張明

　　緊張的情緒繼續(xù)在住宅市場蔓延，而暗喜的情緒卻在商業(yè)地產(chǎn)市場滋生。

　　一組來自《中國經(jīng)營報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查則顯示了兩種情緒的此冷彼熱。

　　4月28日，連夜的會(huì)議，并未給一家全國龍頭房企在成都新推樓盤的現(xiàn)場帶來多少看客，“現(xiàn)在的人流量比新政前下降了70%，由于購房者擔(dān)心按揭辦不下來，實(shí)際的銷售很受影響。”這家樓盤的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　而距離不遠(yuǎn)的另一處港資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻情景不同。“我們的看房人數(shù)反而增加了10%左右，我們喊出的口號(hào)就是‘讓你的投資更為合理’。”

　　在世邦魏理仕成都公司總經(jīng)理許國源看來，住宅市場向下，商業(yè)地產(chǎn)向上的趨勢已經(jīng)初步形成。

　　翻轉(zhuǎn)的住商博弈

　　政策調(diào)控的陰影對于形態(tài)復(fù)雜的樓市來說，總是歡喜難定。

　　堅(jiān)持看一看市場再說的上述房企銷售部門在4月27日打完第80個(gè)電話之后，總結(jié)出了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)，“觀望率達(dá)95%”。

　　而“新政”一周之后，北、上、廣、深幾大城市出現(xiàn)拋售潮，開發(fā)商開始跳樓降價(jià)，而此間，即使被外界認(rèn)作“泡沫不大”的成都樓市緊急推盤14個(gè)，“支持首次置業(yè)客戶購房，特推首房計(jì)劃，最高優(yōu)惠4.1萬元。”也開始頻頻現(xiàn)身人們的手機(jī)短信。但購房者在經(jīng)歷兩年間兩輪不同情況的調(diào)控之后，開始學(xué)會(huì)在高潮的時(shí)候?qū)徱暎�低潮的時(shí)候觀望。

　　“現(xiàn)在通貨膨脹壓力嚴(yán)重，沒有了住房投資這個(gè)渠道后，我們很難選啊。”陶濤是一家外企的部門總監(jiān)，對于他這樣的中等收入階層來說，此前，住宅投資是最簡單最安全的投資渠道，最近兩周他和開發(fā)商一樣迷茫。

　　據(jù)部分研究機(jī)構(gòu)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、成都等城市一手住宅市場成交持續(xù)萎縮的背景下，中高端商鋪的空置率卻出現(xiàn)空前下降。“商業(yè)地產(chǎn)空置率的平均降幅在2%左右。”世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈表示。“樓市宏觀調(diào)控政策主要指向住宅的投機(jī)性需求，這部分資金受到擠壓后，可能會(huì)轉(zhuǎn)向投入商業(yè)市場。”

　　這是一個(gè)可以讓開發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)的信號(hào)。

　　據(jù)了解，包括凱德置地、萬科、綠地、保利地產(chǎn)等開發(fā)商在內(nèi)，不少房企將2010年的投資方向鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。僅在上海，仲量聯(lián)行發(fā)布的一份報(bào)告表明，今年上海非中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓體量，將由2009年的50萬平方米猛增至100萬平方米以上，成為有史以來增幅最大的一年。而世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓2010年全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到83萬平方米。

　　“這種增量的供應(yīng)給了投資者更多的選擇空間。”在金靈看來，商業(yè)地產(chǎn)投資比銀行利息回報(bào)率高、比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低、長線相對穩(wěn)定的特征開始凸顯，相當(dāng)數(shù)量的投資者開始將視線瞄向商業(yè)地產(chǎn)。“而包括華潤、萬科、龍湖在內(nèi)的以住宅為主的開發(fā)商都增加了不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”

　　世邦魏理仕認(rèn)為由于短期投資投機(jī)購房者比例將下降，樓市市場需求結(jié)構(gòu)將有所改善。“商住倒掛現(xiàn)象有望得到緩解。”

　　信貸調(diào)整 住冷商熱

　　住商倒掛，一直以來成為中國多個(gè)城市難以治愈的樓市病。

　　“此前住宅市場被社會(huì)資金爆炒，導(dǎo)致真正具有長期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)備受冷落，一直處在商住倒掛的價(jià)值貶損階段。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為。

　　“雖然租金收益比較低，但住房投資門檻低，短期內(nèi)可以變現(xiàn)，而商業(yè)則要專業(yè)的經(jīng)營眼光，所以住宅投資成為普通人的首選。”陶濤的觀點(diǎn)很簡單也很具代表性，如今來自“新政”的變化，卻擊碎了這種觀點(diǎn)的實(shí)用邏輯。

　　以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和新希望集團(tuán)董事長劉永好對于新政帶來的住冷商熱現(xiàn)狀顯然是看在眼里，喜在心上。不約而同的對新政豎起了大拇指。

　　劉永好的樂是有市場依據(jù)的。新政后，來新希望商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看房的人數(shù)明顯上升，尤其是關(guān)注200～300平方米的小面積寫字間或商鋪的人比較多，日均最高人數(shù)達(dá)到近40組。

　　“我們注意到這次新政的調(diào)整實(shí)際上是給了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)公平的投資機(jī)會(huì)。”金靈表示，樓市投資者超過80%是利用銀行杠桿，而之前，住宅的首付比例一直是3成，甚至更低，而商業(yè)地產(chǎn)首付比例則是5成，利率還高大約10%，“現(xiàn)在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放貸，相對來說，商業(yè)地產(chǎn)投資不但站到了與住宅平等的位置上，從限貸范圍看更為優(yōu)厚。”

　　來自銀行的信息更反映了這種心態(tài)的變化。

　　“今年的住宅貸款肯定會(huì)大幅下滑，只能靠商業(yè)地產(chǎn)來補(bǔ)充了。”成都一家商業(yè)銀行的信貸經(jīng)理向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，“從當(dāng)前情況看，商業(yè)物業(yè)貸款條件沒有變化，但在審批程序上有所簡化。而對我們銀行來說，經(jīng)營性的商業(yè)物業(yè)由于經(jīng)營收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)無疑小許多。”

　　“信貸政策上，限購令并不涉及商業(yè)地產(chǎn)。未來幾個(gè)月內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)投資或?qū)⑸郎亍薄｛溈襄a管理機(jī)構(gòu)成都代表秦逸飛認(rèn)為，政府也不一定只是以打壓為主，應(yīng)該是長期持續(xù)調(diào)控。根據(jù)樓市未來的走勢，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該成為今后整個(gè)樓市投資的主力，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。

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