楊麗萍

　　5月5日，北京住房公積金中心宣布，該中心將貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院以及北京市的相關(guān)調(diào)控政策，自2010年5月5日開(kāi)始，進(jìn)行公積金貸款初審的客戶(hù)需以家庭為單位計(jì)算貸款套數(shù)，統(tǒng)一按照90平方米以上的，貸款比例為七成；90平方米以下的，貸款比例為八成；第二套成數(shù)為五成；暫停發(fā)放第三套貸款。

　　4月30日，作為落實(shí)國(guó)務(wù)院文件的地方配套細(xì)則，《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》出臺(tái)，在國(guó)發(fā)10號(hào)文件為地方政府留出的具體操作空間中，北京市全部執(zhí)行了最嚴(yán)厲的上限。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)再次心驚。

　　“這次的樓市調(diào)控，五天之內(nèi)出了三個(gè)文件，政策還沒(méi)有出完，還有一大堆政策�！�5月5日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在地產(chǎn)中國(guó)新思維論壇上話中有話，“什么時(shí)候政策出完了不告訴你，一直到差不多房地產(chǎn)市場(chǎng)不行了再告訴你政策出完了，(調(diào)控政策)要改了�！钡�他表示，物業(yè)稅短期之內(nèi)出臺(tái)不了。

　　“政策壽命”爭(zhēng)議

　　“昨天晚上7點(diǎn)多，有個(gè)主管領(lǐng)導(dǎo)給我打電話，問(wèn)出臺(tái)政策后怎么樣，我說(shuō)挺好的�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“他問(wèn)市場(chǎng)反應(yīng)如何，我說(shuō)冰凍了�！�

　　潘石屹所說(shuō)的冰凍情況是指，北京、上海、深圳、重慶、杭州等城市近期的成交量環(huán)比都下降超過(guò)50%，有些城市甚至下跌超過(guò)90%。五一節(jié)期間，北京成交的房子僅有7套，市場(chǎng)在觀望。

　　“看來(lái)，我給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的進(jìn)入冰川季是對(duì)的�！迸耸�屹再次轉(zhuǎn)述，“領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)市場(chǎng)下降了怎么辦，我說(shuō)這不是政策發(fā)揮作用了嘛，因?yàn)樵诟黜?xiàng)政策出臺(tái)之前整個(gè)市場(chǎng)都亂套了，地價(jià)和房?jī)r(jià)沒(méi)什么關(guān)系了，面粉遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于面包。比如，樓面價(jià)2.7萬(wàn)元的土地，任總?cè)�搶了，都沒(méi)搶到手�！�

　　今年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億將朝陽(yáng)區(qū)大望京一地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約每平方米2.75萬(wàn)元，成為望京地區(qū)的新地王。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)則落敗下來(lái)。

　　除了地價(jià)與房?jī)r(jià)背離外，潘石屹認(rèn)為，租金和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也不正常�！罢�府出臺(tái)這些政策是想盡一切辦法，讓地價(jià)和房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)和租金的關(guān)系恢復(fù)到正常市場(chǎng)水平�！�

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京二手住宅第一季度的租金回報(bào)率是2.9%，上海是2.3%，一手住宅回報(bào)率比二手還要低，而主要經(jīng)濟(jì)體的平均回報(bào)水平是8%。

　　任志強(qiáng)再次放言，目前的樓市限售政策跟貿(mào)易保護(hù)沒(méi)什么區(qū)別。任志強(qiáng)稱(chēng)，有的城市是希望有一些限制措施的，但有的大型城市是不希望有限制措施的，例如北京就是屬于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，所以需要遏制。但其它很多城市情況不一樣。商品房限購(gòu)政策在某些城市的執(zhí)行應(yīng)該要有差異。

　　任志強(qiáng)還否認(rèn)了自己曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“中國(guó)樓市出現(xiàn)泡沫的”的觀點(diǎn)，他表示，并不反對(duì)可能某一個(gè)城市有一些資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的這個(gè)說(shuō)法，但他絕對(duì)不會(huì)以一個(gè)城市情況來(lái)代表整個(gè)中國(guó)的城市。

　　采訪中，任志強(qiáng)和潘石屹在政策延續(xù)性上產(chǎn)生巨大分歧。

　　任志強(qiáng)表示，政策調(diào)控的力度不是最主要的，關(guān)鍵是政策的延續(xù)時(shí)間。他反問(wèn)：此前也出臺(tái)了若干個(gè)樓市調(diào)控政策，哪個(gè)政策超過(guò)一年了？

　　“遏制過(guò)快上漲不等于是讓房?jī)r(jià)大幅下跌�！比沃緩�(qiáng)指出，現(xiàn)在遏制過(guò)快上漲的政策是有前提的。當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)不再過(guò)快上漲的時(shí)候，政策也可能會(huì)取消�！叭绻�相關(guān)政策繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行‘凍結(jié)’，對(duì)于股市、鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。我不知道房?jī)r(jià)會(huì)降多少，但我認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的，而不是房?jī)r(jià)降多少最重要。從這個(gè)角度出發(fā)，目前的政策也可能是持續(xù)不長(zhǎng)。”

