調(diào)控新政擊中炒房者心理底線

　　葉國(guó)靖 呂文瑾

　　去年11月上海迪士尼項(xiàng)目獲準(zhǔn)投建的消息，曾炒熱選址地周邊樓盤(pán)，但這只神奇的“米老鼠”沒(méi)能拯救今天的樓市投資客。

　　上海中原地產(chǎn)一中介門(mén)店負(fù)責(zé)人昨天告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，一位來(lái)自溫州的投資客最近集中出售10套“鼎鑫名流苑”二手房，1.8萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)普遍低于市價(jià)2000~3000元/平方米。位于浦東新區(qū)川沙板塊川周路8682弄的“鼎鑫名流苑”是一個(gè)典型的“迪士尼概念”樓盤(pán)，去年11月迪士尼落戶(hù)消息宣布后，本報(bào)記者曾探訪該樓盤(pán)，被銷(xiāo)售人員告知，捂盤(pán)待漲，隨后該盤(pán)成交突然大幅放量，新房單價(jià)一夜站上2萬(wàn)元/平方米。

　　上海中原地產(chǎn)川沙板塊妙境分行經(jīng)理李琴昨天在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，4月下旬一位大客戶(hù)一出手便在川沙區(qū)域各家中介掛牌出售10套“鼎鑫名流苑”二手房源，“這位投資客來(lái)自溫州，他在去年下半年以約11000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入，房源覆蓋一房、兩房和三房，均是該人士在去年底市場(chǎng)熱炒迪士尼概念時(shí)入手的。”李琴說(shuō)，由于該客戶(hù)對(duì)新國(guó)10條之后的上海樓市持不樂(lè)觀態(tài)度，加之存在多套房源的信貸壓力，所以選擇此時(shí)出貨套現(xiàn)。其掛牌出售的價(jià)格比目前開(kāi)發(fā)商在售新盤(pán)低了大約2000元/平方米，其中有一套房源的對(duì)外出售單價(jià)甚至僅為15000元/平方米。“房東的計(jì)劃是，10套房源至少出貨5套。”

　　昨天，本報(bào)記者查詢(xún)上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：鼎鑫名流苑2008年3月銷(xiāo)售至今，在1032套住宅中，已售837套、可售195套，累計(jì)住宅合同均價(jià)14566元。2009年11月初，在迪士尼主題公園將入駐浦東的消息發(fā)布后，當(dāng)月該盤(pán)曾創(chuàng)下129套的單月最高銷(xiāo)售紀(jì)錄。

　　據(jù)李琴介紹，今年4月初鼎鑫名流苑二手房普遍報(bào)價(jià)約為21000元/平方米。新“國(guó)10條”施行一個(gè)月后，眼下二手房?jī)r(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米，直降3000元/平方米左右。

　　投資客低價(jià)拋盤(pán)，潛在買(mǎi)家猛增。目前該分行看房量和4月底相比，至少翻了一番以上。客戶(hù)對(duì)于這些降價(jià)物業(yè)表現(xiàn)出興趣，要求與房東當(dāng)面洽談。據(jù)李琴介紹，目前溫州投資客出售了1套92平方米的二手房，掛牌價(jià)180萬(wàn)，最終以買(mǎi)家到手價(jià)140萬(wàn)成交，折合約1.5萬(wàn)元/平方米。這是中原地產(chǎn)該分行經(jīng)手的目前同類(lèi)二手房源中的價(jià)格新低。

　　1.5萬(wàn)元/平方米的交易價(jià)格信息流出后，其他房東的底線價(jià)格發(fā)生松動(dòng)，通常調(diào)整在1.6萬(wàn)元/平方米到1.7萬(wàn)元/平方米之間，他們?cè)�本預(yù)期是18000~20000元/平方米。該投資客再三表示，“如有誠(chéng)意客戶(hù)‘價(jià)格還可以談’。”李琴說(shuō)。記者粗略算了一筆賬：假如以成交單價(jià)18000元、單套總價(jià)180萬(wàn)粗略計(jì)算，該溫州投資客手持10套物業(yè)的市值約為1800萬(wàn)元。

　　鼎鑫名流苑近期成交的另一套物業(yè)頗具代表性。房東一開(kāi)始掛牌單價(jià)為23000元，無(wú)人看房；后來(lái)單價(jià)調(diào)整至21000元，應(yīng)者寥寥；最終以19000元的單價(jià)成交。

　　“鼎鑫名流苑”的現(xiàn)狀，無(wú)疑是樓市走弱的一個(gè)“縮影”。中原地產(chǎn)方面分析，2009年房?jī)r(jià)上漲速度較快的川沙板塊目前房東調(diào)低價(jià)格現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，幅度普遍達(dá)15%~20%。

　　瀚龍?jiān)芬参挥诖ㄉ嘲鍓K，近期該樓盤(pán)一套76平方米的兩房掛牌，房東最初報(bào)價(jià)為125萬(wàn)元，當(dāng)房東接受了近20萬(wàn)的殺價(jià)、決定以105萬(wàn)出售時(shí)，原先的誠(chéng)意客戶(hù)卻猶豫了。“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)還能再降一些”的心態(tài)讓買(mǎi)家最終放棄。李琴分析，大多數(shù)交易目前都處于議價(jià)階段。

　　中原地產(chǎn)松江區(qū)區(qū)域總監(jiān)謝小云認(rèn)為，“雖然目前買(mǎi)方的觀望氛圍比較濃重，但賣(mài)方的心態(tài)已有明顯轉(zhuǎn)變。近六成房東表示可將掛牌價(jià)下調(diào)10%~20%。”

　　中原地產(chǎn)松江新城經(jīng)理曾磊介紹，目前新城板塊內(nèi)的投資客紛紛表示可以讓價(jià)，“一般起步是5萬(wàn)，誠(chéng)意的讓10萬(wàn)，比較著急出手的往往會(huì)說(shuō)，有了客戶(hù)可以再議。”

　　截至昨天下午，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新數(shù)據(jù)顯示，上海全市二手住宅出售套數(shù)已突破11萬(wàn)套，比1個(gè)月之前猛增了2萬(wàn)套。其中，二手普通住宅出售套數(shù)約為4萬(wàn)套，二手非普通住宅出售套數(shù)約為7萬(wàn)套。

　　安家網(wǎng)董事長(zhǎng)魏文生表示，6、7月份，上海二手房或?qū)⒊霈F(xiàn)板塊集體降價(jià)勢(shì)頭，幅度估計(jì)在10%左右。昨天，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁向本報(bào)表示，一直懸而未決的上海調(diào)控細(xì)則，好比買(mǎi)賣(mài)雙方各自博弈的最終底牌，一旦該底牌亮出，將決定市場(chǎng)未來(lái)是買(mǎi)方主導(dǎo)還是賣(mài)方主導(dǎo)。