隨著二三線城市房地產(chǎn)市場火爆而快速崛起的，是福晟集團(tuán)這樣的地產(chǎn)黑馬。由于踩準(zhǔn)節(jié)奏，于2003年介入海西的福州、漳州等城市，并打通了建筑、擔(dān)保等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，為人低調(diào)的福晟集團(tuán)掌門潘偉明如今身家已達(dá)60億元。但在他看來，經(jīng)營團(tuán)隊有30個億萬富翁、300個千萬富翁、3000個百萬富翁，自己才算真正成功。制定了上市計劃的潘偉明，未來仍將緊盯二三線城市，并堅持不做地王，只做初次置業(yè)和改善型置業(yè)戶型。

　　二三線城市，從房企“新戰(zhàn)場”到“主戰(zhàn)場”

　　2009年，在國家一系列財政、貨幣政策的刺激下，經(jīng)歷了金融危機(jī)陣痛的地產(chǎn)行業(yè)迎來了豐收的一年。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年商品房銷售額為43995億元，同比增長75.5%；新建商品房成交價為4695元/平方米，同比上漲近24%，其中商品住宅價格上漲25%，這兩個漲幅都是近15年左右最大的。

　　同時，房地產(chǎn)上市公司的收入、利潤、現(xiàn)金流也普遍大幅增長。截至今年3月26日，滬深兩市59家已公布2009年年報的房地產(chǎn)上市公司當(dāng)年合計實現(xiàn)營業(yè)收入1864.01億元，同比增長26%；凈利潤合計265.25億元，同比增長54%。一些在二三線城市布局的地產(chǎn)商盈利增長尤為顯著，如榮盛發(fā)展(002146)2009年實現(xiàn)營業(yè)收入32.89億元，同比增長62.12%；凈利潤6.09億元，同比增長64.42%；銷售凈利潤率達(dá)到18.53%，均遠(yuǎn)超平均水平。

　　事實上，受益于軌道交通與高鐵建設(shè)的躍進(jìn)、區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)化加速以及一線城市房價過高、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、二三線城市房價收入比低等一系列因素，二三線城市已經(jīng)成為地產(chǎn)商及購房者不約而同的選擇。2009年，萬科新獲取項目44個，其中二三線城市占比超過90%；金地新增土地面積中，二三線城市占據(jù)81.9%；保利總銷售額中，一、二線城市分別占47%、53%，為其上市以來二線城市銷售首次超過一線城市。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心4月1日發(fā)布的“2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜”顯示，排名前20的企業(yè)在二三線城市的銷售額占比達(dá)到64%，而銷售面積占比達(dá)到了78%。當(dāng)季銷售面積與銷售金額分列第一與第二位的恒大地產(chǎn)，大有趕超萬科之勢，而其靠的就是在二三線城市的超前布局，二線城市銷售額已占恒大銷售總額的90%以上。二三線城市已從前幾年房企大佬們眼中的“新戰(zhàn)場”，完全變成了“主戰(zhàn)場”。

　　二三線城市房地產(chǎn)果真如數(shù)據(jù)顯示的那么火爆嗎？3月底，我們對長期扎根于二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)福建福晟集團(tuán)及其漳州、長沙兩家分公司進(jìn)行了實地調(diào)研，親身感受了這一市場的火熱情形。3月27日，長沙“福晟·錢隆樽品”二期開盤，當(dāng)天成交約200套，銷售額達(dá)到1.2億元，成交率高達(dá)80%；次日，漳州第一大盤“福晟·錢隆學(xué)府”首期開盤，成交率更是高達(dá)95%。

　　隨著二三線城市房地產(chǎn)市場火爆而快速崛起的，是福晟集團(tuán)這樣的地產(chǎn)黑馬。作為地產(chǎn)界的新主力，他們有怎樣的成長路徑，又如何看待未來二三線城市地產(chǎn)市場的發(fā)展和國家調(diào)控政策的影響？福晟集團(tuán)掌門潘偉明的看法，為我們提供了一個參照。

　　解決水庫移民住房，初涉房地產(chǎn)業(yè)

　　現(xiàn)年46歲的潘偉明，出生于廣東從化呂田鎮(zhèn)。他25歲成為從化最年輕的鎮(zhèn)長，29歲下海經(jīng)商，和哥哥潘超文創(chuàng)辦了廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，在從化陸續(xù)開發(fā)了“夏日港灣”、“星河綠洲”等項目，2004年，云星集團(tuán)已經(jīng)成為廣東省百強(qiáng)企業(yè)。

　　2003年，潘偉明在福州創(chuàng)辦了福晟集團(tuán)，2006年福晟集團(tuán)收購了國企福建六建建工集團(tuán)，使其產(chǎn)業(yè)橫跨房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、建材、園林、物業(yè)管理、擔(dān)保等領(lǐng)域。目前福晟集團(tuán)控股30余家子公司，總資產(chǎn)160億元，在福州、成都、長沙、南寧、漳州、贛州等多個二三線城市同時開發(fā)十幾個地產(chǎn)項目，其旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)躋身福建三甲。2009年，福晟創(chuàng)下60億元的營業(yè)收入，同比增幅高達(dá)100%，其中房產(chǎn)銷售收入達(dá)30億元。不時來往于各地分公司之間的潘偉明，留在總部的時間反而十分有限。3月25日，他才匆忙趕往福州，接受本刊專訪。4月14-17日，國家出臺一系列地產(chǎn)調(diào)控新政，引起樓市股市的強(qiáng)烈反應(yīng)。對于二三城市地產(chǎn)商，這將構(gòu)成怎樣的影響？4月21日，本刊就此再度連線采訪了潘偉明。

