作為房地產一業獨大現象的呼應，今年的“新財富500富人榜”上榜者中，有88位來自地產業，占17.6%；其財富總額達6490.8億元，人均財富達73.8億元，較上年幾近翻番。同時，今年的首富王健林也來自房地產業。房地產業的超額收益率吸引了越來越多其他產業的富人扎堆進入，我們的初步統計顯示，今年上榜的主業并非房地產的富人中，約50%已經切入房地產領域，眾多非房地產業富人也通過這一布局身家倍增。千軍萬馬殺入地產業，使得經濟房地產化的趨勢令人擔憂。而隨著一系列嚴厲調控政策的出臺，明年的富人榜上“土”財主扎堆的現象或將不復出現？行業風險加大，也令地產巨頭紛紛謀變，積級加大二三線城市和商業地產的土地儲備，萬達的王健林登頂首富與二三線地產商崛起“富人榜”，堪稱兩大風向標。

　　本刊主筆 孫紅

　　陳福  文芳  唐偉文  劉凌云 王娜麗  郝治軍  程重慶/文

　　王凡  陳學良/攝影

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　　地產富人財富翻番、扎堆上榜，

　　“隱形大佬”王健林成今年首富

　　2008年10月至2009年，在金融危機后寬松貨幣政策的刺激下，經歷了2007年調控陣痛的房地產業迎來了意料之外的大舉反彈。國家統計局數據顯示，2009年，國內商品房銷售額為43995億元，同比增長75.5%；新建商品房成交價為4695元/平方米，同比上漲近24%，其中，住宅價格上漲25%，這兩個漲幅，均為近15年之最大。

　　作為這一經濟現象的呼應，今年，房地產行業的富人扎堆登上“新財富500富人榜”：不僅上榜人數居各行業之首，多達88位，占比達17.6%；地產富人的財富總額達6490.8億元，占比更高達22.8%，同樣領先于其他行業；他們的人均財富達到73.8億元，較上年37.5億元的人均水平幾近翻番，和金融危機爆發之前80.4億元的水平相差無幾。

　　今年財富增長額超過百億元的26位超級富人中，以房地產為主業的多達9位(表1)；而財富增長額最多的10位富人中，就有4人的主業是房地產，他們分別是大連萬達的王健林、恒大地產(03333.HK)的許家印、龍湖地產(00960.HK)的吳亞軍及新湖集團的黃偉。其中，許家印和吳亞軍的財富迅猛增長，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來的財富放大效應；而2009年8月大連萬達商業地產的第二輪私募，使得地產業最后一個隱形“大佬”王健林的巨額身家顯露出痕跡—據媒體披露，大連萬達第二輪私募價格高達17元/股，而根據我們查到的工商資料，王健林以其本人及名下的萬達集團合計持有萬達商業地產23.597億股(詳見附文)，據此計算，其財富市值達到401.1億元，王健林也由此笑傲群雄，成為2010“新財富500富人榜”首富，并且是本榜發布以來第二位來自房地產業的首富(表2)。

　　此外，今年新上榜直接就進入前100名的9位富人中，佳兆業集團的郭英成家族同樣來自地產業。

　　千軍萬馬入地產，富人爭當“土”財主

　　房地產業在中國經濟中的強勢地位，不僅表現為地產業富人的財富暴漲與扎堆上榜，還吸引了越來越多其他產業的富人介入其中，我們的初步統計顯示，今年上榜的主業并非房地產的富人中，約50%已經切入房地產領域。

　　例如，今年機械與電氣設備業上榜的52名富人中，染指房地產業務的就達到28名，占比高達53.8%(表3)。其中較為典型的就有奧克斯空調的鄭堅江、西子電梯的王水福等人，目前，鄭堅江旗下的奧克斯地產已躋身中國房地產百強；王水福旗下的“西子系”2009年實現收入138億元，其中西子房產收入就達到51億元，占1/3強。

