京版國十條可能引發(fā)地王退地
京版“國十條”出臺(tái)幕后
陳文雅 席斯 胡芳潔
北京房地產(chǎn)市場“價(jià)格堅(jiān)冰”上周開始崩裂。
5月5日，地產(chǎn)大佬恒大宣布，全國約40個(gè)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一降價(jià)15%。與此同時(shí)，市場上傳出萬科擬降價(jià)消息。
這僅僅是個(gè)開始。SOHO中國董事長潘石屹公開定性，房市即將步入冰川期。
地王“退地”消息開始傳出。望京三大地王中的一幅土地，由于地價(jià)高過周邊房價(jià)，據(jù)說開發(fā)商已經(jīng)萌生退意。
一夜之間，原本熱鬧的售樓處突然冷卻。
京版國10條：不準(zhǔn)炒房
兩個(gè)事件催生了北京市最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出籠：一是“望京地王”，二是“通州房價(jià)”。
3月15日兩會(huì)剛剛落幕，北京望京旋即拍出三塊地王，除一塊為重慶民企金科地產(chǎn)之外，另兩家均為央企。
知情人士稱，當(dāng)時(shí)國務(wù)院辦公廳分別向北京市政府和國資委質(zhì)問情況，要求予以說明。接到辦公廳電話的一方是北京市長郭金龍，另一方是國資委主任李榮融。
之后，北京市府向北京土地儲(chǔ)備中心了解地王成因，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人答復(fù)稱，三塊土地本應(yīng)在兩會(huì)之前的3月6日拍賣，恰因兩會(huì)召開，于是將拍賣日期推至3月15日。
此答復(fù)顯然無法解釋三塊土地只推遲了十天左右、就最終以超過以往土地價(jià)格成為新的 “地王”的原因。
作為對(duì)地王、高房價(jià)的補(bǔ)救回應(yīng)，北京市不得不行動(dòng)。
3月19日，北京市住房保障工作會(huì)議召開，作為國務(wù)院主管住房的行政領(lǐng)導(dǎo)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新出席并講話。會(huì)議提出了今年北京市住房保障的工作目標(biāo)，并確定了相關(guān)任務(wù)，當(dāng)天，北京市市長郭金龍、副市長陳剛雙雙赴會(huì)。
會(huì)后，姜偉新和郭金龍一并參加了一個(gè)開張儀式，為北京市 “公共租賃住房發(fā)展中心”揭牌。由北京提出的 “公共租賃房”概念，一時(shí)成為媒體熱議的話題。
不幸的是，剛按下 “望京地王”葫蘆，又浮起 “通州房價(jià)”的瓢。
4月11日北京春季房展會(huì)上，通州商品房清水灣和京貿(mào)國際城分別報(bào)價(jià)達(dá)到每平方米2.4萬元到2.8萬元。 《北京日?qǐng)?bào)》有這么一段文字記述當(dāng)時(shí)情況： “北京部分地區(qū)中心城區(qū)和近郊房價(jià)出現(xiàn)了倒掛，尤其是通州區(qū)，部分高端樓盤均價(jià)直逼甚至超過了城區(qū)樓盤均價(jià)。”
相應(yīng)的主管部門再也坐不住了。4月17日，由住房建設(shè)部起草的 《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 (簡稱“新國十條”)出臺(tái)。
“北京望京地王和通州房價(jià)倒掛現(xiàn)象，是國十條出臺(tái)的重要觸因。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長顧云昌稱。
一位參加了 “新國十條”內(nèi)部研討會(huì)的人士稱，與會(huì)各方最后議定的一些細(xì)則，其實(shí)就是針對(duì)少數(shù)房價(jià)虛高的熱點(diǎn)城市，如北京、上海。這位人士更明確表示稱，此次目標(biāo)劍指北京。
全國各城市都開始觀望北京的態(tài)度。
4月22日，北京市住建委新聞發(fā)言人徐志軍接受媒體采訪時(shí)稱， “京版國十條”將于4月28日出臺(tái)，新政策除了對(duì)三套房及未完稅一年的外地人購房貸款基本叫停外，還將對(duì)北京本地居民購房套數(shù)進(jìn)行限制。
4月28日當(dāng)天，市場開始屏息靜候 “京版國十條”落地，但當(dāng)晚卻沒等到。
為什么 “京版國十條”被推后？接近北京市建委的業(yè)內(nèi)人士稱，在準(zhǔn)備發(fā)布前，建委將初擬的北京國十條呈送主管副市長陳剛閱批，然而陳剛對(duì)這個(gè)方案的表態(tài)是“不能簽字”。
比國務(wù)院新政更為細(xì)致的條款未通過，北京市建委和國土房管局的官員也感詫異，他認(rèn)為主要原因是 “內(nèi)部及時(shí)進(jìn)行了討論、修正。”
