楊麗萍

　　 嚴厲調控之下，地王命運再次令人關注。

　　 地王的解套最主要的方式有兩種，一是依托周邊新地王拉高整個市場價格，另一種就是市場向好環境下的房價上漲。但新一輪樓市調控降臨后，有專家認為，房價很可能在年內下調30%，樓市調整時間將超過2年，這對眾多地王不啻是沉重一擊。

　　 21世紀不動產分析師齊凡認為，去年6月以來誕生的高價地塊，有多幅地塊的面市時間是2011年，而樓市調控的強度明年很難解除，這意味著地王的制造者們要么放慢開發進度，要么是逆市低于成本價銷售，兩者都要求他們須承擔沉重的資金成本壓力。

　　 房價支撐力缺失

　　 引發今年北京房價狂飚的，正是一個多月前誕生的幾個地王。

　　 3月15日上午，北京大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價刷新北京土地成交紀錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。同日下午，“單價地王”被東升鄉薊門橋地塊奪走，其實際樓面價格超過30000元每平方米。

　　 “地王產生后，東升鄉地王邊上二手房價格便一個勁地往上漲。好點的樓盤一下漲了5000元/平方米，差一些的也漲了3000元/平方米。”5月4日，記者前往東升鄉“地王”周邊進行實地采訪，中介機構太月地產一位工作人員向記者描述了這種“地王”的拉動效應。他告訴本報記者，這種火爆的場面基本持續到了新政前夜。“我記得非常清楚，就在新政出臺前幾天，我的一個單子單價達到了3.6萬元/平方米。而整個3月份幾乎達到了交易的歷史高峰，我們一個小組8個人的業績（中介服務費）就有100萬元。”

　　 同樣的情況也出現在望京地區。北京中原三級市場研究部的數據顯示，望京新地王一出，區域內20%的業主準備提價，部分業主甚至將期望值提高至3萬元/平方米，而當時該區域的二手房價為2萬元/平方米左右。

　　 然而，僅僅一個多月的時間，似乎又回到了原點。

　　 “現在基本上已經回到了地王之前的價格，有些房源甚至還低。”太月地產的這位工作人員向記者透露，現在東升鄉地王周邊二手房的平均價格在3萬元左右。

　　 記者在現場看到，位于該區域的太月園，一個90平方米的房源，報價260萬元，單價不足3萬元/平方米，與此前3.6萬元/平方米的單價相比，降幅達七八千元。

　　 根據鏈家地產的統計數據，4月15日以來，薊門橋區域二手房成交量較之前下降了40%，亦莊地王周邊二手房成交量下降得更為猛烈，高達60%。據北京中原望京區域分行反映，4月中旬以后望京房源明顯增多，客戶訪問量卻迅速減少，原來關注望京市場的買房人，已暫停購房步伐。部分著急出售的業主報價調低，一居室能降5-10萬，二居室降10萬元左右。“目前該區域二手房銷售均價為23000-25000元每平方米。”

　　 房價走低，不可避免地對地王未來的售價產生擠壓效應。

　　 地王的多重困厄

　　 首創置業副總裁胡衛民此前接受本報記者采訪時表示，大幅土地從取得到推向市場一般會有1-2年的周期，其間遇到市場向下波動，一些地王的潛在風險便顯露無遺。

　　 地王意味著成本巨大。“以望京地塊為例，27500元/平方米的樓面地價意味著房價要達到4.5萬元/平方米開發商才有利可圖。”5月5日，SOHO中國董事長潘石屹在接受本報記者采訪時指出。

　　 然而，望京地區的房價已開始調整。即使按照目前的房價，望京新“地王”的樓面地價已高出現有房價。所謂面粉比面包貴的戲劇再次上演。

　　 東升鄉“地王”也基本如此。雖然，東升鄉“地王”貴為3萬元/平方米，但一位從事多年地產行業的業內人士認為，該區域目前的二手房價格也就最多值2.3-2.4萬元/平方米。

　　 地王開始銷售時，房價能否會再漲上來？

　　 北京中原三級市場部預測，50%的炒房客將在3個月內拋售房源，房價很可能在年內下調30%。而開發商的融資平臺被進一步收緊。5月2日，央行宣布，從2010年5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。業內人士分析，此次調整銀行存款準備金率，房地產開發信貸將是首當其沖的緊縮對象之一。

　　 市場下行，信貸收緊，“地王”的煎熬期或許才剛剛開始。