　　向房地產業的延伸已使眾多上榜者的行業分類變更為綜合，而即使那些尚未涉及地產開發的富人，也紛紛通過自建或購置總部大廈、興建產業基地等方式，以擁有不同的物業。如前十名的非地產富人中，張茵、王傳福、梁穩根分別在東莞、深圳、湖南等地建有大片的工業園區，馬化騰在深圳建有騰訊大廈，張近東除南京新街口的蘇寧電器大廈外，2009年更在南京徐莊軟件產業園開建總部基地，綜合業務的劉永行、陳發樹則均已涉足地產開發。從這個角度看，500位上榜富人幾乎人人都是“土”財主。

　　同時，在產業資本涉足房地產開發的路徑中，不乏以“產業開發”之名、行“圈田占地”之實的企業。有報道稱，三一集團以擴建工業園的形式囤積了大量土地，并且從三一旗下全資子公司上海竹勝園地產有限公司的招聘啟事中發現，竹勝園地產旗下擁有多家地產開發項目公司，其運作的項目廣泛分布于上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，巧合的是，這些項目大多位于三一集團各個工業園所在地。事實上，一些知名企業利用地方政府招商引資的熱切心態，以低廉價格四處圈地，之后或轉手出讓，或更改用途后開發出售的現象并不鮮見。在產業轉移的大潮下，企業在二三線城市的圈地運動尤其值得警惕。

　　無論直接還是曲線征戰房地產領域，眾多企業在多元化發展的道路上不約而同選擇這一行業，一方面由于地產業的市場化程度較高，進入門檻較低，沒有技術與政策壁壘；另一直接誘因則是資本的逐利性使然，畢竟，具備較強盈利能力的地產業遠比制造業“來錢更快”。

　　從截至4月23日A股上市公司發布的2009年財報看，房地產業的銷售凈利率在所有23個行業中位列第三，達到15.89%，僅次于金融服務與食品飲料(表4)；同時，房地產業的凈資產收益率在各行業中也高居第六。而業內人士透露的房地產公司盈利能力更遠超乎我們的想象，據一位深圳房地產業內人士向本刊透露，深圳地產商一般都有30%以上的利潤率，如果是2005年以前獲得的土地，地產商的資本回報率甚至高達600%。

　　地產業的超額收益，也讓眾多布局其間的非房地產業富人身家倍增，例如王水福今年的財富達到56.5億元，較去年大增126%，主要就是因旗下地產業務板塊的貢獻使然；而熔盛重工的張志熔旗下房地產業務板塊2009年在港上市，更使他的財富在今年暴增260%，達到180億元。在民營富人爭相涌入地產業的同時，國有資本也毫不落后，3月15日，北京6宗土地拍賣中涌現出的新科“地王”全部由國有資本創造。

　　在實力雄厚的產業富人紛紛介入房地產業一級的土地市場、二級的開發市場分享地產盛宴的同時，江浙粵等地的一些草根企業家則由于近年出口受阻、產能過剩，紛紛將資金撤出實業領域，投入房地產的二三級市場，以對抗通脹，謀求資產保值增值。來自溫州等地的炒樓團不僅攪熱了國內樓市，一些游資甚至遠赴美國、澳大利亞、英國等海外市場抄底。

　　調控下“土”財主現象或被遏制

　　千軍萬馬殺入地產業，使得中國房地產市場已呈現出典型的泡沫現象—過高的價格、瘋狂的投機以及大量的新建筑物，并有從一線向二三線城市蔓延的趨勢。經濟房地產化的趨勢，正成為時下中國最引人注目并最令人擔憂的圖景。

　　從地方經濟看，泡沫的存在固然維持了眼前的土地財政，但透支了城市的未來，大幅攀升的商務成本、生活成本，不僅推動越來越多企業向二三線城市轉移，帶來城市的產業空心化風險，中產階級與大學生逃離北上廣，也在消弱其人才集聚優勢；而地產市場的調整，則可能使以抵押土地貸款進行基礎設施建設為主要模式的地方城投公司爆出債務危機。