　　新財富：你當(dāng)年是前途大好的年輕鎮(zhèn)長，為什么會下海投身地產(chǎn)業(yè)？

　　潘偉明：我1984年畢業(yè)以后在審計局做公務(wù)員，1989-1993年做鎮(zhèn)長。1991年從化建抽水蓄能電站，水庫下面就是我們村。村里出個鎮(zhèn)長，對家里人也是個榮譽(yù)，村長、村委書記大事小事都找我商量。

　　當(dāng)時國家按每人5萬元補(bǔ)貼了整個村5000萬元左右的移民經(jīng)費(fèi)，但是這筆錢一要解決村民移民到縣城的房子，二要為他們安排一個就業(yè)出路，他們要我來牽頭。想想這個責(zé)任挺大，我就想幫他們。村民們集資了一些錢，我?guī)退麄冞x擇好的地段建房子，就慢慢開始做房地產(chǎn)了，應(yīng)該說，他們支持了我一部分啟動資金。做起來以后，回報一個是給他們房子，二是每年給他們一個固定的回報。

　　如果沒有這個原因，我們出來的沖動可能會少一點(diǎn)，但沖動最大的是因為鄧小平南巡。那個時候自己想出來干一番事業(yè)，也沒想到賺多少錢，只想按自己的思路辦一些企業(yè)。我當(dāng)時辦了一個房地產(chǎn)公司、一個化工廠，化工廠全虧，辦房地產(chǎn)成功了，于是我就慢慢有心做這行了。

　　介入海西城市，踩準(zhǔn)資產(chǎn)升值節(jié)奏

　　新財富：你最早在廣州發(fā)展，為什么后來選擇人生地不熟的海西二三線城市作為主戰(zhàn)場？

　　潘偉明：2003年，我們派出很多隊伍去全國各地調(diào)查，由山東到珠海、深圳等地，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時福州的房價還比較低，每平方米才2000多元，我們感覺這是一個機(jī)會。首先，福建地少人多，七山一水兩分田，不可能大面積推出房地產(chǎn)用地，而房地產(chǎn)價格主要由土地決定嘛，這是我們選擇在福建發(fā)展的一個主要因素。再者，福建藏富于民，華僑很多，老百姓有錢，存在巨大的消費(fèi)潛力；而且兩岸和平是長期趨勢，國家肯定要把福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，讓臺灣人愿意回來投資、安家。

　　去年國務(wù)院提出加快海西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，我們重點(diǎn)布局的福州、漳州等區(qū)域發(fā)展很快；還有長沙，現(xiàn)在武廣高鐵開通了，長沙的樓價在漲；包括成都，地震之后也緩過勁來了。現(xiàn)在福州的樓價已經(jīng)漲到1萬元，比2003年翻了差不多5倍。這幾年我們在福建的樓盤，包括買下的土地全部升值了。所以說，我們還踩準(zhǔn)了這個點(diǎn)。

　　加上去年國家出臺了4萬億投資計劃，建筑行業(yè)也是好形勢，正常的年份做工程，可能有些款收不回來，去年，我們歷史上收不回來的死賬全收回來，一下子現(xiàn)金就多了。加上房地產(chǎn)形勢好，一般建筑單位不會跟建筑公司較勁了，有些利潤他們也會讓。建筑這一塊，我們?nèi)ツ瓿薪恿?0多億元的合同，完成了30億元，今年1-3月，就接了50億元的合同，現(xiàn)在福建六建是福建名符其實的第一大建筑公司，全福建有9個獲魯班獎的建筑單位，我們占3個。

　　賣樓不追求利潤最大化，以免影響現(xiàn)金回籠

　　新財富：現(xiàn)在福晟有十幾個樓盤同時啟動，資金需求不是小數(shù)目，你怎么維持資金鏈的順暢？

　　潘偉明：我們首先會做一個測算，比如今年的銷售預(yù)計有多少億元，正常的銀行貸款能夠拿多少，以股東形式進(jìn)來的資金有多少，再減去今年的開支有多少。在做財務(wù)收支預(yù)算時，我們只按預(yù)計銷售額的70%來計算，例如我們今年要下達(dá)50億元的銷售任務(wù)，在做財務(wù)收支預(yù)算時就按35億元來算。萬一完不成怎么辦？所以我們只做70%。對于銀行貸款，我們一般開年第一個月談，作預(yù)算時也按80%來測算。還有那些戰(zhàn)略合作伙伴和以股東形式進(jìn)來的錢，我們也要在落實之后算個數(shù)。我們支出也要做測算，估計剩余多少錢，才會考慮今年要買多少地。

　　單論建設(shè)資金，我估計一般的房地產(chǎn)公司都沒問題，但很多人倒就倒在買地上，就是買的地太多，沒辦法消化。所以我們現(xiàn)在要求整個團(tuán)隊一要保證高效，二要保證資金鏈不能斷。這就需要我們銷售要暢順，不要追求利潤最大化。就像我們3月湖南開盤的一個項目，可以賣6000元，我們不要那么多，賣5000多元就行了。從現(xiàn)金流的角度說，不一定要賣到最高價，否則會影響現(xiàn)金回籠。

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