　　但潘石屹則認(rèn)為調(diào)控政策需要持續(xù)兩三年的時(shí)間，“今年增加土地的供應(yīng)量后，兩三年后才能形成市場(chǎng)上的實(shí)際供應(yīng)，這兩三年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系處在危險(xiǎn)的狀況，這些行政的措施很難馬上取消�！�

　　據(jù)了解，目前北京市場(chǎng)上真正能拿出銷(xiāo)售的房子只有3萬(wàn)多套，而北京每年成交20萬(wàn)套左右的商品房，3萬(wàn)套住房存量相當(dāng)于只有兩個(gè)月銷(xiāo)售量的存貨。

　　“我們可以設(shè)想一下，一個(gè)城市糧食的存量低于警戒線是什么情況？汽油的存量低于警戒線又是什么情況？”潘石屹反問(wèn)。

　　后續(xù)政策或擊中資金命脈

　　雖然任志強(qiáng)與潘石屹在該項(xiàng)政策延續(xù)性的問(wèn)題有所爭(zhēng)議，但他們的共識(shí)卻在于后期可能還會(huì)有一系列政策出臺(tái)。

　　任志強(qiáng)表示，這一輪的樓市調(diào)控政策還遠(yuǎn)沒(méi)有出完。這讓開(kāi)發(fā)商聞之心懸。

　　同時(shí)，任志強(qiáng)評(píng)論此次出臺(tái)的樓市調(diào)控時(shí)稱(chēng)，政策沒(méi)有惹火開(kāi)發(fā)商，每次得便宜的還是開(kāi)發(fā)商。至于什么政策能夠真正治住高房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)稱(chēng)，“巴菲特絕不會(huì)把最發(fā)財(cái)?shù)拿孛芨嬖V你�！�

　　潘石屹也認(rèn)為，未來(lái)還有一些房地產(chǎn)政策將出臺(tái)并實(shí)施�！柏泿耪�策是調(diào)控的最有效措施，但僅是短期行為，從長(zhǎng)期效果來(lái)看，稅收政策尤其是土地政策才是核心�！�

　　潘石屹指出，北京目前用行政手段限制購(gòu)房只是臨時(shí)性的政策，真正要解決問(wèn)題就要像上海一樣盡快地增加土地供應(yīng)，這樣在未來(lái)兩三年時(shí)間才能達(dá)到市場(chǎng)上房屋供應(yīng)和需求的基本平衡，房?jī)r(jià)才能夠真正得到抑制。

　　4月28日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局發(fā)布了今年第23個(gè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，一口氣推出約34萬(wàn)平方米土地。而此前一周，上海市規(guī)土局剛剛發(fā)布了該市首個(gè)土地出讓預(yù)申請(qǐng)公告，一口氣推出各類(lèi)地塊共計(jì)超過(guò)500萬(wàn)平方米，僅出讓底價(jià)就近500億元。潘石屹說(shuō)，“依靠大規(guī)模的土地供應(yīng)繼而增加房子的供應(yīng)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這是最根本的辦法。北京應(yīng)該借鑒�！�

　　至于物業(yè)稅，潘石屹指出，從目前來(lái)看，出臺(tái)的可能性并不大，有可能會(huì)以房產(chǎn)稅的方式進(jìn)行征收。

　　任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：物業(yè)稅不可能出臺(tái)，起碼得等到所有制度、幾大環(huán)節(jié)等都比較完善之后才有可能制定�！暗雀锩�性的制度變革都完成之后，可能幾十年已經(jīng)過(guò)去了。”

　　潘石屹援引住建部日前的一個(gè)文件說(shuō)，對(duì)房屋銷(xiāo)售的預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管賬戶(hù)的管理，這一政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的影響巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平時(shí)周轉(zhuǎn)的資金有超過(guò)六七成是來(lái)自于預(yù)售款，如果預(yù)售款受銀行的監(jiān)控，再按工程進(jìn)度進(jìn)行撥款，這部分款就不能挪作他用，不能用于購(gòu)買(mǎi)新的土地，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將構(gòu)成很大的影響。“這條政策并沒(méi)有引起大家注意�！�

　　不僅如此，潘石屹還透露，可能出臺(tái)但還未出臺(tái)的政策，有一條是停止對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，而給施工單位貸款�！敖o施工單位貸款的前提條件有兩條：一是施工單位要和開(kāi)發(fā)商有施工合同；另外，由開(kāi)發(fā)商先墊付30%以上的工程款。這條政策一旦實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流也會(huì)造成很大影響�！�

　　潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，雖然目前房地產(chǎn)上市公司中有許多家擁有的現(xiàn)金超過(guò)100億，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售的可能性很小，但上述緊縮開(kāi)發(fā)商資金流的預(yù)期政策一旦實(shí)施，加之市場(chǎng)持續(xù)一段時(shí)間的“冰川期”，房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫降低房?jī)r(jià)。

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