荊寶潔

　　張深祥對來三亞買房的“大陸人”既表示歡迎，卻也忍不住排斥。在海南，島外的國人，被統(tǒng)稱為“大陸人”。

　　“他們來海南消費，能拉動海南經(jīng)濟的發(fā)展，但房價炒得太高了本地人就買不起了。”開出租車的張深祥，現(xiàn)在還住在祖上傳下來的房子里。

　　他指了指三亞市當年最高的建筑說，“上世紀90年代初海南房產(chǎn)泡沫時，我還小，記憶中那個樓爛尾了，但現(xiàn)在又重新火了，包裝一下甚至賣得比當年更好。”

　　如今，炎熱的三亞，樓市卻似已進入冬季。去年底的瘋狂已如過眼云煙般消失。“去年11月份時買房的人很多，我拉著人去看房，雖然客人已經(jīng)提前預約了，到了現(xiàn)場卻被告知沒有房了。”張深祥說。

　　三亞的旅游規(guī)律是，每年5月到10月，進入市場淡季。而三亞樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策重壓下，提前入冬。

　　“三亞很多項目都已經(jīng)沒房可賣了，不論買家、賣家，大家都在觀望，都沒降價，但也不漲價。有一些項目只是讓客戶交了定金，再決定何時開發(fā)一期。”迎斌房地產(chǎn)家政公司一位工作人員告訴記者。

　　還有一些留在島上的開發(fā)商，堅信三亞的未來值得投資，堅信三亞房價還會漲。

　　被房地產(chǎn)改變的三亞

　　從機場通往三亞市區(qū)的三亞灣路，沿著海灘蜿蜒而建。一路向市區(qū)駛?cè)ィ�路邊鱗次櫛比地矗立著新項目，面朝大海。海景似乎被不等地分割成數(shù)份，這意味著每一個住在這些新項目的人直接可以從窗內(nèi)看到如畫的海景。水清沙細、椰林樹影。美景觸手可及，只要過一條馬路，就可以到達海邊。這樣的房子被稱為一線海景房，售價多為3萬元/平方米以上，甚至達每平方米7-8萬元。

　　而二線海景房通常建在這些項目后面，無法毫無遮攔地看見大海，銷售均價為每平方米2萬元以上。

　　海岸線的長度是有限的，在投資者看來，買房就是對稀缺資源的占有。到了夜晚，這些項目大多數(shù)變成“黑燈屋”。“好多都是投資客買的，就是為了轉(zhuǎn)手賣個高價，好些項目都沒有裝修。”張深祥告訴記者。

　　1990年代初期，房地產(chǎn)曾讓三亞經(jīng)濟發(fā)展做了一個騰飛夢，然而夢醒后留給三亞的是眾多像傷疤一樣爛尾工程。上世紀末政府出臺了一系列關于處置爛尾工程的政策措施后，三亞率先完成了所有爛尾工程的處置工作，與此同時大量新的項目如雨后春筍般拔地而起，一場地產(chǎn)的復興夢在天涯海角拉開了序幕。　　

　　近年來，三亞市商品房平均銷售價格不斷走高。2005年首季平均銷售價格達到5100元/平方米，比2004年增加890元/平方米，2007年后已漲到7449元/平方米，2008年躍上9000元/平方米的臺階。最瘋狂的時候當屬2009年年底以及2010年年初春節(jié)前。

　　彼時，三亞的項目幾乎一天一價。三亞整體的新盤房價由2009年12月下旬6000元/平方米—9000元/平方米整體上漲到23000元/平方米—38000元/平方米。部分項目甚至40天內(nèi)漲幅達到100%-300%。支撐三亞房價上漲的最大動力是《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》的批復。

　　據(jù)海南浙商會的統(tǒng)計表明，國際旅游島獲批期間，曾有10萬浙商進駐海南投資房產(chǎn)，注冊運作資金多達300多億元。一時間，投資、投機演變成市場主流。

　　據(jù)三亞市最近披露的數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度，三亞全市全社會固定資產(chǎn)投資累計完成56.06億元，增長80.8%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資31.92億元，增長86.5%。1至2月商品房銷售面積達35.18萬平方米，增長142.8%。

