鐘良

　　號稱“史上最嚴(yán)的”的房地產(chǎn)新“國十條”出臺后，海南5月1日亦開始實施《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》(以下簡稱《意見》)。

　　對海南而言，新“國十條”最讓購房者膽戰(zhàn)心驚的調(diào)控是“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”。

　　雖然海口、三亞房屋銷售價格同比漲幅連續(xù)三個月居全國前兩位，但作為“國際旅游島”開局之年，需要大量財政支持的海南不得不繼續(xù)在土地上打主意。基于此，海南并不拒絕外地人購房。

　　海南省規(guī)定，對首次購買普通商品住房的，在貸款首付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠；對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套或第二套以上住房的，貸款首付款比例不低于總房價40%。

　　與此相比，新“國十條”在差別化住房信貸政策方面甚為嚴(yán)格。如對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　3月份以來，宋明一直在海口炒樓，在他看來，《意見》并未對炒樓者“動真格”，“海南開發(fā)的地產(chǎn)90%以上均為島外銷售。如果海南嚴(yán)格限制非本島居民購房，樓市泡沫將被刺破。”

　　海南樓市“新政”

　　海南省房地產(chǎn)專家委員會委員朱章太說，海南開發(fā)商將進(jìn)入一個整合期或適應(yīng)期，政府控制開發(fā)商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房。

　　在對購房者從寬同時，海南諸多調(diào)控聚焦在土地監(jiān)管以及開發(fā)商捂盤方面。

　　為防止開發(fā)商囤地，以及炒地，海南省規(guī)定：對已出讓土地，未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應(yīng)無償收回的，堅決予以收回。在規(guī)定時間內(nèi)，投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。

　　在防止開發(fā)商捂盤方面，自5月1日起，海南省實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。在訂立商品住房買賣合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的，暫停預(yù)售許可。

　　海南還將加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。《意見》要求商品住房項目規(guī)模在3萬平方米以下的，應(yīng)一次性申請預(yù)售許可。批準(zhǔn)商品住房預(yù)售許可后10日內(nèi)，應(yīng)一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。

　　誰來接盤？

　　一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬平方米，銷售面積增速221.7%，商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。

　　在經(jīng)過3個月的“猛漲”后，海南樓市也進(jìn)入調(diào)整期。在經(jīng)“國十條”重錘敲打，醒過來的海南樓市投資客撤離、觀望態(tài)勢濃厚。

　　海南大學(xué)社會科學(xué)研究中心主任曹錫仁認(rèn)為，房地產(chǎn)新政對海南非常適用和及時，出現(xiàn)觀望情緒很正常，可以促使海南房地產(chǎn)保持清醒和理性。

　　海口數(shù)個樓盤，原本計劃在五月左右開盤，并已開始預(yù)約登記的項目，大多數(shù)已經(jīng)改變銷售策略，將開盤時間延后，目前正處于蓄客階段，可售貨量并不多。

　　“由于銷售策略調(diào)整，原本預(yù)定的開盤時間有所變動，價格暫時還沒有出來，目前正在進(jìn)行預(yù)約登記，將在開盤時間確定之后再行公布。”海口一家樓盤銷售經(jīng)理表示。

　　與開發(fā)商事實上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開始拋盤。新房銷售也遭遇“量價齊跌”。海南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息顯示，4月上旬，三亞商品房銷售均價17547.38元/平方米，總成交金額約為6.15億元。總簽約數(shù)環(huán)比3月下旬下滑27.45%，銷售均價環(huán)比下滑10.11%。

　　“不少投資客開始拋盤，卻找不到接盤者，目前三亞交易量極少；不少開發(fā)商推遲開盤的同時，一手房也開始打折。”海口市一家房地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問表示。

　　“玩的就是擊鼓傳花的游戲。現(xiàn)在調(diào)控趨緊，海南部分炒房客認(rèn)為房價已瀕臨制高點，遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時候了。”在深圳已經(jīng)賣出了部分存量房產(chǎn)的宋明表示。

　　近1.5萬畝土地擬入市

　　與樓市交易相映成趣的是，土地交易市場很冷清。

　　1月15日，海南房地產(chǎn)市場狂躁，海南省出臺“兩個暫停”政策，即“暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目”，政策維持了兩月有余，4月1日，“兩個暫停”解除。

　　4月25日，作為土地解禁后的第一宗土地拍賣——三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)C-10地塊7.2125公頃國有建設(shè)用地，在沒有任何競爭對手參與的情況下，三亞呂仕達(dá)實業(yè)發(fā)展有限公司以唯一競買人身份于底價93萬元/畝成交。

　　即便如此，也阻擾不了海南要通過土地出讓換取“國際旅游島”建設(shè)資金的步伐。

　　5月初，在海南省國土環(huán)境資源廳的組織下，海南10個市縣的國土管理部門攜30宗近1.5萬畝土地參加2010中國深圳(春季)房地產(chǎn)交易會。海南省土儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次組織各市縣攜土地前往深圳進(jìn)行展示，是為了讓跨區(qū)域品牌房企和優(yōu)質(zhì)資金與海南土地項目有效對接。

　　海南省委黨校副校長、省行政學(xué)院院長廖遜向記者表示，對海南而言，“國際旅游島”目前還只是一張待描繪的白紙。不過“漲得過猛”的高房價以及投資熱，已經(jīng)在“透支”“國際旅游島”建設(shè)的美好愿景。

　　“海南這次房地產(chǎn)熱潮是否會成為泡沫，關(guān)鍵還是要看，海南省下一步如何來建設(shè)國際旅游島。如果建設(shè)得好，這個高房價就不再是一紙白條了。”廖遜表示。