地價在平穩中實現先揚后抑態勢 社會科學院發布“藍皮書”預測——

　　京城二手房價格難大降

　　今天上午，中國社科院發布《中國房地產藍皮書（2010）》。

　　藍皮書指出，2010年北京市土地市場將呈現平穩發展，地價在平穩中實現先揚后抑的態勢。

　　對于二手房市場，藍皮書預計，京城二手房交易活躍度今年將有所降低，成交量低于2009年。

　　藍皮書預測，二手房未來大降價的可能性不大，價格仍將在高位徘徊。隨著央行加息預期的上升，樓市交易量有望反彈。

　　關鍵詞·二手房

　　二手房價格仍將高位徘徊

　　藍皮書指出，北京二手房市場在經歷2008年低迷的調整后，在一系列刺激政策的助推下，2009年出現回暖、小陽春、井噴、量價高位盤整的交易火爆場面。

　　藍皮書闡釋，北京消費者的購房心態從“跟風”到“恐慌”。上半年主要從創造寬松購房環境入手，刺激購房需求，促使房市快速發展來帶動經濟增長。下半年的政策走向略有調整。

　　針對上半年二手房的井噴、爆發成交，下半年為加強金融風險管理，房貸政策有所趨緊，抑制二套房等投資性需求。

　　藍皮書大膽預測，2010年政策仍以支持自住和改善型購房發展為主，但對投資和投機需求政策會有所趨緊。預計2010年價格仍然會高位運行，交易活躍度有所降低，成交量低于2009年。

　　藍皮書預計，二手房價格方面，2009年開發商資金充裕，樓盤價格堅挺，使未來降價可能性不大。一、二手房的聯動性促使二手房價格上漲。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏遠，促使二手房價格仍將在高位徘徊。

　　專家說法

　　二手房價不會“高臺跳水”

　　針對社科院藍皮書關于二手房房價的預測，接受本報采訪的專家組較為認同。

　　專家組指出，供需矛盾仍是當前二手房不會大幅下降的主要原因。

　　據介紹，二手房的位置大多相對較優越，接近市中心城區，屬于不可再生的稀缺資源。地理位置帶來的實用功能凸顯，因此也不會大幅降價。

　　專家組分析，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，這一政策的出臺，使50%左右的商品房被劃入營業稅征收范圍。而營業稅是二手房交易中比重最大的稅費，對消費者心理影響較大。

　　因此，專家組預計，在2010年的二手房交易中，5年內的商品房交易量將有所回落。

　　專家組指出，改善交通對區域房地產市場發展的促進作用很大，這為未來房產郊區化發展打下良好基礎。雖然不會對市區房價造成實質性的沖擊，但沿線周邊的二手樓市也將隨著地鐵線路而逐漸升級。

　　加息預期將為二手房助燃

　　專家組表示，近日風傳的央行在二季度加息，可謂是目前低迷的二手房市場一個最直接有效的助燃劑。

　　專家組分析，央行調息除了能有效抑制通脹，還可看作是人民幣即將升值的風向標。人民幣升值必將引入大量熱錢跟進，而樓市和股市將是最直接的兩個突破口。

　　專家組表示，調控政策打壓樓市，而追漲的熱錢又在反復托起樓市，這種作用力和反作用力可在一定程度上消納新政的打壓力度，使樓市不會遭遇“釜底抽薪”般的致命打擊。

　　專家組表示，二季度央行如果真的加息，那將是樓市反彈的一個重要節點，在入市新盤有限的情況下，二手房價格的維穩將成為最直接的被影響者。二手房價格不一定有明顯變化，但有境外熱錢推動，二手房的交易量肯定會上升。

　　支持專家組

　　傅淼/王洪輝(藍皮書起草專家、房地產業資深人士)