4月30日，“京版國十條”以對(duì)國務(wù)院新政最為嚴(yán)苛的執(zhí)行力度予以發(fā)布。
文件開篇即稱， “北京市政府迅速制定并發(fā)布 《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》，再推11條措施，這11條措施，將“國十條”當(dāng)中所提到的部分房價(jià)上漲過快城市 “可以用”的政策一一用了上去：限制對(duì)不在北京納稅的非北京戶籍人口在北京購房發(fā)放個(gè)人按揭貸款；每戶家庭限新購1套住房；第三套房及以上暫停放貸等。
“北京的政策和中央是高度一致的。中央版有一句話，在房價(jià)上漲過快城市， ‘可以’采取某些措施。北京能說自己不是上漲過快城市？” 北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志反問，他接著說 “房價(jià)上漲過快城市中包括京滬廣深，北京更靠前，必須要按照國務(wù)院政策精神來貫徹實(shí)施，沒有別的選擇。”
“不準(zhǔn)炒房！”陳志將該中央版政策精神進(jìn)行了定性。
北京房市：價(jià)格堅(jiān)冰破裂
房價(jià)不跌，政策不止。北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格堅(jiān)冰開始破裂。
5月6日，今年第一季度摘取全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積桂冠的上市公司恒大地產(chǎn)率先破冰，宣布全國約40個(gè)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一降價(jià)15%。
市場還傳言，萬科高層在最近一次內(nèi)部會(huì)議上告知各地分公司負(fù)責(zé)人，根據(jù)自己可售房源當(dāng)月銷售率，如達(dá)不到預(yù)定目標(biāo)的60%，可自行決定是否促銷。
在北京地區(qū)，通州、望京等上漲過快地區(qū)成交量萎縮更為嚴(yán)重。前期炒作嚴(yán)重，一年內(nèi)房價(jià)從1.5萬元漲至2.5萬元的通州房大幅降價(jià)，一年上漲1萬多元/平方米的通州k2海棠灣項(xiàng)目，將銷售均價(jià)調(diào)低2000元/平方米。
一夜之間，原本擠得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)氖蹣翘幫蝗婚T可羅雀。北京繁華十字路口、機(jī)動(dòng)車道上，發(fā)放房地產(chǎn)廣告的隊(duì)伍變得隨處可見，廣告中的樓盤所在地范圍也從河北燕郊、固安、涿州等地小產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)大到了通州、亦莊、大興、房山等地大產(chǎn)權(quán)商品房，現(xiàn)在甚至擴(kuò)展到了市區(qū)內(nèi)三四環(huán)的 “高檔公寓”。
更有不好的消息傳來。兩會(huì)剛剛結(jié)束之后望京拍出的三塊地王其中一塊，可能面臨退地的境況。
但情況可能變得更糟。
“房市即將步入冰川期。” 5月5日，SOHO中國董事長潘石屹在參加 “2010政變地產(chǎn)”系列觀察與解讀會(huì)時(shí)預(yù)測。
而在前一天晚上7點(diǎn)，北京市一位房地產(chǎn)主管領(lǐng)導(dǎo)給潘石屹打電話，問他：政策出臺(tái)怎么樣？
“挺好的。”潘回答說：
“市場反映怎么樣？”主管領(lǐng)導(dǎo)問。
“冰凍了。”潘回答。
調(diào)控邊界：下跌20%-40%
北京房價(jià)堅(jiān)冰松動(dòng)，房地產(chǎn)新政的制定者可以松一口氣。但新問題接踵而來，北京房地產(chǎn)新政中用到了兩個(gè)暫時(shí)，一個(gè)臨時(shí)，暫時(shí)和臨時(shí)各自代表了多長時(shí)間？作為最直接被調(diào)控對(duì)象，開發(fā)商、銀行和地方政府又能扛多久？
“等成交量和價(jià)格趨穩(wěn)后，效果會(huì)充分顯現(xiàn)出來，可能至少需要幾個(gè)月時(shí)間。”陳志說，
對(duì)于此輪恒大地產(chǎn)率先降價(jià)，有人懷疑其資金流緊張，恒大內(nèi)部人士表示主要考慮到后續(xù)現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長，同時(shí)也為擴(kuò)大市場份額，加速行業(yè)整合，兼并吸收其他小型的開發(fā)商。
北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)表示，由于2009年到今年一季度銷售形勢(shì)較好，多數(shù)開發(fā)商手中囤積了大量現(xiàn)金，短期內(nèi)并不會(huì)著急現(xiàn)金流的問題。總部在深圳的某國有大型房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部人士表示，按照目前的現(xiàn)金情況，還可以撐9個(gè)月。
