李樂(lè)

　　作為2010年4月14日之后可能首個(gè)出臺(tái)的“地方調(diào)控政策”，北京版“調(diào)控細(xì)則”的“嚴(yán)厲程度”廣為外界期盼。但是，與公眾判斷或有差距的是，作為對(duì)樓市最具“殺手”作用的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，并未出現(xiàn)在這份將由北京市政府“簽發(fā)”的“細(xì)則”當(dāng)中。

　　此前，曾有媒體報(bào)道稱北京、重慶、深圳、上海將率先試點(diǎn)開征物業(yè)稅，但現(xiàn)在看來(lái)，北京樓市調(diào)控細(xì)則的“嚴(yán)厲”，也將只表現(xiàn)在通過(guò)對(duì)個(gè)人購(gòu)房者進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)審查”進(jìn)而達(dá)到落實(shí)限購(gòu)多套房的層面上。顯然，對(duì)于政府而言，“政策儲(chǔ)備”的“連續(xù)性”，是“寬嚴(yán)相濟(jì)”的關(guān)鍵原因所在。

　　但盡管如此，市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)開始改變，那些搶在4月14日之前開盤的高檔住宅，無(wú)疑要比當(dāng)下不知如何開盤定價(jià)的樓盤少上幾分糾結(jié)。

　　暫無(wú)保有稅

　　“無(wú)論是物業(yè)稅，還是住宅開征房地產(chǎn)稅，在北京市政府的樓市調(diào)控細(xì)則里，都沒(méi)有涉及。”4月28日，接近北京市政府的一位權(quán)威人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，目前，“北京市政府落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲精神的通知”已經(jīng)基本完成會(huì)簽，在完成最后程序后便可對(duì)外發(fā)布。

　　由于很可能是4月14日之后的首個(gè)地方政府的調(diào)控細(xì)則，這份“通知”被外界高度關(guān)注，并被冠以“嚴(yán)厲”判斷。但前述權(quán)威人士告訴記者，所謂嚴(yán)厲，即是在國(guó)務(wù)院4月14日之后工作部署的內(nèi)容中，“可寬可嚴(yán)”的內(nèi)容，北京市政府選擇了“嚴(yán)”，而至于國(guó)務(wù)院未予明確布置的調(diào)控手段，北京市也不會(huì)“主動(dòng)選擇”。

　　這即是北京版樓市調(diào)控細(xì)則當(dāng)中，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不被涉及的原因所在。在4月14日之后，國(guó)務(wù)院部署的一系列樓市調(diào)控政策中，對(duì)“熱點(diǎn)城市”提出了可以實(shí)施“無(wú)納稅記錄、社保記錄外地人禁貸”、“家庭第三套房禁貸”的政策，但對(duì)“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)的稅收政策”只是采用了“加緊研究”的“口徑”。

　　“所以‘兩個(gè)禁貸’的政策實(shí)際上是‘選擇題’，地方政府可選嚴(yán)，也可選松，但北京作為‘熱點(diǎn)城市’，為了落實(shí)國(guó)務(wù)院的精神，采用了‘可嚴(yán)可松的政策一律從嚴(yán)’的精神，但是關(guān)于稅收，國(guó)務(wù)院并沒(méi)有作為實(shí)施工作部署，因此，北京市就沒(méi)有選擇，而且在技術(shù)上目前也存在一些問(wèn)題。”前述權(quán)威人士稱。

　　此前，曾有媒體援引知情人士的消息稱，北京、重慶、上海、深圳將被作為物業(yè)稅試點(diǎn)征收的城市，但是隨后北京市地方稅務(wù)局、財(cái)政部相關(guān)官員均向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者否認(rèn)了這一說(shuō)法，而目前所有在此方面的進(jìn)展，即是財(cái)政部正在修訂《房地產(chǎn)稅暫行條例》，有望修改對(duì)住宅免征稅的“優(yōu)惠”，但何時(shí)完成，并無(wú)明確時(shí)間表。

　　買房審產(chǎn)權(quán)

　　“最嚴(yán)厲”的政策暫時(shí)可以避免，但這并不意味著這是一份沒(méi)有“新意”的地方樓市調(diào)控細(xì)則。前述接近北京市政府的權(quán)威人士稱，在北京版的樓市調(diào)控細(xì)則中，將首次明確落實(shí)4月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)部”）電視電話工作會(huì)議上提出的“限購(gòu)多套房”政策。

　　記者了解到，北京市作為房?jī)r(jià)“熱點(diǎn)地區(qū)”，可能將要采取的方式是對(duì)購(gòu)房者以個(gè)人為單位，進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)審查”，即對(duì)個(gè)人購(gòu)房者名下?lián)碛械姆慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記錄進(jìn)行審查，對(duì)于自通知下發(fā)之日起每個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住房。

