荊寶潔

　　因在法庭公開聲稱“縣委書記索要5000萬”而備受關注的原山西蒲縣煤炭局局長郝鵬俊，卻很少有人知曉，他僅在北京三環以內，就坐擁35套高檔房產。

　　可謂史上最嚴厲樓市調控的集大成者的北京新政，實施僅四天，市場便發生了急轉直下的顯著變化，量價齊跌的局面已然出現，投機者離場心情急迫。更有開發商預測，3個月后將可能會出現大規模降價潮。

　　“北京很多高端住宅有三分之一甚至是更多的客戶，都是非京籍并且在京無工作的購房者。而在5月1日以后，這種動輒投資多套甚至數十套住房的情況，將很難發生了。”北京四季房展組委會副秘書長鄭向東說。

　　4月30日，北京市政府樓市新政規定：同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房，非本地居民須有1年以上納稅記錄或社保記錄，且須持結婚證和戶口本購房——這個業內稱為“京版12條”的細則，囊括了此前中央政府和有關部門的通知精神，力度之大頗為少見。

　　投機、投資性購房者縮手

　　二手房交易是最敏感的市場，也最能反映當下的市場趨勢。“現在市場上幾乎已經沒有投機性和投資性需求的購房者了。”我愛我家中介公司副總裁胡景暉說，“而今年年初進場的投機客，因擔心房價下降，迫切著急離場。”細則頒布后，我愛我家門面店的房源幾乎增加了四成，同一小區內，有大的投資客一次性掛出3至5套房源。房價已經有5%-10%的跌幅，而前期漲幅過快的通州成交價格已經跌到了今年春節后的價格，降幅超過10%，約為18500元/平方米左右。

　　而本來是成交旺季的5月小長假，在今年沒有出現，各中介公司門店難得有一個上門客戶，部分商品房售樓處更是出現了銷售人員數量超過看房者的現象。現房住宅甚至持續幾天個位數成交。

　　一手房市場也發生了顯著變化。 亞豪機構副總經理任啟鑫分析，從成交的數據指標來看，量價同跌是不爭的事實，首次突破了新政以來“量跌價不落”的調控局面。成交量環比4月同期跌幅達六成，而與新政前的清明假期和去年五一假期相比，成交跌幅卻均超過了四成。可見，此次成交量的下滑，除了黃金周假期的傳統影響因素之外，政策利空作用要更大一些。

　　亞豪機構統計數據顯示：五一期間(5月1日-3日)北京市商品住宅期房成交1825套、155824平米；扣除經濟適用房和兩限房，實際成交只有614套、64179平米，環比4月同期降幅分別為54.38%、60.78%，同比去年五一期間減少了35.44%、39.35%。

　　北京銀信房地產有限公司董事長張民耕告訴記者，在政策頒布前，有朋友找他幫忙買其他項目的房子，他通過個人關系幫這位朋友爭取到了“兩個百分點”的優惠(折合人民幣達80萬元)，但新政出臺后，張民耕的朋友卻堅決不買房了。“調控讓開發商變得很被動，主動權又回到買房者的手中了。”張民耕說。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月份樓市新增供應增加，供需形勢發生逆轉，樓市年內首現供大于求，供應套數超出銷售套數2541套，供需比約為1.3：1。

　　賣方市場正向買方市場悄然轉變。

　　市場發生根本性的變化

　　盡管房地產市場的低迷可能會危及土地財政，危及地方政府的經濟利益，但是調控勢在必行。從某種程度上講，這正是調控者希望看到的局面。

　　“新‘國十條’中首次提到了問責制，發展經濟的目的也是為了保障民生，是否能控制得住房價也將成為地方政府考核目標之一，是地方政府的政績所在。”鄭向東對記者說。

　　而北京市政府最終出臺的遏制房價過快上漲的措施，被業界評價為措施落到了實處、可操作性很強。受關注最多的、亦是最為嚴厲的措施是，要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款；采取臨時性措施限定新購房套數，規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　21世紀不動產分析師齊凡認為，該措施“殺傷力”可謂巨大。“不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民”購買一套房必須全款支付，這標志著政策執行期，凡在北京購買了一套商品房的，便無機會購買二套或多套。不僅遏制了商品房投資投機需求，連改善性需求也受到嚴格限制。

　　“政府不惜傷及一些改善性需求來控制房價上漲，根據以往的調控經驗，改善性需求和投資性需求有時很難分辨。”鄭向東說。

　　而細則頒布前，亦有參與制定者提出以個人而非家庭為單位劃分購房套數，但最終出臺的細則顯然更為嚴厲，而銀行也將借助北京市住建委建立的住房權屬系統嚴格放貸。

　　雖然市場總會想出各種應對調控的方法，比如市場上亦涌動著一些準備鉆政策空子的投機者，利用“假離婚”、偽造納稅證明等變通的手段。但懸疑卻是新政是否會引發市場發生根本性的變化，這已經不是手段問題，而是購房者是否準備入場的問題。“每種手段都有很大的風險，都需要付出額外的成本。值不值，才是根本因素。”胡景暉說。

　　大規模降價潮三個月后或至

　　盡管張民耕認為此次調控采用的是非市場化的手段、調控細則僅為權宜之計，但他絲毫不懷疑政策的效力。包括他在內的很多業內人士都預計三個月后或將發生大規模的降價潮，而降價將首先從郊區開始，前期房價漲速過快的郊區會大幅度下降。

　　“開發商這次靠捂盤是撐不過去的。”張民耕認為，市場的低迷會使開發商信心不足，而信貸資金的緊縮，反而影響了供應量。5月2日央行宣布，從5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行年內第三次上調存款準備金率，預計凍結銀行資金逾3000億元。

　　據張民耕了解，有的開發商已經簽了貸款合同，最近幾天卻突然被告知，銀行沒有額度無法放貸。“盡管央行收緊流動性不只是針對房地產一個行業，但不放貸，可能會對一些開發企業帶來致命影響。”張民耕說。

　　一些市場人士頗為擔心，如果市場過度低迷，地方政府是否會再度呼喚救市，使之前的調控前功盡棄。而在本次調控細則中，也隨處可見“暫時”的字眼。張元端指出，從現在出臺的政策來看，調控的手段越來越格式化，市場是可以預期的。今后，調控將成為常態，在市場過熱的時候給市場降溫，而在市場過冷的時候再給與刺激。地方政府有可能根據未來的市場情況作出調整，關鍵是看市場將會向怎樣的方向發展。

　　例如，長城證券分析師萬知預計，唯有房價在現在的基礎上下降3成，才可能發生大規模的斷供潮。而調控的目標是使市場快速平穩的發展，如有斷供潮發生的趨勢，一些嚴厲政策必然做出改變。

　　此前，國土部點名北京、上海、深圳、天津、杭州和青島，出現房地產泡沫。此番北京的新政力度，將對不少地方政府具有較大的引領和示范意義。

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