不過有數(shù)據(jù)表明，截至3月23日，已公布的67家房地產(chǎn)上市公司同期凈利潤為280多億元，負(fù)債卻超過5100億元。
相比之下，銀行承受的壓力則與貸款數(shù)量和公司資產(chǎn)的質(zhì)量有關(guān)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生透露，2010年一季度，央行公布的2萬多億新增貸款中有1/3，即8000多億都流入了房地產(chǎn)。“如果這1//3投入房地產(chǎn)，就撬動(dòng)了更多的流動(dòng)性，其它的2/3就會(huì)加速流向房地產(chǎn)。” 聶梅生說。
有消息稱，最近各家商業(yè)銀行應(yīng)監(jiān)管部門要求，對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了壓力測試，民生銀行可容忍房價(jià)下跌四成，農(nóng)行可容忍兩成。具有代表性的是交通銀行，其房貸壓力測試顯示：假如房價(jià)在此次調(diào)控中下跌30%，交行對(duì)公開發(fā)房貸不良率將上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭不良率將上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，建行、工行與之類似。
該消息并稱， “如果房價(jià)跌幅超過12%-20%，政府可能就會(huì)出手干預(yù)，不讓其繼續(xù)下跌。”
對(duì)地方政府來說，控制調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)沒有起草一份政策文件那么輕松。
國土資源部部長徐紹史曾在一個(gè)電視電話會(huì)議上透露，近10年銀根和地根的相互影響呈現(xiàn)出很明顯的規(guī)律性。 “如果銀根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就會(huì)大幅度上升；如銀根收緊，半年到一年之后，土地的征用就會(huì)有比較大幅度的下降。”
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，剛剛公布的一季度全國84個(gè)城市的土地抵押貸款是2萬多億，比去年同期增長了40%多，這說明了地方政府 “土地財(cái)政”是推動(dòng)房價(jià)的動(dòng)力。
北京市財(cái)政局一位內(nèi)部人士表示，2009年北京全市預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入完成2026億，而土地出讓總價(jià)款達(dá)到928億，土地出讓凈收入為477億。土地出讓金收入總額占財(cái)政收入比例約50%。土地出讓溢價(jià)率也高達(dá)50%。
該人士稱，去年土地和房地產(chǎn)收入對(duì)財(cái)政的依賴性太大，契稅完成預(yù)算300%多，主要增幅來源于房地產(chǎn)和土地，營業(yè)稅增幅完成了15%。
這位人士認(rèn)為，北京調(diào)控政策出臺(tái)后，首先受到影響是交易環(huán)節(jié)稅收，如契稅；而開發(fā)環(huán)節(jié)的影響，可能持續(xù)的時(shí)間更長。因此，北京編制今年稅收收入預(yù)算時(shí)，財(cái)政部門將房地產(chǎn)作為營業(yè)稅的減收因素考慮，增幅定在了12%，比去年低3個(gè)百分點(diǎn)。
不過，或許這三方誰都不會(huì)出現(xiàn)煩惱，因?yàn)榈胤秸豌y行、開發(fā)商之間的親密聯(lián)系并沒有因?yàn)?008年的房地產(chǎn)市場低迷期而有所改變。
2008年底，一個(gè)國有上市房地產(chǎn)企業(yè)老板告訴潘石屹：”現(xiàn)在我們的資金狀況非常差。但可是政府不能不管我們，會(huì)救我們的。
“當(dāng)時(shí)我都笑出來了，你是一個(gè)上市公司啊，你財(cái)務(wù)指標(biāo)不好，銀行、地方政府為什么會(huì)救你？”潘石屹回憶。
但等我回到北京來，政府真的救了他們。”潘形容這是東郭先生和狼的故事，東郭先生把狼給救活了。 “08年底-09年初，所有的房地產(chǎn)公司貸款沒有一筆不延期的。有幾個(gè)地方政府還出臺(tái)紅頭文件說開發(fā)商欠地方政府的出讓金半年之內(nèi)不用交了。”潘石屹說。
但東郭先生與狼的故事，誰說不能在2010年繼續(xù)上演呢。
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