多的一句話。2009年，鄂爾多斯GDP達2161億元，同比增長23%；財政收入365.8億元，增長38%，“一天1個億”，成為內(nèi)蒙古經(jīng)濟總量和財政收入“雙冠軍”。同年12月5日，內(nèi)蒙古自治區(qū)副主席連輯對外透露，“鄂爾多斯人均GDP超過香港。”

　　在東勝區(qū)，記者看到了保時捷、英菲尼迪、路虎等多個豪華品牌車的4S店。在新城康巴什，大街上鮮有低于20萬元的轎車。據(jù)鄂爾多斯當(dāng)?shù)孛襟w報道，這里擁有路虎5000多輛，保時捷3000多輛，奔馳、寶馬2000多輛，豐田15000多輛——多是大排量的SUV。盡管每百戶已擁有私家車30余輛，但每天仍以200多輛的速度增加。和汽車增加的數(shù)量成正比，當(dāng)?shù)亍耙患胰�四套房很正常�?。

　　在這樣的市場環(huán)境襯托下，康巴什房價飛漲，從去年同期的3000~4000元/平方米均價，到今年的6000~7000元/平方米均價，房價幾乎翻了一倍。

　　然而，由于只有市政府和房地產(chǎn)項目，缺少相應(yīng)的商店、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，當(dāng)?shù)厝舜罅康刭彿浚�而不能入住，造成了買房者和居住者分離的惡性循環(huán)。

　　“有人說這里房價高，其實和北京、上海、天津這些一線城市相比，房價并不高。”康巴什新區(qū)管委會一位工作人員表示，“我認(rèn)為這是城市化進程的一個過程，修配套設(shè)施需要時間。在配套設(shè)施沒完善之前，空城現(xiàn)象是正常的。”

　　借貸、房地產(chǎn)

　　據(jù)了解，2004年以前，康巴什還是很荒涼，只有兩個小村莊，不到1400人。根據(jù)當(dāng)?shù)厝酥v，建設(shè)康巴什新城的初衷，是因為東勝缺水。“不僅缺水，而且水質(zhì)非常差，我們經(jīng)常喝礦泉水，燒水堿太多。這里賣得最好的就是小家電，因為水里雜質(zhì)太多，小家電經(jīng)常壞。”

　　由于地下水超采，東勝地下水位逐年降低。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動力。

　　除了水源的因素，當(dāng)?shù)孛豪习宓谋└灰彩遣荒懿惶岬脑�因。“中等以上的礦，一個晚上就能掙200萬~300萬元。”當(dāng)?shù)厝诉@樣說。鄂爾多斯的煤炭蘊藏量占全國1/6，使得當(dāng)?shù)匾徊糠秩讼雀黄饋怼?

　　除了大部分人買了房子不去居住以外，這里的二手房市場并不活躍。雖然也有出租和出售，但是當(dāng)?shù)劂y行幾乎不給二手房貸款。而與銀行行為相反的，是活躍的民間借貸。“家家房地產(chǎn)，人人典當(dāng)行”，近年來鄂爾多斯廣為流傳的俗語，精確地描述了當(dāng)?shù)刭Y本運作的路徑。

　　“東勝地區(qū)除了蒙古族以外，上幾代還有山西、陜西的遷徙人口，因此民間借貸在鄂爾多斯非常流行。”據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，“這里的民間借貸還保持相對原始的狀態(tài)，熟人之間僅憑信用，不用抵押物，最低只要2分利、3分利。”

　　地產(chǎn)與煤炭，兩大行業(yè)在民間資本支撐下繼續(xù)升溫，又進一步推升了當(dāng)?shù)氐拿耖g資本積累與投資熱情。而隨著這一循環(huán)模式所帶來的暴利式增長，形形色色的投資公司、小額貸款公司也開始扎堆鄂爾多斯。

　　“民間借貸很大一部分都流向了房地產(chǎn)企業(yè)。”一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露。曾有傳言在康巴什新區(qū)建設(shè)初期，政府由于缺少資金，也用過民間集資的方式。對于這一說法，康巴什管委會并未回應(yīng)。

　　而對于房地產(chǎn)泡沫之說，當(dāng)?shù)毓芾頇C構(gòu)認(rèn)為還要看未來的發(fā)展。“如果配套設(shè)施完善了，人都搬過來住了，不存在泡沫之說。”

　　據(jù)悉，為了吸引人氣，東勝區(qū)正在加快建設(shè)小學(xué)、中學(xué)、職業(yè)學(xué)院和大學(xué)。管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“到年底市一中和蒙古族中學(xué)將完成搬遷。到那時，康巴什新區(qū)教職員工和學(xué)生將達到11000人，加上家長將超過3萬人。也就是說今年年底，東勝將有5萬人。”