專家大膽預測：新房8月份要降價

　　□晨報記者 徐運 張昱欣實習生 朱毓璐

　　“現在的樓市就像‘變頻空調’，切換的頻率越來越快。”在上周末晨報與金地集團聯合舉辦的樓勢沙龍上，與會專家感嘆說。

　　在樓市新政“打擊”下，5月份，申城一手房成交量估計只有40多萬平方米，二手房成交量上半月則只有上月同期的四分之一。

　　盡管到目前為止，上海的開發商還是沒有“大手筆”的優惠，但專家認為，早則第三季度、遲則10月底，房價“拐點”就會到來。“當然，拐的速度和‘坡度’，還要取決于樓市新政滬版細則的‘強度’及各單位實施力度。”

　　現場探房：

　　新盤優惠“雷聲大雨點小”

　　樓市新政自4月17日實施以來已有一個多月，開發商的底氣到底有多足？上周末恰好有10多個新盤推出新房源，記者分赴寶山、松江等多個樓盤探訪，

　　上周六11點左右，記者來到位于九亭的某樓盤售樓處。剛到門口，記者發現，一個約20人的團購隊伍從售樓處魚貫而出。難道是投資客前來“抄底”？記者上前詢問后得知，原來他們是相約一起看房，只為自住，不為投資。

　　走進大門，記者發現不少樓盤貼著“售罄”的紙條。售樓人員介紹說，此次推出的房源均價約為18000元/平方米，除5套特價房外，價格并沒有特別優惠。

　　當記者表示對其中一套特價房有興趣時，售樓先生立刻拿來計算器，“這套房有88平方米，但實際使用面積有93平方米，總價只需要156萬元，每平方米只需要16800元，相比其他房源優惠了近10%，十分合算。”

　　松江新城某新開樓盤的優惠幅度則更有限。上周六12點30分左右，記者在該樓盤銷售處發現，盡管當天是開盤日，但售樓處并沒有出現排隊的情況，只有三四組客戶在與售樓人員交談。而銷售大廳的顯眼處，擺放著寫有99套房源的廣告牌，但其中的23套貼著紅色標簽，表明已被預定。

　　據銷售人員介紹，現在購買該樓盤，總價可減掉1萬元。但以最小戶型56平方米來計算，總價減1萬元，相當于每平方米最多減少180元，對14000元/平方米的價格來說幾乎可以忽略不計。

　　對記者提出的“現在樓市這么低迷，你們還有沒有其他的優惠活動”，售樓人員表示：“我們只剩下兩棟樓，其他的都已經賣光。這次推出的是最吃香的小戶型，買的人不少，總價減掉1萬元已經相當實惠！”

　　繼今年年初推出新盤后，保利集團在寶山顧村板塊的重點項目——保利葉上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套別墅。據了解，此次推出的公寓房均價約為每平方米16000-17000元，考慮到該批房源有相應面積贈送，價格總體與年初開盤時持平，并未有明顯降價態勢。

　　開發商：

　　短期不大可能降價

　　樓市新政推出一個多月，為何降價總是“雷聲大雨點小”？對這一問題，出席樓勢沙龍的開發商表示，短期內不大可能祭出降價利器，而更多地會從項目品質和服務方面下功夫。

　　金地集團上海分公司市場營銷部吳立旸表示，目前金地上海的主要項目基本處于尾盤狀態，還有部分總價在千萬元左右的別墅等高端物業項目，因此4月份出臺的樓市調控政策對銷售總體影響并不大。“目前市場對高端物業仍有需求，我們也順應這一需求變化，著重完善品質和服務。”

　　保利地產營銷總監孟濤也表示，今年公司的產品受影響較小，“不管今后市場走勢如何，公司還是會按既定方針一步步走。”

　　業內專家：

　　新房成交量估計還要降

　　盡管如此，業內專家還是認為，本市一手商品房均價最終還是會下跌。“預計到七八月才會形成‘拐點’。”易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說，接下來樓市會步入調控政策的穩定期和觀察期，“從5月份的成交來看，一手商品住宅成交估計只有40多萬平方米，似乎是跌到不能再跌了。但盡管如此，一手房成交量可能還要跌，預計三季度將進入最低迷的階段，但跌幅不會很大。”

　　“估計七八月份，一手房月成交均價環比會有下跌，也就是所謂的‘拐點’。”楊紅旭表示。

　　而二手房的“拐點”可能會來得更晚一些：中原地產市場研究部高級經理馬冀表示，一方面上海即將出臺的樓市新政細則需要一段時間消化；另一方面，一手房開發商的定價何時出現拐點，將對二手房價格的走向產生重要影響。如果開發商依舊比較堅挺，購房者才會慢慢轉向二手房市場。因此，二手房市場10月份可能才會真正出現拐點。

　　上海版樓市細則：

　　“很可能”與房產稅同時出

　　在樓勢沙龍上，樓市新政上海版細則也引發了討論。有與會專家認為，“‘上海版細則’正式出臺不會拖很久，而房產稅與細則同時出爐的可能性也很大。”

　　楊紅旭在沙龍上指出，上海如果要征收房產稅，也應該是臨時性的規定。“對上海樓市來說，‘上海版細則’出與不出的直接影響力可能并不像預期那樣的大。而信貸大幅度收緊可能是開發商乃至購房者面臨的關鍵難題。”

　　“其實要控制房價，不僅僅是信貸和稅收這兩種途徑。”馬冀表示，保障房大量推出，一定會影響開發商的定價策略。“今年上海新開工保障性住房的總目標為1200萬平方米，其中經濟適用房約400萬平方米，動遷安置房約800萬平方米。這些保障房才是影響房價的關鍵所在。”