每經(jīng)記者 吳文坤 發(fā)自北京

　　新政滿月之時，北京又冒出兩個地王，引發(fā)眾人對新政效果的質(zhì)疑。來自中原集團研究中心的最新資料顯示，在新政滿月之時，住宅和土地市場呈現(xiàn)出了截然不同的態(tài)勢。

　　國內(nèi)住宅市場受到嚴重影響，成交量大幅下降，跌幅超過60%，購房者持幣觀望，開發(fā)商延遲開盤。然而，同期宅地市場則依然欣欣向榮，開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前拿地僅僅是實力房企所為，由于新政對于土地市場的影響將滯后于住宅市場，因此開發(fā)商在土地市場的動作將愈發(fā)謹慎。

　　4月宅地交易略降

　　中原集團研究中心列舉了在新政之后，北京、上海、天津等三個城市的9個成交地塊，均有大小不等的溢價，其中，保利地產(chǎn)5月7日在上海閩行區(qū)域拍下的一個地塊溢價率最高，達到了177%，其樓面價格達到了9544元/平方米。

　　來自該機構(gòu)對國內(nèi)主要的十二個城市住宅用地出讓情況的監(jiān)測顯示，在新政前后住宅用地出讓數(shù)量、出讓流標(biāo)率以及出讓溢價率等方面并未發(fā)生明顯變化。

　　其中最近四周，住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標(biāo)率24%，溢價率37%，相比2010年1～3月的宅地交易情況而言，雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但是幅度并不明顯。數(shù)據(jù)顯示，在2010年1~3月，周平均出讓面積為214公頃，流標(biāo)率13%，溢價率56%。

　　“盡管土地市場整體情況未發(fā)生明顯調(diào)整，但近期市場已呈現(xiàn)微妙變化。”中原集團研究中心總監(jiān)陶琦在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，熱點地塊仍然受到大型有實力的發(fā)展商的青睞。

　　其中資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽，比如保利、富力、綠地、陸家嘴、北建、金融街等均榜上有名；而中小開發(fā)商對于中小地塊的出價較為謹慎，以底價或略高于底價成交的居多。

　　土地市場偏謹慎

　　土地市場未見明顯反轉(zhuǎn)，實力房企拿地勢頭不減，是不是意味著新政的失效？

　　“房市降溫了，地市也必然降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，這是市場規(guī)律，只不過相比住宅市場受到的沖擊，土地市場會有滯后。他表示，當(dāng)前多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)減少了拿地需求，“至于少數(shù)地塊依然火爆，應(yīng)跟這些地塊的優(yōu)質(zhì)性和稀少性有關(guān)。”

　　房山新出的兩個地王被人質(zhì)疑為地方政府無調(diào)控誠意。特別是北京建工以14億余元的總價中標(biāo)房山區(qū)房山線長陽站8號地，折合樓面價達到7500元/平方米。這將成為房山地區(qū)第二高價地，房屋建成后預(yù)計售價將達15000元/平方米。

　　不過，鏈接地產(chǎn)市場分析師張月認為，現(xiàn)在拿地的情形還是應(yīng)該分區(qū)域來看待。“新政后也有流拍的。”她認為，地王的再現(xiàn)主要在于房山未來的升值潛力，地鐵和2900億投資南城這些利好，身處房源相對較缺的北京西部，房山未來價格走勢還是漲的。

　　中原集團研究中心的報告也顯示，雖然從目前上海、廣州等地公布的預(yù)公告地塊情況來看，未來土地批出量將大幅增加，但熱點區(qū)域的熱點地塊仍較為稀缺。

　　張月分析，在新政之后，除了升值空間，開發(fā)商也會衡量區(qū)域的抗跌性。比如通洲以前再高的價格也會追漲，在調(diào)控之后，消費者買高價房時也會比較謹慎，所以開發(fā)商輕易制造地王也會比較冒險。

　　由于北京、上海等地改變了原本價高者得的土地出讓規(guī)則，加之大量土地供應(yīng)也令中小發(fā)展商拿地機會增加。陶琦預(yù)計未來整體地價水平將有所下降，這也將有助于中央政府實現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)。

　　不過，愈發(fā)謹慎的土地市場并非會陷入沉靜。

　　“由于2009年住宅銷售火爆，大多數(shù)開發(fā)商持有充沛的資金，足以應(yīng)付當(dāng)前的局面。”陶琦認為，新政也強調(diào)增加有效供應(yīng)，這將使一些有條件的開發(fā)商對中遠期市場抱有較高期望，轉(zhuǎn)而增加土地儲備。