　　從實業發展看，樓市唾手可得的高回報，不僅沖擊銳意創業的企業家精神；殺入地產業，更會擠壓企業正常的研發、設備更新升級等投入，使得產業發展后勁不足。沿海地區在傳統制造業轉移后，更高層次上的新產業并沒有出現，產業升級更多尚在培育之中。從近年來“500富人榜”上代表高科技的信息技術與文化傳媒行業及房地產富人的人數變化便可看出這一現象的端倪，信息技術與文化傳媒行業的富人從2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地產業的富豪則由81名上升到88名，富人房地產化趨勢非常明顯(附圖)。

　　從普通民眾看，買房可能需要透支一家兩三代人的收入，房價高企對居民消費產生了明顯的“擠出”效應。一個有趣的差異是，在信貸市場更為發達的美國，地產非理性繁榮帶來的財富效應，令許多美國家庭得以通過住房銷售、抵押再融資和住房資產貸款來增加消費；而在中國，人們從這一財富效應中獲得的滿足感，遠不如身為“房奴”的巨大壓力。由高房價導致的財富差距加大、由征地引發的拆遷悲劇頻現，也受到社會的高度關注。

　　所幸政府已經意識到了經濟房地產化的嚴重性，迄今為止最嚴厲的調控政策4月陸續出臺，或將使地產泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”財主扎堆上榜的現象或將不復出現。長遠看，隨著新興產業扶持政策的出臺和經濟結構的調整，資本被引向綠色產業、生物醫藥、農牧漁業等新方向，地產業強大的造富力量或才會最終得到遏制。美國富人主要集中于TMT和金融業等領域，或可作為中國的參照。

　　行業風險加大，地產巨頭紛紛謀變

　　千軍萬馬的涌入，使得地產業的競爭不斷加��；政策的調控與保障房供應增長的預期，則使住宅開發商面臨系統性風險，由此也促使地產業富人紛紛尋求商業模式與戰略布局上的變革。萬達的王健林登頂首富與二三線地產商的崛起，堪稱兩大風向標。

　　區別于之前另一位首富楊惠妍的住宅開發創富模式，王健林旗下的大連萬達以商業地產開發為主，經過近十年的探索，萬達已開發出了商業地產的第三代產品—城市綜合體，形成了商業地產、酒店、文化院線和連鎖百貨四大產業并舉的格局。其成功秘訣在于：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業配套，而萬達的城市綜合體開發恰恰迎合了各地政府營建商業中心、帶動周邊土地升值的需求，因此，萬達在拿地上具有無可比擬的競爭優勢；另外，持有型物業的增加，也優化了萬達的資產配置，為其提供了長期穩定的現金流；快速擴張的策略，則使萬達短時間內占據了各主要城市的核心地段，王健林的財富得以快速提升。

　　如今，各地產巨頭已紛紛跟進萬達的商業地產開發模式。從2009年開始，萬科(000002)、金地(600383)等傳統的住宅開發商相繼涉足商業地產。在住宅開發領域擴張迅猛的國字號巨頭保利地產(600048)，也從2009年開始將商業地產視為重要的利潤增長點，并加大相關投入。富力地產(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)、華僑城(000069)等開發商，更已在商業和旅游地產方面布下重金，轉型之勢早露端倪。

　　向二三線城市擴張，則是地產商的另一個方向。今年房地產業富人的另一個顯著變化，就是來自這一區域的地產商明顯增多。今年新上榜的10名地產富人中，就有5名是二三線城市開發商(表5)。事實上，受益于軌道交通與高鐵建設的躍進、各地區域振興規劃的出臺、城鎮化加速以及一線城市房價過高、產業轉移、二三線城市房價收入比較低等一系列因素，二三線城市開始成為房企巨頭們的主戰場。2009年，萬科、保利、中海(00688.HK)等十大房企在一線城市的土地儲備約為4100萬平方米，而在二三線城市的土地儲備量近17480萬平方米，比重高達81%，反映出房企巨頭調整市場重心、向二三線城市拓展的策略。

　　從披露了2009年財報的上市地產公司看，大多數公司在2010年的經營計劃中都提出要加大二三線城市和商業地產土地儲備，并付諸行動。這表明，各地產企業在新的宏觀經濟環境與政策之下，對未來若干年市場的判斷與認識已趨于一致�！�

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