國(guó)稅總局5月26日下發(fā)通知稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。分析稱，嚴(yán)格清算土地增值稅將打擊開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)。有媒體根據(jù)行業(yè)人士提供的去年全國(guó)商品房銷售額和平均項(xiàng)目利潤(rùn)率初步計(jì)算，理論上至少可以增加2640億元的稅收收入。

　　規(guī)定土地閑置費(fèi)不得扣除

　　對(duì)于土地閑置費(fèi)的稅收處理問(wèn)題，通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。此外，通知還明確了土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題。根據(jù)通知，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　高策顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，國(guó)稅總局此次明確土地增值稅的清算有關(guān)細(xì)節(jié)，有著較強(qiáng)的可執(zhí)行性，將會(huì)使那些沒(méi)有準(zhǔn)備的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流迅速收緊，因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤(pán)的資金成本，可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商囤地從暴利轉(zhuǎn)向無(wú)利可圖，加快現(xiàn)有土地的入市速度。

　　目前開(kāi)發(fā)商按1%-2%征收

　　土地增值稅是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)而設(shè)計(jì)的，意在調(diào)節(jié)土地增值收益。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額(銷售利潤(rùn))為稅基，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，稅率在30%-60%之間，采取預(yù)征和清算相結(jié)合的征收方式。土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　中國(guó)指數(shù)研究院一位研究人士表示，目前各地的土地增值稅普遍以銷售收入的0.5%-2%在征收，而從主流上市房企的公開(kāi)年報(bào)中就能看到這一點(diǎn)，明確的表述都是以1%-2%的幅度計(jì)提，由于上市公司報(bào)告比較嚴(yán)謹(jǐn)，這個(gè)數(shù)據(jù)是客觀的；但根據(jù)測(cè)算，按照正常的比例，若項(xiàng)目的利潤(rùn)達(dá)到40%，增值稅應(yīng)該達(dá)到5%的比例；如果達(dá)到50%，則應(yīng)該達(dá)到9%左右的比例；對(duì)比差距，可以看出目前土地增值稅的執(zhí)行是相當(dāng)寬松的。

　　本報(bào)記者 張家齊