徐健

　　當開發(fā)商還在為是否降價賣房而猶豫不決時，市場濃重的觀望氣氛已經(jīng)迅速傳導(dǎo)到土地市場。盡管今年第1號土地出讓預(yù)申請公告地塊最近幾場推介會幾乎場場爆棚，但開發(fā)商對土地的熱情明顯減退，現(xiàn)場端坐著“看熱鬧”的開發(fā)商遠比那些對推介的土地做好了充分準備隨時提問的開發(fā)商多得多。

　　到底是誰推高了地價？

　　當出讓方在臺上情真意切地說：“房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺之后，我們一度擔心土地行情有變。但是看到那么多開發(fā)商熱情高漲參加推介會，我們真的很高興。”

　　多數(shù)開發(fā)商在臺下對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“我們都只是來看看的。”

　　有趣的是，當開發(fā)商和專家們剛剛就上海住宅地價作出下調(diào)兩至三成的預(yù)期后，嘉定一幅住宅用地隨即以較區(qū)域地價巔峰時期降三成的價格成交。

　　在這種情況下，去年高價拿地的開發(fā)商風險陡增，在2008年虛驚一場的開發(fā)商們能否安然扛過本輪調(diào)控，亦成為市場最關(guān)注的話題之一。

　　2008年上海土地市場蕭條一幕已不可避免將再次重現(xiàn)，本周一場區(qū)域土地推介會，開發(fā)商的參與數(shù)量已出現(xiàn)明顯減少，人氣略顯不足。當記者追問人氣不足是否因為開發(fā)商對地價預(yù)期下降時，出讓方代表之一說：“誰讓開發(fā)商去年把地價推得那么高，這個價格是他們自己追上去的，我們有什么辦法。”

　　當天參與了該場土地推介會的長甲置業(yè)一位人士則辯解說，是央企和國企推高了地價。“反正不是我們民企。”

　　誰都能說出自己沒有推高地價的理由，但實際上也無法撇清自己與高地價之間密不可分的關(guān)系。當相關(guān)部門有意無意地減少有效的土地供應(yīng)總量時，地價的上漲預(yù)期已經(jīng)無法回避。而那些出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場的開發(fā)商們，每個人的每一次舉牌，實際上都是在為地價的上漲“貢獻”著一己之力。而這些開發(fā)商中，不僅僅有央企和國企，還有更多的民企。

　　易居中國分析師付琦指出，在國內(nèi)，樓市屬于市場化經(jīng)濟，但土地市場卻是半市場化經(jīng)濟。2004年開始的地根緊縮政策，逼著開發(fā)商去爭搶生產(chǎn)資料，才產(chǎn)生了開發(fā)商推高地價的表象。“其實說到底，還是供需關(guān)系所致。”

　　以去年為例，去年是2004年以來土地放量最大的一年，但當年成功出讓的住宅用地建筑面積也僅788萬平方米，同年新房住宅成交面積卻高達1886萬平方米。“供需矛盾歷年如此。雖說人多地少的基本國情做不到土地無限量供應(yīng)，在住宅需求上加以控制，卻是可以做到的。”付琦認為，去年樓市政策執(zhí)行太過松動，以至于住宅需求量過盛，“要買房的人這么多，地只有這么一點，能不搶嗎？”

　　在爭論中，這個寫著“問號”的皮球被越踢越遠。

　　為高地價埋單

　　目前，雖然沒有任何人愿意承認自己是推高地價的“罪魁禍首”，但2009年開發(fā)商“癲狂”的行為卻是板上釘釘?shù)氖聦崱，F(xiàn)在，去年高價拿地的開發(fā)商不得不面對一場熟悉又陌生的變故。2008年，上海土地市場幾近萎靡，除了不少地塊黯然接受流標的命運外，底價成交地塊（幅數(shù)）也接近六成。2007年被推上“地王寶座”的地塊更是紛紛上演了退地大戲。

　　付琦認為，在今年市場普遍預(yù)期房價下調(diào)的大背景下，去年以“面包”價買“面粉”的房企將要為其高價拿地的行為埋單。第一種埋單方式，自然是“拖”字訣。“對于拿地價等于或高于目前區(qū)域新房售價的開發(fā)商來說，會把政策允許的時間用足，能拖就拖，實在拖不下去了，還會和出讓方去協(xié)商。”

　　他指出，走投無路時，開發(fā)商就只能退地，但已經(jīng)出讓的地塊并不能說退就退，就算最后退地成功，開發(fā)商除了要損失保證金外，還將可能承擔首付款損失及其他已付地價的風險。“當然，有實力的開發(fā)商也可以在同區(qū)域‘抄底’，以求攤平地價成本。但這也不是誰都‘抄’得起的。”