　　“至少在北京市的范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)登記的記錄是聯(lián)網(wǎng)而且數(shù)據(jù)庫(kù)化的，審查的技術(shù)上沒(méi)有任何障礙。”前述權(quán)威人士稱。實(shí)際上，從2004年開始，北京市政府就已經(jīng)著手推進(jìn)商品房和存量房網(wǎng)上簽約銷售以及產(chǎn)權(quán)登記的電子化工作，目前，已經(jīng)基本完成。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志告訴記者，如果政府采用直接進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查的手段，那么開發(fā)商就會(huì)直接對(duì)個(gè)人或家庭購(gòu)買多套住房“收口”，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行的制度規(guī)定，如果不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，那么將直接導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行交易，開發(fā)商也就無(wú)法通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠——無(wú)論是按揭貸款還是個(gè)人全款購(gòu)房。

　　“如果真是這樣的話，那么我們恐怕要重新考慮我們的銷售策略，因?yàn)槲覀兊目蛻簦?0%以上都是第三次、第四次購(gòu)房，全款的比例在60%左右，所以對(duì)三套房禁貸不敏感，但是如果直接以產(chǎn)權(quán)套數(shù)限制銷售，那我們實(shí)際上就無(wú)法簽訂合同了。”北京東北四環(huán)附近的某高檔樓盤開發(fā)商告訴記者。

　　他的邏輯在于，目前所有的格式合同里均以交易后的產(chǎn)權(quán)辦理為“基礎(chǔ)約定”，那么，一旦最終不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，開發(fā)商非但不能實(shí)現(xiàn)資金回籠，還要給購(gòu)房者相應(yīng)的賠償金，這樣的“虧本買賣”，無(wú)疑是開發(fā)商們所無(wú)法接受的。

　　市場(chǎng)先預(yù)期

　　“我們還是想專注地做好自己的產(chǎn)品，營(yíng)造一個(gè)好的環(huán)境，我想，無(wú)論是什么政策環(huán)境下，好房子的銷售都不是問(wèn)題。”北京信遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)尹瑛告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，在說(shuō)這句話之前，他強(qiáng)調(diào)的是，他治下的企業(yè)短期之內(nèi)沒(méi)有降價(jià)的打算。

　　記者了解到，他所提到的項(xiàng)目是位于北京的太陽(yáng)公元，但讓尹瑛有如此底氣的，還是他搶在新一輪的調(diào)控到來(lái)之前，完成了太陽(yáng)公元項(xiàng)目的大半銷售，這讓他即便如今面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，也頗有底氣。

　　太陽(yáng)公元所在的北京太陽(yáng)宮地區(qū)，是北京高檔住房項(xiàng)目的聚集地之一，這里的購(gòu)房人群基本上都屬于多次購(gòu)房，而也恰因如此，高檔項(xiàng)目的開發(fā)商都搶在嚴(yán)厲新政之前，開始開盤銷售，而積累的現(xiàn)金自然成為此時(shí)應(yīng)對(duì)調(diào)控底氣所在。

　　與太陽(yáng)公元同樣搶在調(diào)控之前面市的還包括紅璽臺(tái)。該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)李翔告訴記者，2009年北京豪宅成交的火爆場(chǎng)面，展現(xiàn)相關(guān)市場(chǎng)對(duì)豪宅產(chǎn)品有很大的需求。而記者從北京市住建委獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，其總銷量已經(jīng)超過(guò)160套，現(xiàn)金回籠的情況由此可見一斑。

　　不過(guò)，新政之后下半年的供應(yīng)量可能隨之減少，“以往在4月份都得發(fā)放50個(gè)左右的預(yù)售證，今年的4月份到目前為止只有21個(gè)，只有預(yù)計(jì)量的40%。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)齊凡告訴記者，原本預(yù)計(jì)4月份北京將有約50個(gè)左右的項(xiàng)目入市。“如此規(guī)模放量甚至比樓市淡季都要少，可見開發(fā)商對(duì)新政的觀望情緒有多濃厚。”

　　另外，值得注意的是，北京目前的新房存量?jī)H有8.5萬(wàn)套，相比去年同期銳減了3成多。而從目前的情況看，開發(fā)商在短期內(nèi)仍未有放量的意愿。但根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京一季度的新開工面積、施工面積都有大幅增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)意味著未來(lái)一段時(shí)間將有相當(dāng)一部分房源入市，屆時(shí)開發(fā)商或許會(huì)真正開盤放量，新房?jī)r(jià)格也會(huì)因供應(yīng)量加大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈而出現(xiàn)降價(jià)。

　　“但也不排除一些開發(fā)商停工、暫緩開發(fā)。這些情況在2008年的時(shí)候都是發(fā)生過(guò)的。畢竟誰(shuí)都不會(huì)在一個(gè)前景不明朗的市場(chǎng)預(yù)期下，冒險(xiǎn)加大開發(fā)投入。”齊凡說(shuō)。而這些，恐怕都要顧及到新政的左右。

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