　　宮萍：北京中原房地產經紀有限公司三級市場部副總經理，兼任北京房地產中介行業協會監事

　　牛鳳瑞：中國社科院城市發展與環境研究所原所長于顯洋：中國人民大學教授、博士生導師、知名社經學者齊凡：21世紀不動產市場分析師

　　關鍵詞·租房

　　租賃成交量有望上漲兩成

　　藍皮書指出，2010年“以租代購”、高校畢業生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動北京市租賃市場成交的活躍，租賃價格繼續上浮，租售比將進一步縮小。

　　藍皮書分析，2010年房價仍高位運行，市場中部分不能承受高房價的消費者，抑或認為2010年房價會有所下降的消費者，將以租代購。

　　藍皮書預計，2010年市場中部分對買賣市場觀望的消費者將轉至租賃市場，從而引起租賃需求量增長，促進成交量上漲。

　　此外，高校畢業生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動北京市租賃市場成交的活躍。預計2010年北京市租賃成交量將有10%～20%的上漲。

　　專家說法

　　軌道交通刺激租房漲價

　　專家組指出，2009年買賣市場交易火爆，但租賃市場表現平平，租金變動幅度不大。因此，2010年房價仍將在高位運行，抑制部分購房需求，與租賃市場形成聯動，促進租賃需求增加。

　　另外，北京每年新增30萬人口，具有強勁的租賃需求，這為租賃市場持續活躍奠定了基礎，力挺租價穩步上漲。

　　再者，軌道交通網絡的完善也將給北京的房地產租賃市場帶來升溫的氣象。

　　地鐵的開通在帶動沿線房價上漲的同時，也將促進周邊生活配套的逐漸完善，交通優勢的提升也將帶動周邊區域的租賃市場。

　　專家組說，一般來講，一條地鐵線路的開通，在促進沿線租賃市場升溫的同時，一套房的租金價格平均會有300～500元/月不等的上漲。

　　此外，地鐵4號線開通后，縮短了海淀區和南城的通勤時間，也吸引了部分在中關村、金融街等商圈工作的人群到南城租金較低的區域租房。專家組表示，需求的增加，將帶動南部區域租賃市場成交活躍，租金也會持續攀升。

　　 關鍵詞·土地

　　地價平穩 先揚后抑

　　藍皮書指出，2009年在國家及市政府一系列刺激供需政策的引導下，北京市房地產市場走出2008年的調整狀態，迅速回暖。

　　藍皮書指出，北京市的土地市場供應及需求也同步呈現快速增長，成交規模大幅提升，地價節節攀升。土地市場的高溢價與商品房市場的售價飛漲呈現互相推動的螺旋式上漲。

　　鑒于2009年末國家及市政府對房地產市場調控政策逐步轉向，政策環境趨緊，尤其是加大了對規范土地市場供應、出讓方式和閑置用地查處等方面的政策要求。藍皮書預測，2010年北京市土地市場將呈現平穩發展。

　　藍皮書表示，地價在平穩中實現先揚后抑態勢。

　　 專家說法

　　政策“調控”開發企業預期

　　目前宏觀經濟持續向好，全球經濟大環境也呈現復蘇。房地產市場在適度寬松的貨幣政策導向下，憑借充足的資金來源，伴隨商品房市場供需尚不平衡的現狀，以及高通貨膨脹預期的壓力，都將使土地高需求的狀態延續。

　　接受采訪的專家組分析，這是地價穩中略升的主要因素。

　　專家組同時強調，調控政策轉向對土地市場將產生抑制性影響。國家及北京市政府對房地產市場有多項刺激性推動政策，但已于2009年末陸續退市，近期房地產調控政策密集出臺并逐步適度轉向。

　　專家組表示，這一系列調控政策的密集出臺，對改變房地產開發企業和消費者預期將產生一定的作用。同時央企資金的撤出，也可能會間接弱化土地市場的高溢價狀態。

　　因此，綜合以上幾項因素考慮，2010年北京土地公開交易市場的價格走勢將呈現平穩的先揚后抑態勢。

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