　　三亞市市長王勇透露，據(jù)初步核算，一季度三亞全市地方財政一般預算收入15.71億元，同比增長達162%。其中，稅收收入14.94億元，增長192.5%。

　　外地人炒房 本地人炒地皮

　　一位來自東北的中年女士告訴記者，目前她在三亞租房，房租僅為每月400元。她指著旁邊的一線海景房說，“這些房子都太貴了，就算買下來，住一晚上也等于好幾千塊。”退休后來海南度假的她，在海邊做起了照相的生意。三亞市內(nèi)租一個兩居室也不超過1000元。

　　當?shù)厝死详愐蚕虮緢笥浾吡钠鹆怂�的生意�?jīng)。老陳介紹自己曾是三亞最早的炒房人，他說，像他們這樣的人在三亞很多。老陳的新生意不是炒房而是炒地。

　　他告訴記者，他在三亞市崖城鎮(zhèn)南買下了一些海坡地，準備找朋友合伙建房。去年他買地時，每畝價格僅為78000元，后來受規(guī)劃影響，地價漲到了每畝10萬元。地是從當?shù)剞r(nóng)民手中收過來的，由于當?shù)嘏鷾式ㄔO創(chuàng)意新城，所以土地權屬問題將不成障礙。“現(xiàn)在樓面價是(每平方米)2000元，到時至少能賣到(每平方米)8000元，你算算我能賺多少，而且那邊的海坡比這里還漂亮。”老陳說。

　　和很多當?shù)厝艘粯樱�老陳信心滿滿地認為房價還會漲。

　　未來還會漲？

　　海南房地產(chǎn)市場是今年3月5日發(fā)布“海南版11條”后逐漸冷卻的。

　　業(yè)內(nèi)評價，這是一份“條款非常嚴厲”的政策。其中影響較大的幾項包括：房地產(chǎn)項目土地出讓金應自土地出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清，實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。省財政從市、縣收取的土地出讓金的10%以及省和市、縣一般預算新增財力部分，向保障性住房建設項目傾斜，2010年新建 10.09萬套保障性住房。

　　4月17日，國務院再出調(diào)控政策。近日開幕的海南房交會上看，60多個來自海南各地的樓盤參加，但90%以上價格未定。三亞在售的少量一線海景房報價為3萬多至9萬元，二線海景房在2萬多至3萬多元。由于貨量較少，各個樓盤報價都非常堅挺，并無明顯的降價促銷現(xiàn)象。

　　中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌在財富海灣公館舉辦的“世界城市到國際旅游島·中國財富階層的生活觀”論壇上表示，財富階層由于缺少投資渠道，在投資當中選擇了買房，但由于買房的投機成分過高，所以三亞樓市供不應求的情況比較明顯。他同時還指出，調(diào)控給不同城市帶來的影響是不同的，三亞未必會出臺非常嚴厲的細則。

　　著名經(jīng)濟學家郎咸平也在采訪中表示，目前房價的上漲是由兩方面的客觀原因造成的。一方面制度原因是房價上漲的根本基礎，而另一方面財富階層大量的資金無處可投。“你看看大片的產(chǎn)能過剩，投資基金也連連虧損，富人的錢不買房還能做什么？”郎咸平說。

　　盡管承認泡沫的存在，對于未來，大多數(shù)開發(fā)商相信，三亞的買房需求仍會很大。財富地產(chǎn)是來三亞市場眾多淘金的開發(fā)商之一。財富地產(chǎn)營銷策劃中心總經(jīng)理崔力軍認為，三亞的市場僅僅是短時期內(nèi)的低迷。對于去年沒在最好的時間內(nèi)推出樓盤，她表示有些許遺憾。但她同時也表示，“財富地產(chǎn)不是追求短期效益的開發(fā)商，不會因為調(diào)控而造成資金問題，所以不會降價。”財富公館的裝修成本是2萬元/平方米。

　　崔力軍認為，真正高品質(zhì)的住宅仍會有很大市場。過去雖然三亞房價瘋漲，但各種樓盤魚目混珠，很多品質(zhì)并不好的樓盤價格也被炒得很高。未來三亞市要想吸引更多的投資者，政府必須加大對配套設施的投入，而逐步實現(xiàn)《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》。

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